Перед подписанием договора купли-­продажи покупателю необходимо убедиться, что жилплощадь чиста с юридической точки зрения. Проведение данной процедуры необходимо, для того чтобы в будущем не пришлось в судебном порядке доказывать свои права на приобретенную недвижимость. Можно выделить 6 основных моментов, которые достойны самого пристального внимания.

1. Право собственности на квартиру

Когда квартира найдена, необходимо ознакомиться с правоустанавлива-ющими документами на нее. Право собственности на квартиру подтверждается следующими документами:

договор купли-продажи;

договор мены;

договор дарения;

договор отчуждения с условием пожизненного содержания;

договор о приватизации и другими.

— На всех правоустанавливающих документах должен обязательно быть проставлен штамп о регистрации в Управлении юстиции города Караганды, — поясняет юрист Сакен Ешмуратов. — Также возможно, что на один объект будет иметься несколько правоустанавливающих документов: например договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если часть была куплена, а другая часть — получена по наследству).

Подтвердить право собственности на недвижимое имущество можно свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Также подтвердить право собственности на недвижимое имущество можно свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Этот документ выдает Управление юстиции города Караганды через ЦОН. Также данную услугу можно получить онлайн на сайте egov.kz.
Для этого необходимо иметь ЭЦП (электронно-цифровую подпись).

Данные, указанные в свидетельстве, являются действительными на момент выдачи и удостоверяют регистрацию права за правообладателем, то есть не отражают все существующие обременения (ограничения) зарегистрированного права. В связи с этим обязательно нужно убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом.

2. Третьи лица и совладельцы

При покупке квартиры необходимо узнать, сколько фактических хозяев у недвижимости. Стоит учитывать, что квартира может находиться в общей совместной собственности нескольких лиц, а также, возможно, имеются несовершеннолетние граждане, которые обладают правами на данную жилплощадь.

Необходимо уточнить, кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире. Наиболее частые проблемы связаны со следу-ющими случаями:

Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.

Приход освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.

Возникновение безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.

Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.

Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.

Наличие иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).

Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.

Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходимо внимание ко всем обстоятельствам, связанным с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности. В зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей.

3. Технические характеристики

Ознакомьтесь с технически паспортом. Это можно сделать даже не являясь специалистом в области технического обследования помещений. Достаточно убедиться, что общие характеристики квартиры совпадают с техпаспортом.

Если в квартире была сделана перепланировка, она обязательно должна быть отражена в техпаспорте. Если этого нет, значит, перепланировка не была узаконена, что чревато проблемами в будущем. Чтобы получить техпаспорт на квартиру, необходимо подать заявку онлайн на сайте egov.kz либо заказать данную услугу в ЦОНе. Получение технического паспорта займет около 20 рабочих дней.

4. Предыдущие сделки

История объекта — услуга, которую предоставляют департаменты юстиции. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются в данном органе и подшиваются в дело. Запрос этой услуги поможет вам иметь более четкое представление о том, кто проживал в данной квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась. Однако эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат.

5. Проверяем личность продавца

Необходимо сразу же убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры о приобретении жилплощади, имеет право продавать данную недвижимость или является уполномоченным представителем собственника. Для этого необходимо попросить его предъявить удостоверение личности и правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы убедиться, что везде указаны одинаковые данные. Если же продавец представляет интересы отсутствующего собственника, он должен предъявить от него нотариальную доверенность на проведение подобных сделок.

Также необходимо убедиться, что продавец является дееспособным и на момент заключения сделки будет адекватен. Для этого необходимо подстраховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сразу стоит оговориться — нахождение собственника на учете в каком-либо из этих лечебных учреждений по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд.

Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он алкоголиком, наркоманом, душевнобольным, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Нужно обращать внимание на лица, состоящие в группе риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и так далее.

Необходимо убедиться, что продавец является дееспособным и на момент заключения сделки будет адекватен.

6. Обременения

Чтобы узнать, имеются ли обременения, необходимо получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость и ее технических характеристиках.

— В этом документе указана вся информация, необходимая для заключения сделки: сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также об обременениях, то есть ограничениях возможности владеть, пользоваться или распоряжаться этим имуществом. Нужно знать, что, приобретая имущество, вы получаете его вместе с соответствующими обременениями, — комментирует Сакен Ешмуратов.

Согласно ст. 5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к обременениям недвижимости, подлежащим регистрации, относятся:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;

2) право доверительного управления;

3) залог;

4) арест и другие.

Итак, когда вы убедились в юридической чистоте квартиры, можно заключать договор купли-продажи. Сделка осуществляется в нотариальной конторе и подлежит обязательной государственной регистрации в срок не позднее шести месяцев с момента ее заключения.