Какие действия необходимо предпринять при заключении сделки, рассказала нотариус.
На рынке недвижимости много предложений, но далеко не у всех есть возможность приобрести жилье через ипотеку, особенно сейчас. Часто в мегаполисах дольщики введенных в эксплуатацию домов начинают продавать квартиры после проведенного ремонта. Как правило, они покупают будущие квадратные метры еще на стадии "котлована", когда цены низкие, а потом продают подороже. Однако не всегда дольщики имеют сразу на руках готовые документы и договоры купли-продажи на квартиру. Поэтому такое жилье не подлежит ипотеке и продают его только за наличный расчет.
Зачастую через переуступку договора долевого участия (ДДУ) квартиры продаются немного дешевле, чем те, у которых уже имеются на руках документы. Часто людей привлекают выгодные цены плюс новый ЖК и свежий ремонт. Особенно актуально это сейчас, когда рыночные цены на недвижимость немного спали и квартиру, имея наличные деньги, можно приобрести по очень выгодным условиям.
В том, как приобрести недвижимость через переуступку ДДУ безопасно и вне финансовых рисков, разбирался inbusiness.kz вместе с нотариусом г. Астаны Динарой Жаркимбаевой.
Не секрет, что на рынке сегодня достаточно проблемных застройщиков. Напомним, что в августе акимат г. Астаны опубликовал список, куда включил 138 строительных организаций. У всех них на тот момент отсутствовало соответствующее разрешение на привлечение денег дольщиков.
"Все сделки, совершенные в обход действующего законодательства (предварительный договор бронирования, договор резервирования, договор инвестирования, договор уступки права требования и так далее), в данных многоквартирных жилых комплексах являются недействительными", – предупредили в акимате.
Недавно в ходе пресс-конференции аким Астаны Женис Касымбек сообщил, что 40 объектов строительства в столице могут стать долгостроями. Следовательно, прежде чем покупать квартиру в новом доме, необходимо несколько раз подумать, а стоит ли гонка за низкой ценой риска "остаться с носом".
В первую очередь нотариусы проверяют на сайте акимата список проблемных застройщиков. Но для того, чтобы сделать договор цессии, запрашивают у строительной компании справку о том, что данная квартира не передавалась по договору передачи, не продавалась третьим лицам и отсутствует задолженность.
"Мы со своей стороны эти справки запрашиваем. Соответственно, сам договор долевого участия должен быть зарегистрирован в акимате, и, когда мы вытаскиваем выписку залога движимого имущества, документ должен быть внесен в Egov.kz. Справку предоставляют сами продавцы – цедент, а выписку залога движимого имущества мы вытаскиваем сразу на месте. Она в течение минуты обрабатывается. Но, насколько своевременно база Egov.kz регистрирует эти реестры и так далее, мы не отвечаем. Нотариальная палата нам также направляет извещения о том, что условно ЖК находится под арестом прокуратуры. Раньше это называлось книгой запрещения, где указывалась информация об аресте какого-либо имущества с адресами", – говорит Жаркимбаева.
Нотариус также может посмотреть, ведется ли в отношении дольщика или его супруга (супруги) на данном этапе судебный процесс через сервис "Судебный кабинет", но не все нотариусы делают. В целях дальнейшей финансовой безопасности покупатели могут попросить об этом. Чтобы проверить продавца через сервис "Судебный кабинет", нотариусу желательно согласие самого продавца недвижимости. При этом на всю процедуру потребуется немало времени, ведь поиск каких-либо судебных дел следует вести через все районные, городские и специализированные суды города (области), где зарегистрирован по месту жительства собственник продаваемой недвижимости .
"Если сидеть и выбирать по районам, то это займет один-два дня. Предварительно лучше самому покупателю с согласия продавца проверить данные через "Судебный кабинет", чтобы удостовериться, ведутся ли в данный момент в отношении него какие-либо судебные дела", – отмечает нотариус.
Нотариусы также проверяют все через свою базу "Единая нотариальная информационная система" (ЕНИС), куда моментально вбиваются все сведения. При совершении сделки помимо того, что они вытаскивают справку залога движимого имущества, они смотрят по базе, есть ли у продавца запреты. Если запрет есть, то нотариус не может совершать какие-либо нотариальные действия.
"Были случаи в моей практике, когда приходилось отказываться от нотариальных действий. Например, когда у человека или его супруга (супруги) стоят какие-то аресты или дом числился как проблемный, но следователи выдавали справки, что аресты сняты, при этом в базе информация еще не обновилась", – поделилась нотариус.
Если же на доме стоит арест, то квартиру продавать не смогут. А если дом сдан в эксплуатацию и люди уже заселились, значит, департамент юстиции объект зарегистрировал, акт ввода получен и опасаться не стоит, там все нормально и покупать жилье можно. Но все же лучше приобретать недвижимость в тех ЖК, где есть гарантия КЖК, советует нотариус.
https://inbusiness.kz/ru/news/pokupka-kvartiry-putem-ustupki-prava-ddu-chto-vazhno-znat