Оформляя сделку с недвижимостью, стороны могут по своему желанию выбрать одну из ее форм: нотариальную или простую письменную.

И если в первом случае функции по составлению сделки обычно берет на себя нотариус, то во втором забота о правильном составлении договора лежит на самих сторонах.

Без нотариального подтверждения

Вопрос: Какие сделки с недвижимостью не требуют нотариального оформления? Какие есть нюансы подобного договора?

Ответ: Перечень сделок с недвижимостью, которые обязательно должны быть нотариально удостоверены, установлен законом. Любая сделка, в отношении которой данное требование законом не установлено, может быть оформлена в простой письменной форме.

Правоустанавливающие документы представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.

В связи с этим не обязательно удостоверять у нотариуса следующие договоры сделок:

- купля-продажа;

- дарение;

- мена;

- аренда;

- доверительное управление.

Стороны могут оформить вышеуказанные сделки у нотариуса по собственному желанию.

Требуют обязательного оформления у нотариуса следующие сделки:

- рента (пожизненное содержание с иждивением);

- брачный договор, заключаемый в отношении недвижимости;

- раздел наследственного имущества, включающего недвижимость.

Поскольку для оформления недвижимости законом установлена обязательная письменная форма, эта сделка должна быть составлена и подписана сторонами до ее регистрации. Стороны могут составить необходимый договор самостоятельно (воспользовавшись, например, типовыми шаблонами), либо могут воспользоваться услугами юриста. Главным условием является соответствие этого договора установленным законом требованиям, предъявляемым к подобным сделкам.

Пунктом 4 статьи 21 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена необходимость проверки регистрирующим органом подлинности подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособности (правоспособности), а также соответствия их волеизъявлению.

Данное требование не распространяется на:

- нотариально удостоверенные сделки;

- договоры залога, заключенные в обеспечение договора банковского займа.

Процедура проверки подлинности подписей производится регистрирующим органом (органом юстиции), а не ЦОНом, и заключается в проверке специалистом органа юстиции документов и полномочий участников сделки и подтверждении их подписей сделке путем совершения на договоре специальной надписи. После данной процедуры сделка может быть передана на регистрацию в ЦОН в общем порядке.

Преимущества оформления сделки с недвижимостью без участия нотариуса:

- нет необходимости тратить время на проезд к нотариусу и ожидание приема;

- экономия на оплате нотариального оформления;

- меньшее время, затраченное на сделку и меньшее количество формальностей.

Требования к документам на недвижимость

Вопрос: Каковы требования к документам при сделке без участия нотариуса?

Ответ: Собственник любого объекта недвижимости должен иметь на руках пакет документов, подтверждающих его права на объект, а также содержащих технические и идентификационные характеристики объекта. Без этих документов он не может подтвердить свой статус, а также распорядиться недвижимостью (продать, заложить, сдать в аренду). В этот пакет документов входят: правоустанавливающие документы, технический паспорт, идентификационные документы на земельный участок. Правоустанавливающие и другие документы, подтверждающие права (обременения прав) на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям законодательства Республики Казахстан, предъявляемым к ним на момент регистрации.

Такие требования установлены статьей 24 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Документы, подтверждающие возникновение, изменение или прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, должны быть надлежащим образом оформлены: в случаях, установленных законодательством, скреплены печатью, выполнены на специальных бланках, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Документы, исходящие от судов, правоохранительных и иных государственных органов, должны быть выполнены в форме, предъявляемой для соответствующих документов.

В случаях, установленных законодательными актами, правоустанавливающие и иные документы должны быть удостоверены в нотариальном порядке, например: договор ренты, брачный договор.

Не принимаются на регистрацию документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Правоустанавливающие документы должны содержать:

- сведения о правообладателях, вносимые в регистрационный лист (например: дата рождения);

- о виде регистрируемого права (обременения права) (например: право собственности, право временного землепользования, залог и др.);

- необходимые для целей ведения правового кадастра данные об объекте недвижимости (адрес места нахождения, целевое назначение, общая площадь и др.).

Правоустанавливающие документы представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.

В тех случаях, когда правоустанавливающим документом является судебный акт и в иных случаях, когда правообладателю не выдается подлинник документа (например: постановление акимата), для регистрации представляются две удостоверенные копии такого документа.

Подлинник документа либо нотариально удостоверенная копия после регистрации возвращается заявителю (уполномоченному представителю).

В тех случаях, когда регистрация осуществляется на основании доверенности, простая доверенность представляется в регистрирующий орган и не возвращается заявителю, специальная и генеральная доверенности представляются в двух экземплярах, один из которых является подлинником, другой — копией. Копия доверенности изымается регистрирующим органом, подлинник возвращается заявителю