Источник фото: freepik.com
Долевая собственность в Казахстане – явление очень распространённое. Во многом потому, что квартиры в 90х годах активно приватизировались на всех жильцов кто там был прописан. Во-вторых, недвижимое наследство, как по закону, так и по завещанию, часто распределяется тоже на нескольких людей. В-третьих, при разводах на каждого супруга тоже зачастую причитается доля недвижимости. А вот договориться между собой собственникам долей и поделить объект «финансово» путём той же продажи – получается редко. Какие бы доводы не приводил один собственник, которому нужно продать квартиру, другой вправе отказаться. Что делать в таком случае, мы обсудили с адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазирой Нурлановой.
Споры собственников одной квартиры довольно распространённые случаи в судебной практике, а наибольшее количество – это именно споры, вытекающие из договоров по отчуждению жилища, то есть продажи, говорит Жазира Нурланова.
Разногласия между собственниками начинаются в первую очередь из-за непонимания принципиально разных понятий – совместной собственности и долевой собственности. Для того чтобы собственник мог продать свою долю, то надо её сначала выделить.
– По закону в Казахстане есть два вида общей собственности, имеющие существенные различия – долевая и совместная. Напомним, что долевая собственность – это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. Если объект в общей собственности, но доли при этом не определяются, то это совместная собственность. По обоюдному согласию собственников продажа общей недвижимости целиком поможет справедливо решить спор между собственниками, особенно, когда долевым объектом выступает однокомнатная квартира. Жить в ней собственникам и пользоваться обоюдно – крайне неудобно. Поэтому люди и принимают решение о продаже такой недвижимости. А после её реализации собственники получают за неё полную стоимость и полученные деньги делят пропорционально их долям.
По идее, это самое логичное положение дел, которое может быть. Продали объект и распрощались. И каждый делает со своей финансовой прибылью всё, что угодно. Но бывает, что один собственник против реализации общего имущества. Или настаивает, что хочет получить, допустим, с продажи «однушки» 10 миллионов тенге. А стоит она максимум 17. За 20 квартиру никто не покупает, собственник упирается в конкретную сумму и дело «зависает в воздухе».
– Отказ от продажи общей собственности не является основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника в соответствии со статьями 212 и 220 Гражданского Кодекса РК, распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности: будь то совместная или долевая, осуществляется по соглашению всех её участников.
Как правило, договор об отчуждении недвижимости подписывается всеми собственниками (при общей долевой собственности), либо предоставляется нотариально заверенное заявление о согласии на распоряжение имуществом (при общей совместной собственности).
– При возникновении спора всегда советую собственникам сначала договориться, если так уж получилось, что у них есть общее имущество, то нужно приложить все усилия найти и общий язык. Если попытки мирного урегулирования спора не привели к желаемым результатам, то придётся продать только свою долю, предварительно определив её добровольно, путём заключения всеми собственниками соглашения или в судебном порядке. Определить и выделить долю в общей совместной собственности необходимо в соответствии с законом и с учётом технических особенностей. При необходимости назначается экспертиза для получения заключения о возможности выдела части жилища в соответствии с долями собственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, – объясняет Жазира Нурланова.
Подсобные помещения в квартирах (кухня, коридоры, кладовые и т.п.) должны оставаться в общем пользовании и разделу не подлежат. В многоквартирном жилом доме доля каждого собственника помещений в общем имуществе (подъезды, лестницы, лифты, чердаки, крыши, подвалы и др.) не может быть выделена в натуре.
При определении долей супругов суд вправе отступить от начала равенства, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из интересов одного из супругов, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
Также следует учесть, что если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
– Соблюдая установленный законом порядок, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Это важно! Цена устанавливается самим продавцом самостоятельно, но должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При продаже доли следует помнить, что доля в квартире стоит намного меньше, чем половина от стоимости всей недвижимости и желающих приобрести половинную долю в квартире будет не так много, потому что все понимают, что придётся жить с посторонним человеком и мириться как минимум, с его образом жизни.
– Одной из причин совершения таких сделок может быть возможность получения регистрации в определённом городе, а что касается фактического проживания в квартире, то при недостижении соглашения между собственниками, порядок пользования жилым помещением будет устанавливаться судом.
В этом случае, согласно Нормативному постановлению ВС РК «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования жилищем, который может точно не соответствовать долям, нуждаемость каждого из сособственников в жилище и реальную возможность совместного использования. При установлении порядка пользования жилищем каждому из сособственников передаётся в пользование конкретная его часть, исходя из его доли в праве собственности. При этом право собственности на жилище не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем полагается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
Если вы все-таки решили продать долю в квартире, то следует помнить про все вышеуказанные юридические тонкости, чтобы в последующем не было оснований для признания сделки купли-продажи недействительной.