Имущественные вопросы в Казахстане — прерогатива гражданского законодательства.
Однако сложные ситуации, несмотря на существующие нормы, все равно возникают. Не всегда простому человеку понятно, как оформить недвижимость, особенно если есть спорные моменты. Рассмотрим несколько неоднозначных историй. Как сделать все по закону?
1. Наследство
Иногда бывает так, что наследство — скорее обременение, чем прибыль. Например, в случае с крестьянским хозяйством: получено наследование на всех, однако заниматься фермой будет только кто-то один. И остальным наследникам это не нужно. Как сразу направить ферму на того, кому она нужна?
По закону право наследования, если нет завещания, переходит к ближайшим родственникам — в первую очередь, это дети в равных долях, муж или жена, а также родители. Уже затем — братья и сестры, бабушки и дедушки. Получается, что если г-н. М оставил в наследство крестьянское хозяйство, то оно делится на детей и мужа/жену. Заниматься хозяйством они не планируют, а хотят передать его брату С. Но брат относится ко второй очереди наследников. В такой ситуации наследовать ферму брат не сможет.
Другое дело, что вступив в права наследования, дети могут продать или подарить ферму своему дяде. Еще проще — это написать отказ от наследства в пользу другого наследника любой очереди. Т.е. здесь есть два выхода, второй — более быстрый.
Как написать такое заявление об отказе? Нужно обратиться к нотариусу по месту открытия наследства в течение 6 месяцев с того момента, как наследник узнал о наследстве. Уже у нотариуса обе стороны пишут заявление, оно регистрируется и вступает в силу.
Другой частый момент — наследник вовремя не принял наследство. По закону принять наследство нужно в течение 6 месяцев. Если этого не произошло, то нужно обращаться в суд с заявлением о продлении срока вступления. Например, человек получил наследство, но год пролежал в больнице. Выздоровев, он узнал о наследовании и решил принять его. В таком случае суд продлевает срок.
Если же для просрочки нет уважительных причин, то суд откажет в продлении срока.
2. Нелегальные постройки
Самая популярная в рейтинге «непонятных» — это нелегальная постройка гаража. Очень часто сие сооружение возводится рядом с многоэтажками без оформления документов. Для таких собственников есть процедура легализации имущества:
- если недвижимость без правоустанавливающих документов;
- если права на недвижимость не зарегистрированы в ЦОНе.
При процедуре легализации граждане платят специальный сбор в 10%. Однако от этого сбора освобождаются льготники — ветераны ВОВ, инвалиды, дети-сироты и т.д.
Чтобы легализовать гараж, нужно обратиться в акимат по месту нахождения недвижимости, и написать заявление на проведение легализации недвижимости. А также понадобится удостоверение личности. Для легализации комиссия будет выносить решение. Также комиссия «позаботится» об оформлении такого пакета документов:
- техпаспорт;
- акт приемки объекта в эксплуатацию;
- правоустанавливающий документ.
Также на недвижимость нужно оформить налоги, гараж или постройка будут сразу же по данным переданы в управление и в жилищный комитет, установится его стоимость, по которой в конце года будут начислены налог на имущество и налог на землю.
Оформлять все вышеописанные документы будет комиссия, а выдавать их гражданам государство будет на безвозмездной основе.
3. Земельные участки
Часто бывает так, что строится дом и на него получают документы, однако земля остается без регистрации прав. Или же другой случай: строится многоэтажка, застройщик берет кредит под залог строящейся недвижимости и участка. Потом после окончания стройки квартиры выкупаются, а земля под многоэтажкой — выкупается не до конца или же документы не оформляются надлежащим образом.
В том и в другом случае собственник жилья оказывается бесправным в отношении того куска земли, на котором, собственно, и стоит его дом. Что делать в таком случае? Ведь легализовать участок все равно нужно — вдруг дом захочется продать или подарить?
В таком случае нужно обратиться к Земельному Кодексу РК: право собственности на здания влечет за собой и право собственности на землю, на котором стоит здание. Поэтому препятствий для легализации нет никаких.
Другой вариант уже более сложный — построили или купили здание (например, дачу), а документы на нее не оформили. Это часто происходит при покупке: есть какие-то старые документы, покупку не оформили вовремя, а прежний владелец умирает или куда-то уезжает. Рано или поздно новый владелец спохватывается и желает узаконить свое владение. Что делать в таком случае?
Во-первых, нужно выяснить, платили ли вы взносы по налогу, а также выплатили ли вы сумму за приобретение? Есть ли свидетели, которые могут подтвердить передачу денег?
По гражданскому законодательству человек, не являющийся по документам собственником имущества, но добросовестно и открыто им пользующийся как своим собственным и исполняющий по нему обязательства в течение 7 лет могут приобрести право собственности на него.
Если в вашей ситуации со дня покупки уже прошло больше 7 лет, то вы можете признать за собой право собственности на здание и земельный участок и все, что на нем (сад, например, огород и т.д.).
Что необходимо для этого сделать? В суд подается заявление об установлении юридического факта владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом на правах собственности.
При этом в заявлении нужно указать факт обладания собственностью в течение 7 лет. К слову сказать, ранее этот срок составлял 15 лет, однако после масштабных проблем с брошенным жильем, этот срок сократили в два раза.
В середине двухтысячных был настоящий наплыв судебных исков по выселению людей: когда в 90-е бросали квартиры, то акиматы заселяли в них людей. Люди жили там, восстанавливали все, но документы не оформлялись. И вот после роста цен на квартиры, объявляться стали юридические собственники и начинались судебные тяжбы.
К слову, если вы владеете такой собственностью менее 7 лет, то есть большой вопрос, оформят ее на вас или нет. В такой ситуации суд и акимат ищут юридического владельца, вызывают его в суд и уже там решают вопрос. Если владелец окажется недобросовестным и не признает, что вправду продал вам ту же дачу или дом 5 лет назад и уехал, то дом вернут ему. Поэтому сразу же незамедлительно оформляйте все операции, которые вы проводите с недвижимостью. Иначе доказать что-то будет если не невозможно, но очень сложно.
Суд при установлении права собственности привлекает также и родственников, и соседей, которые могут доказать, что человек столько-то лет владеет домом или дачей, ухаживает за ними и исправно платит по всем счетам. Именно эти люди могут подтвердить ваши заявления о сроках фактического владения недвижимостью.
4. Приватизированные квартиры
Сейчас продается очень много жилья, полученного по договору приватизации. При этом нередки случаи, когда покупатель обращается к юристу с запросом: купил квартиру 2 года назад, по ней был чистый договор приватизации. Собственниками в договоре были прописаны муж и жена. При оформлении квартиры нотариальное согласие супруги продавца было получено. Но теперь объявился их 1996 г.р. и требует признать сделку недействительной. Утверждает, что он собственник.
В таком случае и вправду проблематично будет что-то доказать: в определенный период в договор приватизации несовершеннолетних детей не прописывали, поскольку они автоматически признавались равными собственниками квартиры. Т.е. в договоре не указано, а по факту — есть.
Как получалась справка обо всех владельцах — большой вопрос, и почему собственник не сказал, что их сын также в доле жилья — тоже. Другое дело, что сделку по суду сын действительно может расторгнуть. Однако и деньги покупателю обязаны вернуть, а кроме того, оплатить все улучшения (ремонт, перепланировку). Скорее всего, суд признает сделку недействительной по вине продавца, так как не знать о владении сына долей он практически не мог.
Юристы советуют очень внимательно относиться к квартирам, полученным по договору приватизации. Чаще всего с правом собственности здесь все чисто, однако подобные нюансы с собственниками жилья сложно предусмотреть.
5. Договоры дарения
У кого сейчас нет родственников, рассеянных на всем постсоветском пространстве? Не вдаваясь в историю, можно точно сказать, что ситуации с дарением жилья или наследования недвижимости между гражданином Казахстана и гражданином России — не редкость. Как в таком случае оформлять договор и наследство?
Так, по закону иностранный гражданин может подарить казахстанцу квартиру или дом: для этого у нотариуса составляется договор на казахском и русском языках, в двух экземплярах. Далее договор обязательно регистрируется.
Сами же иностранцы могут унаследовать дом или квартиру, но если у него нет вида на жительство, то получить в наследство землю он не сможет. В таком случае — только аренда. Все вопросы с наследством иностранцы могут решать в течение года.
Еще один вариант. Большая часть квартир в Казахстане получается в наследство или по приватизации, а потому оформлена в долях на нескольких собственников. Актуально это в и случаях покупки жилья супругами. Например, квартира находится в собственности отца, брата и сестры (его детей). Отец — пожилой человек, и обещает разделить свою долю между двумя детьми. Брат же, тайно от сестры, склоняет его к дарению полной доли. Сможет ли по закону отец подарить свою долю сыну без согласия на то дочери?
В данном случае следует отличать понятие долевой собственности от совместной. По закону долю в совместной собственности нельзя подарить без согласия других владельцев. Если юридически права на квартиру оформлены в долевой собственности, то подарить свою часть отец сможет и без получения согласия дочери.
Дарение доли оформляется, собственно, также как и дарение полной квартиры. При этом нужно помнить, что продать долю без согласия других собственников нельзя ни в каком случае.
Как определить, совместная ли это собственность или долевая? По закону к совместной относится жилье супругов, приватизированное жилье и крестьянское хозяйство. Лучше, конечно, обратиться к правоустанавливающим документам: если доли в нем не определены конкретно (по площади, процентам и т.д.), то, скорее всего — это совместная собственность.
Если другие собственники формально согласны на дарение доли, то нужно всем вместе обратиться к нотариусу и подписать согласие на дарение, которое также должно быть заверено нотариусом. Только после этого можно заключать договор дарения.