+7 (727) 394-4050

+7 (707) 044-0949

Статьи по популярности

«Изменения в механизме переуступки договоров ЖССБК обоснованы».

 

Вкладчики «Жилстрой-сбербанка Казахстана» в массовом порядке расторгают договоры, лишь бы забрать деньги — такая информация поступила в редакцию газеты «Недвижимость» от клиентов.


Официальная статистика самого банка говорит об обратном — количество расторгнутых договоров в I квартале 2013 года составляет всего 0,92% от общего числа.

Напряженность и разного рода слухи вокруг распределения квартир возникают из-за того, что количество вводимого жилья почти вдвое меньше, чем претендентов на него, поясняют специалисты ЖССБК. В частности, критика в адрес банка раздается по поводу уступки прав требования по договору о жилстройсбережениях (ЖСС). Если коротко, то приоритет в получении квартиры принадлежит вкладчикам, которые имеют лучшие ключевые показатели: сумма накопленных средств, срок накопления и оценочный показатель (рассчитывается по определенной схеме, которая расписана на сайте банка, он влияет на то, как быстро можно получить заем).

Раньше вкладчик, который по каким-то причинам решил отказаться от дальнейших накоплений в банке, мог уступить свой депозит другому лицу. С этой уступкой новому клиенту переходили и все преимущества: сохранялась та же очередность на получение жилья. Что вызывало нарекания. Так, например, весной этого года депутат Мажилиса Нурлан Жазылбеков назвал механизм переуступки «чистой аферой»: «Человек сдал документы в одной области (например, Алматы), а оттуда свой депозитный счет может продать в Астане. Получается можно вкладывать деньги в других городах, а потом продавать свою очередь нуждающимся. То есть накапливать 3-4 года, а потом спекулировать на своем депозите».

Однако гораздо раньше, в декабре прошлого года, Совет директоров «Жилстройсбербанка» исключил возможность таких спекуляций. Были утверждены изменения в правилах формирования пулов и распределении жилья. Согласно им, срок накопления по жилстройсбережениям теперь рассчитывается с даты оформления уступки. Как комментирует заместитель председателя правления АО «Жилстройсбербанка Казахстана» Талгат Баилов, эта норма была введена для того, чтобы поощрить вкладчиков, которые самостоятельно копят сбережения, а не покупают их.

— Данный подход банк считает обоснованным и справедливым, — считает заместитель председателя, — так как он позволяет установить приоритет вкладчика, самостоятельно производящего планомерные накопления в течение установленного срока перед вкладчиком, участие которого в системе жилстройсбережений возникло позже, на основании соглашения об уступке прав по договору. При этом отметим, что на возможность получения жилищного займа оформление уступки никаким образом не влияет.

 

Уступка родственникам не считается

В общем уступать договор можно, но новому владельцу старого депозита это теперь не приносит выгоды. В связи с чем возникли очередные жалобы: некоторые вкладчики банка считают, что изменения ущемляют конституционные права граждан на жилье. Якобы банк тем самым пытается остановить расторжение договоров, которое усилилось в последнее время, вопреки рыночным правилам и воле граждан. В частности, гражданка Сабирова просит, чтобы эти изменения не касались родственников, членов одной семьи. И приводит пример: она заключила договор о жилстройсбережениях в 2004 году и до 2012 года жильё так и не получила. В итоге женщина решила переуступить договор своему сыну. «Однако, — пишет Сабирова, — жильё мы не сможем получить в связи с новыми правилами». То есть клиентка уверена, что 8 лет, в течение которых она откладывала жилстройсбережения, её сыну зачтены не будут.

 

В ЖССБК говорят, что, напротив, интересы вкладчиков, которые заключили договоры на членов семьи, не ущемляются:

— Предусмотрено условие, — объясняет Талгат Баилов, — что после подсчета баллов, договор о ЖСС, по которому было подано заявление на участие в пуле покупателей и арендаторов жилья, может быть уступлен заявителем члену семьи: супругу, детям, родителям, полнородным и неполнородным братьям и сестрам для последующего подтверждения ими платежеспособности.

Другими словами, передать депозит без потерь родственникам можно на конечном этапе: когда уже сформирован пул приобретателей квартир. Если, к примеру, Сабирова попадет в список получателей жилья, оформить заем на покупку сможет ее сын после подтверждения своей платежеспособности. Выплачивать кредит и владеть квартирой в будущем будет именно он.

Претензии также сводятся к тому, что новое правило по поводу уступки прав требования по договору распространяется на тех клиентов, которые заключили договор до введения новшеств. Неоднократно озвучивалась и критика о незначительном вознаграждении по вкладам клиентов — 2% (тогда как в других банках второго уровня в среднем 8%). Существует еще и премия от государства, которая начисляется на счет, но при расторжении договора она не выплачивается.

 

Не критикуют тех, кто ничего не делает

Руководство ЖССБК считает, что банк нельзя упрекнуть в непопулярных решениях или каких-либо нарушениях. Критика, которая раздается в адрес банка, скорее, связана с размахом его работы и, как следствие, повышенным вниманием к ней.

— Наша деятельность и миссия остаются неизменными на протяжении 10 лет, — подчеркивает заместитель председателя правления. — В то же время с каждым годом возрастает интерес населения к банку. Только за 2012 год было заключено около 89 000 договоров, что превышает показатель за первые 5 лет деятельности банка. Начиная с 2009 года, средний рост клиентской базы составляет более 20% в год. По данным Национального банка РК, в 2013 году ЖССБК вышел на 1-е место по долгосрочным вкладам населения среди банков второго уровня.

Особо активно население потянулось в «Жилстройсбербанк» после принятия программы «Доступное жилье — 2020». До конца программы только через ЖССБК планируется реализовать четыре с половиной миллиона квадратных метров жилья, или 74 тысячи квартир (при средней площади 60 кв.м). Согласно социсследованиям, в жилье нуждается каждый второй казахстанец, а условия программы привлекательные (стоимость квадратного метра не выше 142 500 тенге в Алматы и Астане, и 90 000 тенге в регионах). Количество желающих его приобрести гораздо выше, чем запланировали построить.

— На 1 мая 2013 года на строящиеся в рамках программы 10 254 квартиры поступило 19 962 заявки на участие, — приводит статистику Талгат Баилов. — То есть спрос превышает предложение почти в 2 раза. Разумеется, такая ситуация вызывает определенную напряженность среди участников программы. А банк принимает на себя часть ответственности за ее реализацию.

— Если учесть, что данный механизм используется впервые не только в Казахстане, но и в странах СНГ, банк делает всё возможное, чтобы усовершенствовать качество услуг, — подводит итог представитель руководства ЖССБК.

Основными причинами расторжения договоров в банке называют острую необходимость в деньгах на потребительские нужды у клиентов, отсутствие накоплений и переезд на ПМЖ за пределы Казахстана.

Притом что в банке говорят о нехватке жилья на всех желающих, активная кампания по привлечению клиентов продолжается. В 2012 году было заключено 89 тысяч договоров о жилстрой-сбережениях, председатель правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Нурбиби Наурызбаева на одной из пресс-конференций озвучила, что банк продолжит работу в прежнем темпе.

— В 2013 году мы поставили задачу увеличить долю участников системы до 4,3% к экономически активному населению и привлечь 96 тысяч новых клиентов, — сказала она. — Что касается вопроса о заключении полумиллионного договора о ЖСС, то этой цели мы достигнем очень скоро — в 2014 году.

Правда, речь в этом случае идет обо всех клиентах банка, а квартир не хватает для участников программы «Доступное жилье — 2020». И пока неясно, как будет решаться этот вопрос: то ли сокращением количества участников, то ли увеличением объемов строительства.
Источник: www.kn.kz  04.06.2013 г.

В 2017 году в Казахстане запущена новая программа жилищного строительства «Нурлы жер».

Как в два счёта продать квартиру.

При поиске квартиры покупатель обращает внимание на множество факторов, таких как район, инфраструктура, прилегающая к дому территория, состояние подъезда, наличие или отсутствие ремонта в квартире, планировка и другие нюансы. Но, следуя выводу опытных риелторов, наиболее важными из них являются месторасположение квартиры, и, как это ни странно, сами владельцы недвижимости.

 

Важно первое впечатление

Продемонстрируйте инфраструктуру

Если вы не поленитесь и встретите потенциального покупателя у дороги, то у вас появится возможность показать ему, насколько развита инфраструктура района, где расположена квартира. Сколько по времени занимает дорога до ближайшей остановки городского транспорта, насколько близко к дому расположены детский сад, школа и магазины. Такая тактика также позволит скрыть негативные стороны: за разговором, ваш собеседник может не заметить, например, отсутствия огороженной мусорки.

Если ваш покупатель намерен приехать на легковом транспорте, необходимо заранее побеспокоиться о парковке. Вряд ли кого-то обрадует малоприятная перспектива постоянно искать место для своего автомобиля.

Памятка продавцу недвижимости

 

Подготовьте подъезд

Не меньшее впечатление на потенциального покупателя может оказать подъезд дома. Достаточно вкрутить лампочки, проветрить межэтажные помещения, подмести лестничные пролеты.

По статистике успешнее продаются квартиры с чистыми и светлыми подъездами, имеющими кодовый замок, работающий лифт и действующий мусоропровод.

— Наличие домофона и железной двери в подъезде говорят о респектабельности людей, которые там проживают, — поясняет директор агентства недвижимости Comfort в Караганде Анастасия Ксендз. — Если подъезд дома облагорожен, значит, жильцы беспокоятся о собственной безопасности и участвуют в сборах на нужды общей территории.
Ничто не должно «смущать» в квартире

 

Наведите порядок

Существует два условия, выполнение которых может поднять цену жилья: благоустройство и ремонт. Ремонтные работы мы обсудим ниже, а сейчас остановимся на варианте, не требующем особых затрат.

Элементарно приведите квартиру в порядок. Это не займет у вас много времени. Проследите, чтобы ничто «не смущало» взгляд при беглом осмотре помещения: разбросанные вещи, перекрученная занавеска, сдвинутый стул и т.д.

Особое внимание уделите ванной и туалетной комнатам. В один момент могут испортить впечатление о квартире ржавые подтеки на раковинах и наличие известкового камня на кранах.

Вы скажете, зачем беспокоиться о сантехнике, если каждый, кто въезжает в дом, постарается обновить обстановку и первым делом заменит ванную и санузел.

По мнению психологов, при осмотре помещения наиболее важны приятные ощущения, которые вызывает квартира. Недаром дизайн и упаковка продукта подчас оказываются дороже самого товара. Доказано, что потребитель выбирает товар, опираясь на приятные ощущения, вызванные упаковкой при осмотре. Ваша задача: сделать «обертку» квартиры максимально приятной для визуального просмотра.

Еще один момент: наличие людей, помимо продавца и покупателя, в квартире. Подсознательно покупатель расставляет на осматриваемых квадратных метрах свою мебель и предметы быта, поэтому присутствие домочадцев или квартирантов в этот момент в квартире крайне нежелательно. Тем более что квартиранты не заинтересованы в продаже и могут подпортить сделку, сообщив покупателю о негативных сторонах продаваемого жилья.

Наличие домофона и железной двери в подъезде говорят о респектабельности людей, которые там проживают.


Не должно быть посторонних запахов


Любой малоприятный запах может в один момент отбить у человека желание даже заходить в квартиру, не то, что ее осматривать или покупать.

— Если вы твердо намерены продать свою жилплощадь, постарайтесь не готовить перед приходом покупателей, — советует директор по развитию карагандинского риелторского агентства «Проспект» Дмитрий Ли. — На стоимость жилья могут повлиять посторонние запахи, распространяемые кошками, собаками, хомяками, птицами, исходящие от невыброшенного мусора, нестиранного белья. Позаботьтесь о свежем и чистом воздухе — проветрите все комнаты.

 

Косметический ремонт необходим

Рассмотрим самый затратный из параметров предпродажной подготовки — ремонт. Имеет ли смысл его делать вообще?

— Однозначно, продавать квартиру с наличием, хотя бы косметического ремонта, значительно выгоднее, чем без него, — считает риелтор Анастасия Ксендз. — Легкий косметический ремонт — основной прием удорожания квартиры. Но срабатывает он только в отдаленных от центра районах, — предупреждает она. — Безусловно, новые жильцы, перед тем, как вселиться, сами начнут ремонтные работы, но не забывайте, товарный вид — есть товарный вид. Поверьте, ваши затраты на покрас-
ку потолков и оклейку стен не самыми дорогими обоями окупятся с лихвой.

— К примеру, один из наших клиентов продавал квартиру в Майкудуке, — делится Анастасия Ксендз. — Сделал там косметический ремонт: наклеил самые дешевые обои, потолочку, уложил на пол новый линолеум. Без ремонта такую квартиру на самой окраине Майкудука мы смогли бы продать максимум за 21 тысячу долларов, но после ремонта она без труда ушла за 27 тысяч. При этом мужчина консультировался, стоит ли ему заказывать натяжной потолок, но мы его отговорили. Это было бы не рентабельно.

В центре города такой прием не сработает. Респектабельные покупатели сразу отличат качественный ремонт от обычного «замазывания глаз». Если квартира находится в «золотом квадрате», и человеку понравится, то он ее купит даже без ремонта.

— Поэтому мы никогда не советуем клиентам тратиться на капитальный ремонт. Он не оправдывает вложенных в него денег. Анализируя рынок недвижимости, можно четко увидеть, что разница между квартирой с ремонтом и без него — несущественна. Вложив в квартиру 10 тысяч долларов, вы сможете продать ее дороже аналогичной без ремонта всего на тысячу-две условных единиц, — говорит Анастасия Ксендз.

 

Приведите в порядок документы

Очень важный момент, который имеющий значение при продаже квартиры, но о котором часто забывают, по мнению риелторов, — это отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

— Покупатель имеет право потребовать квитанции, а продавец должен не отказать их предоставить, — аргументирует директор агентства Comfort. — Часто бывает, что на момент покупки продавец различными доводами оправдывает отсутствие квитанций, а потом коммунальные службы выставляют новым владельцам многотысячные долги. Будет большим плюсом, если продавец квартиры самосто-
ятельно предложит потенциальным покупателям взглянуть на квитанции.

Также важно иметь «чистые» документы на квартиру с юридической точки зрения. В этом случае, во избежание недоразумений, мы рекомендуем собственнику квартиры взять в ЦОНе соответствующую справку, где будет расписана вся предыстория квартиры, все манипуляции, которые производились с недвижимостью с момента её постройки: аресты, залоги и т.д., — резюмирует Анастасия Ксендз.

Например, для Астаны очень важен фактор времени.

Очень важный момент, который имеющий значение при продаже квартиры, но о котором часто забывают, по мнению риелторов, — это отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

— В столицу часто приезжают покупатели из других городов, у которых нет времени на беготню с документами, — говорит директор столичного агентства недвижимости. — Им предпочтительнее за один день оформить договор купли-продажи и сразу въехать, а не терять на выяснение обстоятельств недели. Кроме того, были случаи, когда данный фактор влиял на стоимость жилья. При совершении сделки выяснилось, что у продавца квартиры нет документа, подтверждающего согласие супруги на продажу их общей собственности. На оформление документа потребовалось несколько дней, так как супруга проживала в другом городе. В результате покупатели снизили цену на несколько тысяч долларов из-за вынужденной задержки. Поэтому столичным продавцам недвижимости вдвойне важно иметь все необходимые документы для продажи квартиры, при этом «чистые» с юридической точки зрения, — считает Евгений Рахимжанов.

 

Важен эмоциональный контакт

Замечено, что если покупатели и продавцы находят общий язык, испытывают взаимную симпатию, то многие из вышеперечисленных факторов утрачивают свое значение, — считает риелтор Дмитрий Ли. — Все-таки при приобретении жилья большое значение имеет эмоциональный фактор, поэтому постарайтесь понравиться покупателю.

Следуя этим советам, при минимальных финансовых затратах, вы сможете увеличить стоимость вашей квартиры от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов.
Источник:www.kn.kz 01.07.2014 г.

Как купить дом.


За последние несколько лет во многих городах Казахстана цены на квартиры в многоэтажках выросли на 80, а то и 100%. Хотя рост цен на частные дома также присутствует, но такой очевидной интенсивностью пока не отличается.


Столь значимый скачок стоимости квартир заставляет многих потенциальных покупателей недвижимости направить свой взор в сторону частных домов.

 

 На каждый дом свой покупатель.

Согласно данным Агентства по статистике РК, в марте 2013 года в Казахстане было зарегистрировано 11 690 сделок купли-продажи жилья, что по сравнению с февралем на 11,8% меньше. При этом в республике за этот период было продано 3 723 индивидуальных дома и 7 967 квартир в многоэтажках. Так, в Астане сменили своих владельцев 62 частных дома и 759 квартир.

— Квартиры стандартны. Вы можете представить в своем воображении любую квартиру, даже не видя ее, — говорит риэлтор компании «Мегаполис» Вячеслав Шлегель. — Достаточно узнать квадратуру, тип дома, материал стен, количество комнат, совмещенный или раздельный санузел, этажность и месторасположение. С домами всё по-другому. Каждый объект индивидуален и неповторим. И здесь как покупателю, так и продавцу требуется определенный подход к делу и большое терпение.

— Дом — это автономия, нет соседей сверху, снизу, через стенку справа и слева, — говорит Даниэль Аширбеков, руководитель столичного агентства недвижимости OTAU GLOBAL. — Никто не мешает, сам себе хозяин. Есть участок земли, на котором можно работать — строить, создавать, улучшать. Можно иметь гараж, а это очень актуально с нашей зимой. Но дом также требует к себе внимания и очень много. За ним нужно следить, его нужно отапливать. Это я и называю психологической готовностью иметь дом. В Астане есть много мест в черте города, где можно выбрать себе особняк. По моему мнению, стремиться надо в тот район, где наиболее развиты центральные коммуникации. Например, микрорайон Акбулак, поселок Энергетик, поселок Комсомольский, Депутатский городок. В эти районы уже частично заведены центральные коммуникации, у них удобное расположение на карте города, развитая инфраструктура, большое количество транспортных развязок. Конечно, и цены на дома и участки здесь самые высокие. В среднем в поселке Комсомольский черновой коттедж на десяти сотках земли будет стоить от 600 000 долларов, готовый к заселению на таком же участке — от 1 000 000 долларов.

Если говорить о домах в Астане, то цены на них действительно высокие, статус столицы берет свое. Впрочем, можно попытаться выбрать и что-то подешевле. Так, скромный уютный домик на печном отоплении в микрорайоне Коктал выставлен на продажу за 220 тысяч долларов, а в микрорайоне Юго-Восток-25
 стоимость за выставленные на продажу дома в основном не превышает 400 тысяч долларов.

Что касается центральных коммуникаций, то здесь, действительно, чем их больше, тем лучше. Центральное отопление — одно из важнейших преимуществ, значительно влияющих на стоимость. Также важны месторасположение, размер участка, материал постройки стен, «возраст» строения, гараж и наличие хозпостроек.

— Некоторые покупатели осознанно ищут дорогие дома, чтобы и улица была, что называется, престижной, соседи, соответствующие их положению, район с развитой инфраструктурой, — поясняет Вячеслав Шлегель. — Есть категория покупателей, которым в принципе не очень важно наличие в округе школы, садиков или кафе, важен свежий воздух и уют. Даже наличие центрального отопления для кого-то не первостепенно. Главное определиться, в какой ценовой категории вы ищите дом.

Если говорить о каких-то общих тенденциях относительно продажи частных домов, то за последние несколько лет продаваться они стали гораздо эффективнее, чем, скажем, лет пять назад. И дело здесь не в экономическом кризисе, что особо свирепствовал в то время. Значительно поднялись цены на квартиры. По сведениям риэлторских агентств, многие люди, ранее не представляющие себе «жизни на земле», стали сегодня интересоваться именно частными домами.

— Как правило, это люди, живущие в небольших «хрущевках» и желающие расширить таким образом свою жилплощадь без крупных затрат, — говорит риэлтор. — Сегодня даже печное отопление многих не пугает. Современные возможности позволяют привести дом, пусть и не сразу, а со временем, в порядок. Например, можно установить современную систему печного отопления, которая не требует больших физических затрат со стороны владельцев дома, то есть такие печи не нужно топить, ежечасно подкидывая в них уголь. Проблему отсутствия горячего водоснабжения легко решить, установив титан. Также к плюсам можно отнести расположенные на участке гараж, баню, огород и, например, возможность построить для своей семьи беседку или благоустроить детскую площадку.

 

Не доверяй и проверяй

На что нужно обращать внимание при совершении сделки купли-продажи дома? Вам придется учитывать множество нюансов. Перед тем как начать процесс оформления сделки купли-продажи, убедитесь, что у вас не возникнет никаких проблем после его приобретения.

— Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи, ведь вы приобретаете и дом, и землю, на которой он находится, — советует директор юридической компании ТОО KRG CORPORATION Екатерина Ольховская. — В настоящее время участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае вы рискуете потерять купленный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность, по документам размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся по сути самозахваченной. Если площадь по документам не соответствует действительной — лучше откажитесь от сомнительной сделки.

Также необходимо проверить соответствие государственного акта на землю того участка, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в РГП «Центр по недвижимости». Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерить расстояние от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в земельном кадастре. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой, и получить ее от государственных органов может только он. Вам наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей.

— Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, таких как арест, залог или обращение взыскания на дом. Для этого возьмите справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество по требуемому адресу в ЦОНе или, при наличии ЭЦП (электронная цифровая подпись), самостоятельно на портале «Электронное правительство», — поясняет Екатерина Ольховская. — Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.

Попытайтесь восстановить «историю» дома — как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа недвижимости лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной, и все последующие за ней тоже. На практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены.

— Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны, — говорит Екатерина Ольховская. — Необходимо получить все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, продавец-собственник недвижимости может и не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем, в поисках нужного провода легко разрушить полдома! Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить, а то и оштрафовать. Проанализируйте техпаспорт БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения. Ещё хотелось бы дать совет — деньги вручайте либо при нотариусе, отразив все условия по сумме и передаче денег в договоре, либо обязательно берите расписку в получении денег.

Дом в долг

Сегодня все казахстанские банки предлагают приобрести недвижимость в ипотеку сроком до 20-25 лет. Надо сказать, что больших различий между покупкой в ипотеку квартиры и частного дома нет, но, всё же, купить дом в ипотеку несколько сложнее.

Многие банки не предоставляют кредиты под залог объектов индивидуальной недвижимости, построенных ранее 1970 года. Правда, стоит сказать, что это не общепринятая политика банков. Также к сложностям оформления ипотеки на покупку дома стоит отнести документационную составляющую самого дома в частности.
— При оформлении ипотеки или кредита под залог недвижимости первым делом банк проверяет правоустанавливающие документы, — поясняет заместитель директора Карагандинского филиала АО «Темирбанк» Сандугаш Базилова. — Часто бывает, хозпостройки выходят за пределы земельного участка, или, например, незначительная перепланировка в доме, пристройка, которых нет в документах, или акт на землю устарел. Если у клиента не в порядке документы, ни в одном банке он не сможет оформить кредит или ипотеку. Помимо банка есть органы юстиции, ЦОН и такой залог просто не зарегистрируют. Если есть перепланировка, новые пристройки, должен быть и акт ввода их в эксплуатацию и все необходимые документально оформленные разрешения. На оформление этих документов в соответствующих структурах уходит как минимум шесть месяцев. Конечно, мы можем пойти навстречу клиенту, и если с основным строением, предположим, всё в порядке, но есть незначительные изменения, например, предбанник пристроили, мы даем клиенту отсрочку шесть месяцев, в договоре прописан этот пункт. Клиент, получив кредит, должен устранить все недочеты. Конечно, мы, принимая решение, смотрим на материальное положение клиента, в каком районе расположен дом. В любом случае совет здесь всем домовладельцам один — своевременно приводить документы в надлежащий порядок.

— Если ипотека оформляется с подтверждением дохода, даем 80% стоимости недвижимости — процентная ставка от 12% до 13,5%
 годовых, — уточняет банкир. — Под залог недвижимости — от 13% до 15% годовых. Ипотека в нашем банке оформляется до 20 лет, кредит под залог недвижимости оформляется максимально до 10 лет. Срок оформления ипотечного займа от момента, когда клиент предоставил полный пакет документов, занимает три недели — срок рассмотрения заявки (пять рабочих дней), регистрация в ЦОНе договора сделки купли-продажи занимает так же пять рабочих дней, после этого еще пять дней уходит на регистрацию документов залога. Это общепринятая практика.

Чтобы получить «добро» на оформление ипотеки, покупателю недвижимости необходимо иметь средства на первоначальный взнос. Это обязательное непоколебимое условие всех банков, если только вы не оставите банку свою другую недвижимость в качестве залога. Сумма первоначального взноса в разных банках может быть 10, 20, а возможно 30% от стоимости недвижимости. Что касается требования подтверждения дохода, то в этом вопросе все банки, как правило, проявляют единодушие, скрупулезно изучая источники доходов клиента. Хотя  в некоторых случаях, например, когда первоначальный взнос от стоимости составляет 30%, а приобретаемая недвижимость распложена в престижном районе, подтверждение доходов необязательно.

— Кредит под покупку дома сегодня получить вполне реально, мы предлагаем конкурентоспособные ставки от 12% годовых, — говорит Сандугаш Базилова. — Оформить ипотеку может человек, который работает индивидуальным предпринимателем, является владельцем неоформленного частного бизнеса, например, торгует на базаре. В этом случае мы берем за основу его разовые талоны. Также проверяем кредитную историю клиента, учитываем нагрузку на семью. Если клиент имеет в наличии несколько квартир, оформленных в 2011-2012 годах, мы делаем вывод, что клиент платежеспособен. Также необязательно иметь первоначальный взнос, можно поставить в залог, например, квартиру. Это имущество может принадлежать третьему лицу — залогодателю. Четких требований иметь отчисления в пенсионный фонд сейчас нет. Эта политика пропагандируется у нас с 2011 года. Даже если плохая кредитная история у клиента — мы лояльно относимся и к этой проблеме. Особенно, если проблемы с платежами по кредитам у клиента возникали с 2007 по 2009 год — годы экономического кризиса. Случается, что год постройки не проходит, соответственно, смотрим на район.

Лучше переоценить, чем недооценить

В некоторых случаях продавцу или покупателю недвижимости может потребоваться её профессиональная оценка, которая проводится в различных целях — при сделке купли-продажи, для определения залоговой стоимости при кредитовании, страховании, сдачи в аренду, раздела имущества, судопроизводстве, налогообложении.
— Оценка дома представляет собой более сложную процедуру относительно оценки стоимости квартир, — рассказывает директор ТОО «Бюро оценки и экспертизы» Светлана Соболева. — Когда необходимо сделать оценку городской квартиры, первое, что нужно — сравнить её с аналогичным жильём в том же районе города. Во внимание берётся примерное состояние этих квартир. Как правило, частный дом имеет нетиповую планировку, что увеличивает роль дополнительных факторов в процедуре оценки. Оценка стоимости частного дома также включает в себя оценку всех хозяйственных построек и земельного участка, на котором он расположен. Специалист при составлении отчета об оценке стоимости имущества анализирует физический и функциональный износы дома, исходя из его фактического состояния, отделки и планировки, инженерного оснащения дома, коммуникаций, и рассчитывает наиболее эффективное использование как дома, так и участка, на котором он расположен.

Оценка частного дома проходит в несколько этапов.

На первом этапе работа ведется не столько с объектом оценки, сколько с заказчиком: выясняются цели проведения оценки, собираются документы. Заранее оговариваются сроки выполнения работы, стоимость, особые условия. После заключается договор на оказание услуги независимой оценки объекта.

На втором этапе собирается информация об объекте оценки, проводится его осмотр, делаются фотографии, документируются его характеристики. На самом участке проводится осмотр хозяйственных построек (если таковые имеются).

На третьем этапе производится расчет стоимости объекта частного дома. Это достаточно трудоемкий процесс, так как нужно учитывать множество факторов. Во-первых, необходим анализ данного сегмента рынка; во-вторых, проводится сравнение с аналогичными объектами недвижимости; в-третьих, анализируется самое лучшее и эффективное использование объекта.

Затем проводится непосредственно расчет стоимости объекта. Для этого используются следующие подходы: затратный подход, который определяет рыночную стоимость объекта, исходя из его нынешнего состояния. Можно сказать, что это цена объекта с позиции продавца. Доходный подход, определяющий цену объекта, исходя из той прибыли, которую он может принести в будущем. Можно сказать, что это цена объекта с позиции покупателя. Сравнительный подход, основывающийся на сопоставлении предложений на рынке, совпадающих по большинству характеристик с оцениваемым объектом. Затем полученные результаты обобщаются и получают итоговую стоимость жилого дома. На последнем этапе составляется отчет об оценке объекта.

— При осмотре частного дома все данные заносятся в акт осмотра недвижимости, в котором учитываются основные параметры, — поясняет Светлана Соболева. — Это подробные сведения о районе, в котором располагается жилье: местоположение строения относительно транспортных линий и характеристики самого дома, на какой улице и возле каких находится объект, доступность общественного транспорта, близость учебных, торговых, культурных центров и общее состояние экологии в этом районе, расположен ли дом вблизи проезжей части или далеко от нее. Будут оцениваться чистота прилегающей территории, наличие насаждений и их плотность. К тому же в акт осмотра частного дома входит категория так называемых специальных удобств (то есть, что находится в радиусе 100-300 метров от объекта оценки) — автостоянка, магазин, рынок, автобусная остановка. Вносится в акт также наличие подвального помещения, количество этажей, комнат, их площадь. Имеет значение, куда выходят окна дома: на проезжую часть, во двор или на спокойную внутреннюю улицу.

При оценке, как правило, сначала оценивается сам дом, а именно: из какого материала он построен (кирпич, панель, шлакоблок, шлакозаливной и пр.), внешняя и внутренняя отделка стен, чем покрыта кровля и ее состояние, материал, из которого сделаны окна, потолок и пол. Оценивается состояние сантехники. Надворные постройки тоже учитываются при оценке дома, отмечается наличие бани, гаража, летней кухни, сарая и прочего. Площадь земельного участка, на котором находится объект оценки. Наличие коммуникаций также учитывается при оценке имущества: холодная и горячая вода, канализация — центральная или септик, отопление — центральное или автономное.

На составление отчета об оценке частного дома уходит 2-3 рабочих дня. В отчет об оценке подшивается акт осмотра дома, фотографии, а также правоустанавливающие документы. Стоимость услуг определяется сложностью и объемом выполняемых при оценке работ, в зависимости от общей площади дома и класса дома — от «эконом» до «элит». Средняя стоимость услуг на оценку частного дома в Астане от 10 до 25 тысяч тенге, в Караганде от 8 до 15 тысяч.

 

Советы при покупке дома

Приобретая в собственность частный дом, проверьте внимательно документы и убедитесь в юридической чистоте планируемой сделки.

1. Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи на дом и землю, на которой он находится.

2. Проверьте, не является ли земля под ним самозахваченной.

3. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность, по документам размеру надела, предъявляемого покупателю.

4. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу.

5. Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями.

6. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, таких как арест, залог или обращение взыскания на дом.

7. Попытайтесь восстановить «юридическую историю» дома.

8. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы.

9. Проанализируйте техпаспорт БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений.

У продавца дома должны быть следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации).

2. свидетельство государственной регистрации права собственности на землю либо акт на право частной собственности на земельный участок.

3. свидетельство государственной регистрации права собственности на строение.

4. разрешение на строительство.

5. акт о введении дома в эксплуатацию.

6. согласие супруги (супруга) на продажу дома.

7. справка о количестве человек, прописанных в доме.

Обязательно убедитесь, что на документах стоит штамп регистрирующего органа. Хорошо, если у продавца недвижимости также имелась бы справка об отсутствии обременения на недвижимое имущество. Данная справка подтверждает тот факт, что недвижимость не состоит в залоге, и на нее не наложен арест. Следовательно, собственник имеет законное право распоряжаться своим имуществом.

 

Требования к дому, оформляемому в ипотеку:  

1. Не является предметом судебного спора.

2. не находится в аварийном состоянии.

3. не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением.

4. имеет железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

5. материал несущих стен не должен быть камышитово-каркасным, а также глиняным.

6. не состоит в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос.
Источник: www.kn.kz 03.06.2013 г.

Квартирный переезд.


Переезжая на новое место жительства, все верят в то, что новая жизнь будет лучше прежней. Хочется, чтобы это событие приносило радость, а не трепало нервы. Однако на деле переезд чаще всего оказывается мероприятием хлопотным и суетным, отнимающим много сил и энергии. Но если подойти к делу с умом и подготовиться к переезду заранее, можно избежать хаоса и неразберихи в один из знаменательных дней вашей жизни.

 

Готовимся к переезду

При приближающемся переезде некоторые вещи лучше делать заранее. Так, например, если вы снимали квартиру, то лучше заблаговременно предупредить хозяев, расторгнуть договор аренды и указать точные сроки, когда вы освободите жилплощадь. Если вы являлись собственником жилья, то будет благоразумным выписаться из старой квартиры и прописаться в новой до переезда.

Заблаговременно известите все жилищнокоммунальные службы, почту, ваш банк и телефонные компании о смене места жительства. Определите точную дату переезда и забронируйте машину для перевозки груза. В идеале на время переезда лучше взять небольшой отпуск, тогда вам не придется разрываться на части. Если у вас есть маленькие дети, то стоит найти того, кто сможет посидеть с ними, пока вы будете заняты.

Проведите небольшую инвентаризацию и избавьтесь от ненужных вещей — это позволит вам сэкономить и время на погрузку, и деньги за перенос лишних вещей.

Подумайте, как будете размещать мебель в новой квартире, чтобы при разгрузке не тратить время на лишние метания.

 

Упаковываем вещи

Вам потребуются упаковочная пленка, скотч и старые газеты, которыми заполняется пустое пространство тары. Пакуйте тяжелые вещи на дно в небольшие коробки, а легкие — наверх, в крупные. Тогда они будут не слишком отличаться по весу. Слои в коробках перекладываются полотенцами, одеялами и пледами, что помогает избежать повреждений и царапин, возникающих порой на твердых предметах при перевозке.

Все коробки, пакеты и прочую тару помечайте маркером или стикерами.  Указывайте, что находится внутри. Также можно просто пронумеровать коробки, а в отдельный блокнот занести список упакованных туда вещей. А чтобы не таскать коробки из комнаты в комнату на новом месте, отметьте тару с предметами из кухни, например, зеленым цветом, а коробки с вещами из спальни — синим, и при разгрузке сразу несите вещи в нужную комнату.

Зеркала или стеклянные полки заворачивают в картон и обматывают скотчем. В последнюю очередь упаковывают кухонную утварь. Бьющиеся стеклянные предметы, предварительно обернутые бумагой, складываются в отдельные коробки. Тарелки и другая плоская посуда размещается в коробках вертикально.

Мебель необходимо разобрать, все ручки, гайки, шурупы и т.д. складываются в отдельные пакетики, которые лучше подписать, чтобы облегчить сборку. Из шкафов, полок и прочих предметов мебели, которые не подлежат разборке, вытаскиваются выдвижные ящички, извлекаются полки, а дверцы связываются скотчем или веревками. Лучшей упаковкой для мягкой мебели послужит двойная полиэтиленовая пленка.

Вещи, которые понадобятся сразу после переезда, стоит упаковать отдельно, и сделать это лучше в последнюю очередь. Документы и ценные вещи также лучше держать всегда под рукой.

 

В день переезда

Если для перевозки и транспортировки мебели и вещей вы кого-то нанимаете, обязательно контролируйте весь процесс погрузки и выгрузки лично.

Нанимая машину для перевозки, лучше отдать предпочтение не слишком большим автомобилям, грузоподъемностью около 2,5 тонны, так как тяжелые грузовики будут долго добираться по улицам, да и проезд в некоторые дворовые территории для таких машин затруднителен. Первыми перевозятся вещи, стоящие в дальних комнатах, чтобы позже они не загораживали прохода.

Небольшие машины не подойдут только в том случае, если вам нужно перевезти крупногабаритную неразборную мебель. Час работы автомобиля «ГАЗель» стоит в среднем около 20002500 тенге. Иногда расценка зависит от километража, в таких случаях цена составит примерно 100 тг/км. Час работы грузчиков обойдется примерно в 1000 тенге. Как правило, доставка крупногабаритных грузов оплачивается отдельно за каждый этаж.

Главное при переезде — не суетиться и не нервничать понапрасну, тогда это событие не испортит вам хорошего настроения.
источник:www.kn.kz 16.09.2013 г.

 После выхода на нашем портале материала об арендном жилье в рамках «Нұрлы жол», где одним из важных условий получения госжилья является подача заявки до 11 ноября прошлого года, мы получили огромное количество вопросов и комментариев по поводу того, как быть тем, кто упустил момент или не подходит под критерии отбора, но хочет стать участником арендной жилищной программы.

В Казахстане есть и другие варианты госпрограмм с подобным направлением. Действуют они сравнительно недавно, но суть одна: претендент на звание полноправного владельца квадратных метров выплачивает определенную сумму ежемесячно в установленный оператором срок. Только после этого жилье переходит в частную собственность.

Операторами выступают АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания» и АО «Жилстройсбербанк».

Что предлагает «ФН Самрук-Казына»?

Предлагаемая Фондом недвижимости арендная программа рассчитана на срок до 15 лет. Определить, соответствуете ли вы условиям на приобретение такой квартиры достаточно просто. Для этого нужно от чистого дохода вычесть минимальный прожиточный минимум, а также обязательные платежи (кредиты, долги, алименты). Остаток должен покрывать арендные выплаты.

В целом на жилье с правом выкупа могут претендовать все желающие – Фонд не учитывает место работы, возраст или прочие показатели, кроме возможности вносить регулярно арендный платеж. Помимо подтвержденной платежеспособности (уровень заработной зарплаты) преимущество будет только у тех, кто никогда не имел собственного жилья.

“Программа предназначена для тех граждан, кто не попадает под категорию как малообеспеченных, так и обеспеченных – со средним достатком – не числятся в рядах госслужащих или молодых семей, но при этом имеют регулярный доход в размере 100 тыс. тенге и более."- Адильбек Кушеров, управляющий директор Фонда недвижимости «Самрук-Казына»

Варианты комплексов, квартиры в которых реализуются по линии арендного жилья с дальнейшим выкупом можно рассмотреть в Астане (ЖК «Шыгыс»), Алматы (ЖК «Асыл Арман»), Актобе (ЖК «Юнис Сити»), Тараз (ЖК «Два 23 квартирных дома») и других регионах.

Чтобы оформить жилье, необходимо сделать следующие шаги:

  • получить электронную подпись, для чего необходимо оставить заявку на сайте госуслуг egov.kz, после чего получить подпись в ЦОНЕ;
  • пройти регистрацию на сайте Фонда недвижимости www.fnsk.kz. Далее - ждать сдачи выбранного дома в эксплуатацию. Готовность объекта можно отслеживать на указанном сайте – объявление о начале приема заявок публикуется только за месяц до старта конкурсного отбора. Предварительно, можно подготовить необходимые документы, а после официального объявления о старте конкурса – подать заявление. На сайте Фонда также можно просмотреть количество реальных заявок, оставленных другими желающими. Как только заявка попадет в очередь, претендентам на получение арендного жилья следует обратиться в Управляющую компанию Фонда недвижимости.
Подробнее...

На заметку:

  • Из необходимых документов понадобятся: удостоверение личности участника и его семьи (нотариально заверенные копии), справка об отсутствии жилья.
  • Жилье Фонда реализуется через местные исполнительные органы (МИО) среди очередников.
  • Цена за квадратный метр - от 1600 тенге. Так, к примеру, если рассматривать жилье площадью 50 кв. м, то общий платеж составит 80 тыс. тенге ежемесячно. Стоимость квадратного метра распространяется в таких городах, как Астана, Алматы, Атырау, Актау и их приграничных районах. В остальных регионах цена «квадрата» начинается от 1300 тенге. К слову, величина оплаты за аренду может быть изменена, если выданный срок кредита Фонду недвижимости будет меньше. Во всех остальных случаях арендный платеж не меняется, так как кредит выдается в тенге.

 

  • Первоначальный взнос - 3 месячных арендных показателя. В данном случае это 240 тыс. тенге. При этом, если вы исправно платили весь срок, то по окончанию вам возвращается гарантированный взнос.

 

  • Возможность полного досрочного погашения появляется только по истечении 3 лет с момента первого арендного платежа.

 

  • Если участник программы теряет платежеспособность, договор расторгается, а квартира передается для оплаты другому претенденту по списку. При этом выплаченная сумма не возвращается.

Предложение от КИК

Собственная линия арендного жилья от «Казахстанской Ипотечной Компании» – схожая программа, поэтому в отличие от государственного направления в рамках «Нурлы жол» ограничений по возрасту и категориям нет.

“Данная программа призвана разгрузить очередь на получение жилья. В ней могут участвовать очередники местных исполнительных органов, а вместе с тем и третьи лица, не состоящие на учете в МИО."- Азамат Ибадуллаев, председатель правления АО «ИО Казахстанская ипотечная компания»

Чтобы получить жилье, необходимо пройти несколько этапов:

  • В теории нужно выбрать жилье, правда, пока выбора нет, компания предлагает недвижимость с правом дальнейшего выкупа по собственной программе только в жилом комплексе «Аккент» в Алатауском районе Алматы. Более 200 квартир уже распределено. По словам Азамата Ибадуллаева, в дальнейшем количество проектов будет расширено – в конце прошлого года был подписан ряд меморандумов о сотрудничестве с акиматами в Астане, Актобе и Шымкенте.

 

  • Далее необходимо пройти процедуру оценки платежеспособности. Стоит учесть, что по данной программе возможно привлечение соарендаторов, если доходов для выплаты арендного платежа недостаточно.

 

  • Если по предыдущему пункту все в порядке, то следует собрать документы, выплатить комиссию и внести гарантированный взнос.
 Подробнее...

На заметку:

  • Пакет документов стандартный: копия удостоверения личности заявителя и соарендаторов, адресная справка, справка с места работы и о зарплате за 6 месяцев, выписка о пенсионных отчислениях, копия свидетельства о заключении или расторжении брака, а также о рождении детей.

 

  • КИК покупает жилье за наличные за счет заемных средств. Таким образом, стоимость за 1 кв. м. по собственной программе арендного жилья с правом выкупа в «Аккент» составляет 211 тыс. тенге под 11,5% годовых.

 

  • Расчет ежемесячного платежа для потребителя производится по аналогии ипотечного займа и зависит от внесенной предварительной оплаты. Последняя вносится по желанию от 10% до 50%. При предварительной оплате в 50% ежемесячный платеж составит 73 130 тенге, гарантийный взнос при этом будет 438 782 тенге, в то время как при ипотечном кредитовании первоначальный взнос – от 15% от стоимости жилья. На примере 2-х комнатной квартиры в ЖК «Аккент» площадью в 65 кв. м. без предварительной оплаты ежемесячный платеж составит 146 261 тенге, гарантийный взнос 877 566 тенге (или 6 арендных платежей).

 

  • После всех процедур подписывается договор аренды с выкупом с дальнейшей регистрацией в уполномоченном органе. В итоге по акту приема-передачи владелец получает ключи от квартиры, а вместе с ними и бытовую технику.

 

  • По данной программе жилье предоставляют на 20 лет с возможностью досрочного выкупа спустя 3 года. Возможен частично-досрочный выкуп по мере внесения не менее 6 месячных арендных платежей.

 

  • В случае, если участник программы теряет платежеспособность, средства списываются с гарантийного взноса или с предварительной оплаты. Либо привлекаются средства соарендатора.

Программа от ЖССБ

Участником программы по линии арендного жилья от ЖССБ (для всех категорий населения) может стать претендент, у которого нет возможности получить жилищный заем, но при этом есть средства платить за аренду и накапливать деньги в ЖССБ на депозите (ставка вознаграждения по вкладам - 2% годовых.), а чистый доход на семью составляет более 290 тыс. тенге. Накопленные средства могут выступить в качестве гарантийного взноса в сумме 6 платежей.

В арендной программе от ЖССБ могут принять участие все желающие. Для этого нужно открыть счет в ЖССБ и иметь постоянный указанный доход, чтобы накапливать деньги на депозите. Если доходов недостаточно, можно привлечь соарендаторов. Приобретаемое жилье вносится в залоговое обеспечение при оформлении жилищного займа в банке.

Для того, чтобы получить жилье по данной программе, участник должен подходить под программу по ряду условий. Так, у участника или его семьи не должно быть квадратных метров в частной собственности (в том числе арендного жилья), а за последние 5 лет не наблюдалось фактов специального ухудшения жилищных условий. Предпочтение отдают гражданам Казахстана или оралманам (алматинцы и жители столицы должны предъявить регистрацию за последние 2 года).

Подробнее...

На заметку:

  • Цена реализации арендного жилья за 1 кв. м в чистовой отделке в эконом-классе: до 120 тыс. тенге в городах Астаны и Алматы (без стоимости инженерных сетей), до 115 тыс. тенге в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), до 110 тыс. тенге в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей и учета сейсмичности региона); комфорт-класс: до 140 тыс. тенге в городах Астаны и Алматы (без стоимости инженерных сетей), до 125 тыс. тенге в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау (без стоимости инженерных сетей), до 120 тыс. тенге в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей и учета сейсмичности региона).
  • Исходя из указанной расчетной стоимости, определяется арендный платеж. К примеру, при 50 кв. м стоимостью 6 млн. тенге ежемесячно нужно платить по 31 800 тенге в течение 8 лет. После того, как на депозите накопятся 50% от стоимости жилья, оставшиеся 50% даются под 4% годовых в банке, а сумма выплаты будет совершенно другая, рассчитывается индивидуально и указывается в договоре.

 

  • Чтобы заключить договор с ЖССБ нужны следующие документы: удостоверение личности, свидетельство о рождении ребенка, доверенность в случае, если договор будет заключен на третье лицо, справка об оплате комиссионного сбора банка при заключении договора о жилстройсбережениях (0,55% от договорной суммы. К примеру, если на депозит вносится 1 млн. тенге, то комиссия составит 5500 тенге.).

 

  • Для начала в ЖССБ рекомендуют получить консультации у менеджера банка, чтобы рассчитать свою платежеспособность. После подачи кредитной заявки и ее рассмотрения кредитным комитетом банка в течение 7 рабочих дней и одобрения, подписывается договор с банком с графиком погашения, договор залога и договор банковского текущего счета. Позже происходит регистрация договора залога, а затем передача в банк страхового полиса, в итоге – выдача заемных средств.

 

  • По истечении 10 лет аренды по остаточной стоимости, которая равна сумме оставшихся ежемесячных арендных платежей, есть возможность досрочного выкупа жилья.


Информацию о строящемся жилье можно найти на официальном cайте банка. В Алматы заявлены такие ЖК, как «Жас-Канат», «Айгерим-2», «Мамыр-5, 6», «Айгерим», в Астане – многоквартирный жилой комплекс в районе пересечения ул. Сауран и №24 и ул. Сауран и Сыганак, а также комплекс по ул. Айнаколь между пр. Жумабаева и ул. Кордай, ЖК в районе пересечения улиц С. Сейфуллина и Ш. Бейсековой, ЖК «Кампус».

В целом, стать арендатором с правом выкупа квадратных метров не так сложно, как думают многие. При соответствии всем условиям, цель вполне реальная и достижимая, стоит только заняться этим вплотную.

Источник: www.odome.kz 06.02.2015 г.

Как купить квартиру от ФН «Самрук Казына»?


Вот уже несколько лет на рынке жилья прочно обосновался Фонд недвижимости «Самрук Казына» (ФНСК). Компания реализует квартиры  по одному из направлений государственной программы «Доступное жилье – 2020» в первую очередь для граждан среднего класса, не имеющих жилья или нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как только был дан старт новой программе, многие строительные организации изъявили желание реализовать проекты по строительству жилья совместно с Фондом недвижимости. Поступило более 80 инвестиционных предложений от частных застройщиков и инвесторов со всех регионов республики.

Фонд работает по такой схеме: финансирование ФНСК составляет 80%, финансирование застройщика — 20%. По окончании строительства жилая площадь делится в аналогичных пропорциях. Затем застройщик продает свою долю квартир по рыночным ценам, а фонд реализует по ценам, фиксированным постановлением правительства. В рамках программы «Доступное жилье – 2020» Фондом недвижимости предусмотрено два варианта реализации жилья: прямая продажа и аренда с выкупом.

Фонд работает по такой схеме: финансирование ФНСК составляет 80%, финансирование застройщика — 20%.


Сколько стоят квартиры?


Предполагаемая стоимость квартир выглядит таким образом:


Прямая продажа
Если человек решил купить квартиру способом «прямой продажи», то цена 1 квадратного метра общей площади жилища в первый год реализации ему обойдется не более 180 000 тенге — в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах. Стоимость квадратного метра в других регионах страны — не более 144 000 тенге. В последующие годы цена прямой продажи будет уточнена с учетом изменения стоимости строительства.

 

Аренда с выкупом

Аренда с выкупом (на срок до 15 лет) в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах обойдется покупателю от 1600 тенге, в других регионах — от 1300 тенге за 1 квадратный метр общей площади квартиры в первый год реализации.
Коммунальные и эксплуатационные услуги, накопления на капитальный ремонт, страхование имущества и налог на имущество не входят в структуру арендного платежа и оплачиваются арендатором самостоятельно. Арендные платежи фиксируются в тенге и не зависят от курса доллара и инфляции.

Условно однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров будет оценена в 40-42 тысячи долларов. Ежемесячный платеж при аренде на 15 лет составит около 55 тысяч тенге. В Фонде недвижимости при этом говорят, что общего дохода семьи в 150 тысяч тенге будет достаточно. Но, как уточняют в компании, размер арендной платы может быть изменен в случае, если предоставленный срок кредита Фонду недвижимости будет меньше.

Коммунальные и эксплуатационные услуги, накопления на капитальный ремонт, страхование имущества и налог на имущество не входят в структуру арендного платежа и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Граждане вправе выбрать лишь одно из этих двух направлений и приобрести в собственность не более одной квартиры в одном населенном пункте. Также следует учесть, что приобрести арендное жилье с последующим выкупом по линии АО «Самрук-Казына» и в целом по программе «Доступное жилье – 2020» можно лишь единожды.


«Доступное жилье-2020»: кто получит квартиры от государства?

 

Кто может претендовать?

При распределении жилья претендентов делят на три группы. Приоритет в программе отдается гражданам из первой категории.

-   I группа лиц (основная). К ней относятся все, кто указан в 67 статье Закона «О жилищных отношениях» (пункт 1, подпункты 1-1), 2), 3). А именно: дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты, сотрудники специальных государственных органов и лица, занимающие государственные выборные должности.

Также в I группу зачислены граждане из социально уязвимых слоев населения: лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны; инвалиды I и II групп; семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке, утвержденном Правительством РК, пенсионеры по возрасту, оралманы, лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, ЧС природного и техногенного характера; многодетные семьи; семьи лиц, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка, неполные семьи.

-    II группа лиц. Все категории без ограничений.
-    III группа лиц. Те, кто подходит под направление «Жилье для молодых семей» по линии «Жилстройсбербанка Казахстана». Такие претенденты должны соответствовать следующим требованиям: молодая семья, состоящая в браке не менее двух лет, и возраст обоих супругов не достиг 29 лет (на момент подачи заявления на участие в программе), а также неполная семья, в которой детей (ребенка) воспитывает один из родителей, не достигший возраста 29 лет, в том числе разведенный, вдовый.

 

Как повлияла девальвация?


В феврале 2014 года в Казахстане произошла девальвация, и в программе «Доступное жилье-2020» произошли некоторые изменения. В основном они коснулись того факта, что распределение квартир по линии Фонда недвижимости теперь будет осуществляться в первую очередь через местные исполнительные органы. И только потом на квартиры, которые не были реализованы акиматами, смогут претендовать все граждане, вне зависимости от возрастной категории или социальной группы. При этом приоритет при распределении жилья ФНСК через интернет будет отдаваться лицам со стабильным доходом, но не имеющим собственного жилья в рассматриваемом регионе. Даже до повышения цен стоимость квадратного метра от «Самрук-Казына» была выше, чем нынешние цены от других операторов. Поэтому среди населения упорно ходили слухи, что после корректировки курса тенге закономерно подскочит и цена доступного жилья.

— Девальвация очень сильно повлияла на многие сферы деятельности, в том числе и на строительный бизнес. Наши строительные проекты — не исключение, — рассказал порталу kn.kz Адильбек Кушеров, управляющий директор Фонда недвижимости «Самрук Казына». — Согласно прогнозам наших аналитиков о возможной девальвации в прошлом году мы заранее закупили все дорогостоящие строительные материалы, которые не производятся в Казахстане, но очень сильно «бьют» по стоимости квадратного метра. Речь идет о металле, лифтах, стекле и санфаянсе. Эти материалы были приобретены для всех наших объектов по тому курсу доллара, что был в прошлом году. Таким образом, мы смогли не допустить роста цен по всем начатым в 2013 году стройкам.

Исключение составляет жилой комплекс «Современный», ввод которого планируется в Алматы в 2015 году. Так как строительство объекта пришлось на постдевальвационный период, то не все строительные материалы удалось закупить по старому курсу. В итоге цена за квадратный метр при прямой продаже в этих новостройках составит 188 тысяч тенге.

На сегодняшний день в рамках антикризисной программы квартиры получили уже около 800 семей. Некоторые живут в новых домах больше трех лет, и девальвация никак не повлияла на их выплаты.

— Для граждан, воспользовавшихся механизмом аренды жилья с выкупом, размер ежемесячных арендных платежей также был зафиксирован на отметке, действующей на момент реализации. Например, в городах Астана, Алматы, Актау, Атырау и их пригородных зонах арендный платеж составит 1 600 тенге за 1 квадратный метр в месяц. И если курс доллара изменится, они по-прежнему будут платить эту же сумму. Многие строительные компании, как и банки, привязаны к доллару, они вынуждены вносить корректировки в свои договоры при изменении курса. У нас кредит выдается в тенге, поэтому в нашем случае арендный платеж не меняется, — уверяет Адильбек Кушеров.

Какова цена будет на объекты, которые построят в дальнейшем, неизвестно. Стоимость квадратных метров будет также учреждена постановлением Правительства Республики Казахстан.

На сегодняшний день в рамках антикризисной программы квартиры получили уже около 800 семей. Некоторые живут в новых домах больше трех лет, и девальвация никак не повлияла на их выплаты.

 

Доступность для среднего класса


Позиционирование Фонда как участника программы не изменилось. Руководство компании, как и раньше, говорит о доступности своих квадратных метров для среднего класса населения. Чтобы сделать жилье действительно доступным, ФНСК строит жилые площади, минимально разрешенные СНИПами. Квадратура однокомнатных квартир составляет примерно 34 квадратных метра, двухкомнатных — 56, а трехкомнатных — 72.

Согласно Закону Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» при распределении жилья местными исполнительными органами на квартиры Фонда недвижимости могут претендовать граждане, относящиеся к 1 группе. При этом единственным условием Фонда недвижимости является подтверждение платежеспособности. В среднем ежемесячный доход заявителя должен быть не менее 100 тысяч тенге, а ежемесячная сумма взносов зависит от площади квартиры, на которую подаст заявку участник. При рассмотрении заявки комиссия определит платежеспособность претендента. Прием заявок будет проводиться на официальном сайте Фонда недвижимости www.fnsk.kz.

Каждый гражданин республики, имеющий достаточные доходы, может претендовать на арендное жилье с выкупом вне зависимости от вида деятельности, места работы, возраста, пола и семейного положения.

 

Фонд гарантирует качество


Не повлияла прошедшая девальвация и на качество возводимых домов. По словам специалистов Фонда, оно по-прежнему выше, чем у других участников программы.

— Мы строим жилье эконом-класса (ІІІ класс). Дома будут сданы в чистовой отделке и оборудованы сантехникой и газовыми плитами. При выявлении недостатков или дефектов в квартире застройщик будет нести ответственность за их устранение, — утверждает управляющий директор Фонда недвижимости «Самрук Казына». — Так как класс нашего жилья выше по сравнению с другими операторами на рынке недвижимости, соответственно, и стоимость реализации за квадратный метр у нас дороже по сравнению с ценами остальных операторов программы.

О качестве жилья, строящегося под эгидой «Самрук Казына», говорит и председатель правления Фонда недвижимости Болат Палымбетов.

— Качество строительства постоянно контролируется. Под контролем находятся и такие вопросы, как целевое использование средств, своевременность ввода в эксплуатацию. Для этих целей существует специальное подразделение, которое осуществляет технический контроль и мониторинг строительства. Для нас очень важно производить востребованный товар, поэтому строительство домов осуществляется в черте города, — поясняет Болат Палымбетов.

 

Квартирный ответ от «Самрук-Казына»

 

Масштабы строительства доступного жилья


По словам председателя правления Фонда в рамках программы «Доступное жилье-2020» в стране должно быть построено 63 миллиона квадратных метров жилья, модернизировано 35 миллионов квадратных метров вторичного жилья, а доля строительных материалов отечественного производства на внутреннем рынке увеличится с 65 до 90 процентов. В прошлом году Фондом недвижимости «Самрук Казына» в городах Актобе и Тараз были введены в эксплуатацию два жилых дома, площадь которых составляет 32,5 тысяч квадратных метров, из них на долю «Самрук Казыны» приходится 24 тысячи квадратных метров. Жителям города Актобе в этом году через механизм прямой продажи или аренды с последующим выкупом представится возможность приобрести 447 квартир, а таразцам — 35.

В Алматинской области ведется работа по формированию списков претендентов на получение жилья в ЖК «Асыл Арман». Объект на 979 квартир общей площадью 48,9 тысяч квадратных метров был сдан в июне 2014 года. В следующем году в Алматы планируется реализовать через акимат 194 квартиры общей площадью 14,8 тысяч квадратных метров.

Дополнительно в текущем году Фонд недвижимости планирует ввести в эксплуатацию 480 квартир в ЖК «Шыгыс» в городе Астане, общая площадь которых составит 33,5 тысяч квадратных метров. Возможно, в скором времени квартиры от «Самрук Казына» смогут приобрести жители Караганды, Шымкента, Актау, Кызылорды и Усть-Каменогорска. По крайней мере, в ближайшем будущем Фонд недвижимости планирует начать реализацию новых проектов жилищного строительства в этих городах.

В настоящее время в портфеле проектов жилищного строительства компании имеется 10 проектов общей площадью около 700 тысяч квадратных метров.

 

Как подать заявку?


Встать в очередь на квартиру можно исключительно онлайн на веб-сайте фонда, где можно выбрать жилой комплекс и оставить свою заявку. Заявке автоматически присваивается время, дата и порядковый номер регистрации, на основании чего будет формироваться очередность заявителей.

— У нас нет традиционных очередей и заявлений. Мы живем в век высоких технологий, — разъясняет председатель правления Фонда недвижимости «Самрук Казына» Болат Палымбетов. — В настоящее время в тестовом режиме действует программа электронного приема заявлений. За один месяц до возможности подачи заявления на сайте публикуется соответствующее объявление. Пользователи смогут детально ознакомиться с объектом недвижимости, вплоть до его планировки. На следующий день после окончания торгов мы публикуем полный список всех, кто намерен приобрести жилье в продаваемом объекте. Потенциальному покупателю остается только предоставить полный пакет необходимых документов. После этого он сможет заключить с нами жилищный договор.

 

Регистрация

 

Зайдите на сайт www.fnsk.kz.

Всем желающим приобрести недвижимость, реализуемую через «Самрук Казына», необходимо предварительно зайти на специализированный интернет-ресурс Фонда недвижимости и зарегистрироваться.

      2. Выберите в правой колонке страницы ссылку «Система подачи заявок на недвижимость по программе «Доступное жилье – 2020».

      3. Нажмите вкладку «Регистрация». Для доступа в систему подачи заявок необходимо пройти обязательную регистрацию.

      4. Выберите место хранения ЭЦП.

Для идентификации личности при регистрации необходимо использовать электронно-цифровую подпись гражданина Республики Казахстан. Кликните на кнопку «Выбрать ЭЦП» и выберите место, где у вас сохранена электронно-цифровая подпись. Нажмите кнопку «Файл», если ключ ЭЦП хранится в виде файла на вашем компьютере; нажмите кнопку «Казтокен», если ключ ЭЦП хранится на специальном внешнем носителе; нажмите «ИИН», если ключ ЭЦП хранится на чипе удостоверения личности нового образца. Для подтверждения действия нажмите «Продолжить».

      5. Введите данные для регистрации.

Укажите в специальной форме сведения, обязательные для заполнения, и подтвердите регистрацию, нажав кнопку «Зарегистрироваться». После этого на ваш почтовый адрес будет выслано письмо с логином и паролем. С этого момента ваши данные находятся в общей базе данных приложения. Для подачи заявки вам будет предложено перейти по ссылке.
Подача заявки

    Нажмите на вкладку «Подача заявки».

Для того чтобы подать заявку вам необходимо нажать на кнопку «Подача заявки».

      2. Войдите в систему. Для этого введите ИИН и пароль, который был выслан на ваш электронный адрес, и нажмите кнопку «Вход».

      3. Прочтите соглашение. Если вы согласны с изложенным, поставьте для подтверждения галочку и нажмите кнопку «Согласен».

      4. Выберите город.

Выберите на карте или в колонке справа город, в котором вы хотели бы приобрести жилье, и нажмите кнопку «Вперед».

      5. Выберите жилищный комплекс.

На данном этапе вам требуется выбрать жилищный комплекс. Здесь можно более подробно ознакомиться с информацией об интересующем вас объекте. После выбора нажмите кнопку «Вперед».

      6. Выберите конкурс.

Вам необходимо выбрать конкурс и тип заявки, по какому механизму вы хотите приобрести квартиру: «Прямая продажа» или «Аренда с последующим выкупом». Определившись с выбором, вновь нажмите «Вперед».

      7. Проверьте правильность заполнения заявки.

Так как заявка не подлежит отзыву, в компании просят внимательно проверять информацию, указанную в заявке. В том случае, если дата начала конкурса наступила, кнопка «Подать заявку» будет активна. Вы можете подать заявку на участие в конкурсе. В противном случае кнопка «Подать заявку» будет неактивна, вы увидите таймер с обратным отсчетом до начала конкурса. Как только конкурс начнется, кнопка «Подать заявку» автоматически станет активной, что даст возможность подать заявку в первые секунды начала конкурса.

После подачи заявки вам будет представлен ее идентификационный номер, и показана очередь в реальном времени по данному конкурсу. Кроме того, у вас будет возможность в любое время посмотреть свою очередность по конкурсу.

Источник:www.kn.kz  25.08.2014 г.

Граждане Казахстана получили возможность приобретения недвижимости в Турции.

 

 

  Принятыми 6 августа законодательными изменениями турецкий парламент с 89 до 183 расширил перечень стран, чьи граждане получают разрешение на приобретение жилой недвижимости в Турции. В обновленном списке оказался и Казахстан. В связи, с чем существенно увеличилась актуальность освещения рынка жилой недвижимости Турции для наших соотечественников. Рассмотрим более детально его основные показатели. 


Структура спроса .

Благодаря законодательным изменениям рынок жилой недвижимости Турции стал активно осваиваться ограниченным кругом граждан иностранных государств еще с 2005 года. С тех пор владельцами жилья и земли в стране стали 73 тыс. подданных 58 зарубежных государств. Всего ими было приобретено 63,5 тыс. единиц жилья и 38,6 млн. кв. метров земли. Общая стоимость данных активов составила около 10 млрд. долларов. При этом ежегодно на недвижимость и землю приходится около 13-15% от общего объема иностранных инвестиций в экономику Турции. Так в 2011 году из 15,9 млрд. инвестированных средств 2 млрд. долларов было вложено в недвижимость. При этом по объемам инвестиций лидируют граждане Великобритании, обеспечивающие около 32% от общего объема заключаемых транзакций. Немцы и греки занимают второе и третье места. С 6% транзакций ирландцы занимают четвертое место. Россияне, норвежцы, датчане и голландцы обеспечивают по 5% сделок. Австрийцы и бельгийцы с 4% и 3% сделок замыкают десятку ТОП наиболее активных пользователей турецкого жилья.


Показательным примером географической сегментации спроса может послужить пример предпочтений российских покупателей турецкой недвижимости. Так чаще всего граждане РФ приобретают жилье в Анталье (Antalya), где ими заключается 38% от общего объема сделок. В Мугле (Mugla) и Айдине (Aydin) русские обеспечивают по 19% и 16% сделок. Для сравнения в столичном Стамбуле (Istanbul) и Бурсе (Bursa) объем их транзакций составляет 12% и 5%. Последний показатель характерен и для рынка Измира (Izmir). А вот Анкара (Ankara) и Мерсин (Mersin) характеризуются лишь 2% транзакций. Вместе с тем обозначая данные месторасположения, стоит признать, что сами россияне приобретают в них жилье преимущественно для собственного использования, а не извлечения дохода. Для получения последнего необходимо ориентироваться на рынок Стамбула или Бодрума. В первом недвижимость приобретается для сдачи в аренду хорошо оплачиваемым профессионалам, работающим в местных компаниях. Во втором городе жилье берется с оглядкой на отдыхающих жителей Европы. Именно Бодрум характеризуется наибольшим количеством авиарейсов европейских компаний дискаунтеров которыми и пользуются едущие в отпуск европейцы. Добираясь всей семьей до Турции за 50-200 долларов, они предпочитают в целях экономии арендовать жилье, а не снимать гостиничные номера.


В целом же во втором квартале 2012 года турецкими подданными и гражданами иностранных государств было приобретено 106035 единицы жилой недвижимости, что на 10,35% больше чем в первом квартале текущего года. Вместе с тем показатели второго триместра оказались на 1,19% меньше чем в аналогичный период годом ранее.


Инвестиционная привлекательность и стоимость жилья.

В Турции жилье меньшей площади, как правило, приносит больший рентный доход, чем крупногабаритные апартаменты. Разница в показателях доходности между квартирами площадью до 75 кв. метров и апартаментами площадью в 250-300 кв. метров составляет как минимум 3%. Т.е. для извлечения рентного дохода необходимо ориентироваться на малогабаритные квартиры площадью до 75 кв. метров. Доходность данного жилья в районах Стамбула Bakırköy, Beyoğlu, Beşiktaş, Kadiköy, Sariyer, Sisli и улицах Bostanci, Çatalçesme, Suadiye, Saskinbakkal, Erenköy, Caddebostan, Göztepe, Çiftehavuzlar, Selamiçesme, Feneryolu и Kiziltoprak составляет 6-9%. Здесь же стоимость аренды данных квартир колеблется от 9 до 18 евро за кв. метр в месяц. Примерно такой же доход генерируют аналогичные апартаменты в Бодруме, где сосредоточено около половины всего рентного жилья Турции. Уровень арендных ставок в нем же примерно на 30-40% меньше чем в Стамбуле.


Помимо вышеозначенного рентного дохода покупатели жилья в Турции могут надеяться на прирост капитальной стоимости местной недвижимости. Так с июля 2011 по июль 2012 года средняя общенациональная стоимость жилья в Турции увеличилась на 11,68%, что оказалось почти на 2,5% больше уровня инфляции за этот же период.


Вместе с тем с начала текущего года в Турции активнее дорожало жилье на вторичном рынке недвижимости, где цены увеличились с января по июль на 7,95%. За это же время новостройки подорожали в общенациональном масштабе на 6,24%. Абсолютным рекордсменом по росту цен стал вторичный рынок Измира, где цены за первые семь месяцев 2012 года увеличились на 9,94%. При этом новое жилье активнее всего дорожало в европейской части Стамбула, где цены выросли за аналогичный период на 7,22%. Для примера в азиатской части турецкой столицы цены увеличились лишь на 4,33%. В целом же с января по июль стоимость жилья в Анкаре (Ankara) выросла на 8,44%. В Анталье (Antalya) и Бурсе (Bursa) прирост цен составил соответственно 9,25% и 4,58%. В общей структуре квартир активнее других дорожали трехкомнатные апартаменты, чья стоимость увеличилась с января по июль на 7,12%. Менее других подорожали однокомнатные квартиры. Стоимость данного типа жилья увеличилась лишь на 5,68%. Двух и четырехкомнатные апартаменты подорожали на 6,46% и 6,22%.


На этом фоне общий разброс цен на рынке жилой недвижимости Турции составляет от 100 долларов за кв. метр в сельской местности на востоке страны до 8500 долларов за кв. метр в стамбульском районе Beşiktaş. Средняя общенациональная стоимость жилья в Турции составляет около 700 долларов за кв. метр.


Ипотека. 

Иностранные граждане могущие приобрести недвижимость в Турции теоретически имеют право на получение ипотечного кредита в банках данной страны. Многие из них на своих сайтах размещают информацию на английском языке для заемщиков из-за рубежа. Вместе с тем кредитование нерезидентов страны осуществляется в индивидуальном порядке, и характеризуются более строгими условиями выдачи кредитов. Обуславливается это тем, что платежеспособность иностранного подданного проверить значительно труднее, чем гражданина Турции. Вследствие этого банки несут большие риски при выдаче данных кредитов, что собственно и компенсируется более высокими процентными ставками и жесткими условиями заимствований.


На этом фоне в большинстве случаев иностранец может получить кредит в размере до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Возможный срок кредитования колеблется в данном случае в пределе 10 лет. При этом процентная ставка, как правило, является фиксированной и составляет около 25% годовых. Сами кредиты можно взять как в турецких лирах, так и в евро, британских фунтах или евро. Возраст заемщика колеблется от 25 до 70 лет. Причем для погашения займов можно использовать «онлайн банкинг». Страхование жизни заемщика не является обязательным в отличие от страхования самой приобретаемой недвижимости. Взять кредит можно для покупки как готового так и строящегося жилья. Однако в последнем случае банк кредитующий застройщика должен будет предоставить банковскую гарантию в размере полной стоимости приобретаемого жилья. Для получения самого кредита необходимо представить документы идентифицирующие личность, легальность пребывания в Турции и главное собственную платежеспособность. Помимо этого потребуется получения налогового номера и открытие счета в турецком банке. Так же возможно выполнение ряда других формальностей.


Сопутствующие расходы при заключении сделки. 

При покупке жилой недвижимости в Турции покупатель уплачивает сопутствующие расходы в размере 4,6-5,5% от общей стоимости недвижимости. Для сравнения продавец платит около 5,25% от стоимости жилья. Вследствие чего общий размер сопутствующих расходов составляет около 9,8-10,75% от стоимости жилья.


В частности покупатели недвижимости уплачивают регистрационные и нотариальные сборы (Registration and notary fees) в размере 0,1%-1% от стоимости приобретаемого жилья. Они же вынуждены платить полуторапроцентный налог на переход права собственности (Title deed charge). Так же покупатели уплачивают вознаграждение риэлторов в размере 3% от стоимости объекта.


Для сравнения продавец уплачивает гербовый сбор (Stamp Duty) в размере 0,75%, вознаграждение риэлторов (3%), и налог на переход права собственности (1,5%).


Потенциальные риски .

В Турции до сих пор отсутствует закон регламентирующий деятельность риэлторов. В связи с этим существенно повышается риск от действий недобросовестного или непрофессионального посредника. Помимо этого Турция характеризуется заполитизированностью вопросов регулирования рынка недвижимости. Например, на ее территории до сих пор не имеют права покупать недвижимость граждане Армении. Т.е. в случае возникновения политических проблем между Казахстаном и Турцией у наших соотечественников могут возникнуть проблемы с правами владения купленной недвижимости. Так же в Турции в индивидуальном порядке могут появится иные сложности. Вследствие чего приобретать жилье необходимо при содействии хорошо зарекомендовавших себя местных юристов, риэлторов и переводчиков.


Выводы.

Рынок жилой недвижимости Турции лишь недавно был открыт для международного капитала. Не смотря на сравнительно низкую информационную прозрачность и несовершенство местных законов, данный сегмент турецкой экономики обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Однако сами инвестиции лучше всего делать с оглядкой на местный платежеспособный спрос. Т.е. лучше приобретать жилье способное привлечь внимание высокооплачиваемых специалистов работающих в крупных турецких городах. Покупка курортной недвижимости оправдана лишь в случае собственного использования чередуемого со сдачей в аренду приезжим туристам из ЕС.
Источник: www.krn.kz   20.09.2012

Технический паспорт объектов недвижимости: процедура оформления, цены, льготы.

 

Технический паспорт объекта недвижимости — это информационно-справочный документ, отражающий фактическое состояние жилья. В техническом паспорте (техпаспорте) зафиксированы данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого состоят перегородки и стены помещения, все технические и идентификационные характеристики. Техпаспорт изготавливается для служебного пользования: в случае необходимости его предъявляют органам опеки и попечительства, банкам, судам и т.д. Этот документ составляется по результатам государственного технического обследования.

Наличие техпаспорта необходимо для подтверждения статуса собственника объекта недвижимости. Без этого документа невозможно продать, сдать в аренду или заложить недвижимость.

Сталкиваясь с необходимостью оформления этого документа, многие собственники задаются вопросами: как происходит процедура оформления технического паспорта? Можно ли самостоятельно подсчитать стоимость технического обследования объекта недвижимости? Где можно ознакомиться с расценками, и существуют ли льготы для отдельных категорий собственников? Попробуем разобраться.

 

Как получить техпаспорт

Все работы, направленные на определение технических и идентификационных характеристик и необходимые для получения техпаспорта, делятся на первичное и последующее обследование.

 

Первичное обследование

Первичному обследованию подлежат новые объекты недвижимости. По его результатам составляется технический паспорт.

 

Последующее обследование


Последующее обследование проводится в случае изменения идентификационных или технических характеристик объекта недвижимости или их отдельных составляющих при их перепланировке, переоборудовании или реконструкции. Исключение составляют только те случаи, когда данные изменения могут быть указаны в техпаспорте без проведения последующего обследования, например при изменении кадастрового номера, местоположения. Последующее обследование производится на бесплатной основе без обследования с выездом на место в том случае, если изменение идентификационных характеристик было совершено по решению государственных органов.

По результатам последующего обследования оформляется новый техпаспорт, в котором отражаются все выявленные в характеристиках объекта недвижимости изменения.
Этапы выявления технических характеристик

В техническом паспорте должны отражаться характеристики, действительные на данный момент. Выявление технических характеристик объекта недвижимости состоит из нескольких обязательных пунктов:
—составление плана земельного участка (ЗУ) с указанием фактических границ и нанесением на данный план строений и сооружений;
—составление поэтажных планов основных строений, которые расположены на участке;
—техническое описание конструктивных элементов всех строений и сооружений, находящихся на участке, с определением их технического состояния;
—производство вычислительных работ с занесением полученных результатов обследования в технический паспорт объекта недвижимости.

Все данные работы производятся с выездом специалиста на место.

 

Процесс проведения государственного технического обследования

По правилам прохождения  государственного технического обследования, топографической съемке может подлежать застроенный, обособленный в правовом, хозяйственном и территориальном отношениях участок. При съемке земельного участка должны быть проведены замеры всех строений и сооружений, измерена полная протяженность границ участка и границ отдельных его частей, а также должен быть указан точный адрес объекта недвижимости.

 

Составления плана земельного участка


Технический план составляется по результатам обследования, проведенного выездным специалистом.

Строения, расположенные на земельном участке, в техническом плане делятся на основные и служебные.

К основным относится то строение, которое по назначению, капитальности постройки и архитектурным признакам является главным на земельном участке. Земельный участок может содержать одно или более основных строений.

К служебным строениям относятся те сооружения, которые играют второстепенную роль по отношению к основному строению. Такими строениями являются гаражи, сараи, бани, и т.д.

Сооружения и строения, расположенные на земельном участке, обмеряются по периметру и привязываются к определенным базисным точкам, что необходимо для точного составления плана. Обмер производится по цоколю.

В случаях, когда вместо цоколя в строении присутствует утепляющая земельная засыпка, обмер строения для плана проходит по его стенам, засыпка в застройку не вводится. На план участка не наносятся временные постройки или переносное оборудование. Однако выгребные ямы, колодцы и прочее наносятся на план и подлежат обмеру.

Всем строениям, сооружениям и пристройкам, отмечаемым на техническом плане, присваивается литера. Для обозначения основных строений используются заглавные буквы русского алфавита: А, Б, В и т.д. с указанием этажности, предназначения и материала стен. Исключение составляет литера Г, которая применяется для обозначения служебных помещений. Пристройки к основным помещениям, как жилые, так и нежилые, литеруются теми же заглавными буквами, что и основное строение, которому они принадлежат, но с добавлением порядкового цифрового значения: А1, А2 и т.д. Пристройки вроде веранд, террас, тамбуров и т.д. литеруются строчными буквами русского алфавита, соответствующими основному строению, которому они принадлежат: а1, б2 и т.д.

При обмере фасада участка измеряется не только общая длина участка, но и забор, строение, калитки, ворота — все составляющие его длины в отдельности. В итоге сумма длин отдельных частей должна совпадать с общей длиной. Стороны участка измеряются по границам.

При наличии на границе забора измерения проводятся с учетом его толщины. Также рассчитываются и границы, на которых расположены каменные или кирпичные ограждения. При наличии заборов из лесоматериалов в учет берется еще и высота. Заборы и ограждения, имеющие толщину, на плане прочерчиваются двойной линией с указанием их толщины в масштабе.

Всевозможные сооружения — ворота, ограждения, водопроводы, навесы и т.д. — обозначаются на техническом плане римскими цифрами.

Наружная высота, проставляемая в контуре строения, обозначается буквой Н. В случаях, когда строение расположено на косогоре и обмер высоты происходил по нескольким точкам, в плане указывается среднее арифметическое значение. Пунктиром на плане участка указываются контуры погребов, подвалов и полуподвалов. Также пунктиром на контуре строения показываются мезонины и мансарды.

 

Составление поэтажного плана


При составлении плана употребляются такие определения, как общая, жилая, нежилая и полезная площади:

Жилая площадь дома складывается из площадей жилых комнат, площади встроенных шкафов в учет не берутся. Жилая площадь квартиры состоит из сумм площадей жилых комнат.

Нежилая площадь складывается из площадей внутренних подсобных помещений: кухни, ванной комнаты и туалета, а также коридора, кладовой, прихожей и т.д.

Полезной площадью жилища называется сумма жилой и нежилой площади.

Общая площадь квартиры состоит из суммы полезной площади жилища и площадей балконов, лоджий, веранд и террас, которые рассчитываются с применением некоторых понижающих коэффициентов: для балконов и террас — 0.3, лоджий — 0.5, веранд — 0.8. Для совмещенных лоджий-балконов применяется понижающий коэффициент 0.4.

При составлении поэтажного плана должны быть проведены внутренние и наружные обмеры основного строения и пристроек. Обмеру подвергаются все без исключения помещения и комнаты в них, учитывая также помещения подвалов и полуподвальных этажей, мезонины, мансарды и все помещения, расположенные в пристройках строения, не исключая холодные постройки.

Основное строение с наружными пристройками обмеряется по периметру на уровне окон первого этажа. В том случае, если высота строений одинакова, но они имеют разную этажность, промеры осуществляются для каждой части в отдельности.

Измерения внутри строения производятся между поверхностями стен и перегородок на уровне пола, плинтусы не учитываются.

Встроенные шкафы и ниши в стенах обмеряются и наносятся на план, однако в общую площадь помещения не включаются. Ниши для приборов центрального отопления, которые расположены под окнами, не подлежат обмеру и не указываются на плане. Ниши, высота которых превышает 1,8 м, и ниши в проемах заделанных дверей измеряются, наносятся на план и входят в общую площадь помещения. Если комнаты помещения соединены между собой арками, ширина которых 2 метра и более, или проемами, шириной более 1,5 метра, а длина этих проемов составляет не менее 50% от длины меньшей комнаты и коробки отсутствуют, то такие комнаты считаются одним помещением. Как одно помещение замеряются и комнаты, которые соединены несколькими проемами с присутствующими опорными столбами. Замеряются и учитываются при расчете общей площади также арочные проемы, заделанные перегородкой. Площадь перегородки не учитывается. На поэтажном плане не отмечаются переносные и временные печи. Их обмер не проводится.

 

Стоимость государственных услуг


Плата за государственное техническое обследование объектов недвижимости устанавливается в соответствии с законодательством РК и взимается государственными предприятиями, которые его осуществляют.

Ответственность за соблюдение утвержденной стоимости услуг по техническому обследованию возложена персонально на каждого из непосредственных руководителей центров по недвижимости.

В данный момент действует прейскурант цен на услуги, оказываемые собственникам при проведении государственного технического обследования объектов недвижимости, введенный в апреле 2011 года. В этом документе содержится информация о стоимости услуги, касающаяся всех видов недвижимости, как жилых и служебных, так и промышленных. Цены, указанные в нем, распространяются на всех, вне зависимости от форм собственности. Ознакомиться с полной версией этого документа можно на сайте Министерства юстиций РК adilet.gov.kz.

Полная стоимость услуги по государственному техническому обследованию суммируется из трех основных составляющих:
—базовой стоимости, которая не зависит от площади основных строений и площади земельного участка;
—стоимости государственного технического обследования земельного участка (прямо пропорционального площади ЗУ);
—стоимости обследования ОС — основного строения (прямо пропорционального его площади).

Базовая стоимость государственного технического обследования устанавливается однократно для любого земельного участка. При расчете стоимости техобследования ЗУ учитывается только его фактическая площадь. При расчете стоимости обследования квартир в многоквартирных жилых домах (МЖД) рассматривается общая площадь помещения.

По действующему прейскуранту базовая стоимость первичного обследования квартиры в МЖД составит 2472 тг; частного дома — 3096 тг; гаража — 2677 тг; дачи — 3105 тг; многоквартирного жилого дома — 7971 тг; промышленного объекта — 7108 тг; прочих нежилых объектов — 4413 тг.

Стоимость услуги при проведении последующего обследования чуть ниже: квартира в МЖД — 2361 тг; частный дом — 2711 тг; гараж — 2634 тг; дача — 2703 тг; многоквартирный жилой дом — 5636 тг; промышленный объект — 4550 тг; для прочих нежилых помещений — 3703 тг.

Стоимость первичного обследования ЗУ составит: для частного дома — 4,02 тг/кв.м; гараж — 27,28 тг/кв.м; дача — 2,31 тг/кв.м; многоквартирный жилой дом — 3,42 тг/кв.м; промышленный объект — 3,68 тг/кв.м; прочие нежилые объекты — 5,99 тг/кв.м.

При последующем обследовании ЗУ цены составляют: для частного дома — 1,88 тг/кв.м; гараж — 20,01 тг/кв.м; дача — 1,80 тг/кв.м; многоквартирный жилой дом — 3,25 тг/кв.м; промышленный объект — 3,25 тг/кв.м; прочие нежилые объекты — 5,13 тг/кв.м.

Стоимость первичного обследования ОС составит: для квартиры в МЖД — 28,05 тг/кв.м; частный дом — 30,53 тг/кв.м; гараж — 48,75 тг/кв.м; дача — 44,56 тг/кв.м; многоквартирный жилой дом — 37,97 тг/кв.м.

При последующем обследовании ОС цены составляют: для квартиры в МЖД — 26,69 тг/кв.м; частный дом — 24,03 тг/кв.м; гараж — 42,34 тг/кв.м; дача — 32,76 тг/кв.м; многоквартирный жилой дом — 19,41 тг/кв.м.

Стоимость первичного и последующего обследования ОС промышленных и нежилых объектов зависит от того, к какой категории сложности относятся объекты.

Кроме того, определенным категориям собственников полагаются льготы при оказании услуги по государственному техническому обследованию. Так, от оплаты государственной услуги по техобследованию жилого объекта недвижимости полностью освобождаются ветераны Великой Отечественной войны. Также бесплатно услуга оказывается детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, и лицам, совершающим действия в отношении таких детей.

Все цены, указанные в этом прейскуранте, действительны для всех регионов страны. Государством также установлены сроки, к которым услуги должны быть выполнены.

 

Процедура выдачи техпаспорта

Государственную услугу по выдаче технического паспорта объекта недвижимости оказывают Центры по недвижимости областей, городов Астаны и Алматы, их филиалы, а также, на альтернативной основе, ЦОНы — центры обслуживания населения. В случае обращения за оказанием государственной услуги в данные учреждения собственник недвижимости или его уполномоченный представитель должен предоставить следующие документы:
—запрос установленного образца;
—копия документа, удостоверяющего личность заявителя (или уполномоченного представителя заявителя, в этом случае также необходим документ, удостоверяющий полномочия представителя);
—копия свидетельства налогоплательщика собственника недвижимости;
—правоустанавливающие документы на объект недвижимости с приложением технического паспорта (при наличии) и идентификационного документа на земельный участок (если построенный объект не введен в эксплуатацию — правоустанавливающие документы на земельный участок);
—документ, который подтверждает оплату услуги по выдаче техпаспорта.

Сроки изготовления технического паспорта при обращении в уполномоченный орган составляют:
—техпаспорт на квартиру, комнату в общежитии и гараж выдается в течение 5 рабочих дней;
—на индивидуальные жилые дома, индивидуальные гаражи и дачи — в течение 10 рабочих дней;
—на остальные объекты недвижимости, площадь которых менее 1000 кв.м, — не позднее чем через 15 календарных дней;
—если площадь объекта более 1000 кв.м, техпаспорт выдается в течение месяца.

Технический паспорт сохраняет свою юридическую силу даже в случае смены собственника недвижимости. Сведения о новом владельце вносятся в приложение к техпаспорту территориальными органами юстиции, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость.
Источник:www.kn.kz 16.08.2013 г.

Новое о реализации квартир по линии КИК.
 
В Управлении жилья и жилищной инспекции г. Алматы состоялся брифинг об изменениях и дополнениях в одном из направлений программы «Доступное жильё-2020» — строительстве и реализации квартир по линии Казахстанской ипотечной компании (КИК). Вместе с тем к концу мая 2014 года в мкр «Алгабас» по линии КИК достроят два девятиэтажных дома, где участникам госпрограммы по жилью предложат 108 квартир в аренду с выкупом.
Расскажем об этом подробно.
 
КИК и госпрограмма по жилью
 
Реализацией госпрограммы «Доступное жильё-2020» занимается Агентство по делам строительства и ЖКХ (АДСиЖКХ). Казахстанская ипотечная компания (КИК) является оператором одного из основных направлений программы — «Арендное жильё с правом выкупа». В результате реализации программы до 2020 года КИК введёт в строй 3 125 000 кв. м арендного жилья во всех регионах РК.
Для участия в программе по линии КИК допускаются как граждане, состоящие на учёте в акиматах как нуждающиеся в жилище из госжилфонда, так и не очередники.
 
Скоро в Алматы

К концу мая 2014 года в южной столице по линии КИК будет достроено два девятиэтажных дома в мкр «Алгабас», где участникам программы из II группы (с учётом вышеуказанных приоритетных категорий граждан) будет предложено для реализации путём аренды с выкупом 108 квартир (из них 54 однокомнатных квартиры и по 27 двух- и трёхкомнатных). Дома располагаются восточнее ТЭЦ-2 в Алатауском районе. Конструкция зданий — железобетонный монолит.
Объявление о начале приёма документов с указанием условий, сроков и адреса обращения появится в начале лета на сайтах КИК (www.kmc.kz), алматинского городского акимата (www.almaty.kz) и в печатных СМИ.
 
Аренда с правом выкупа
 
Срок аренды с правом выкупа — 15 лет, площадь арендного жилья — от 35 до 75 кв. м. Только по истечении срока аренды жильё переходит в собственность арендатора. Возможность выкупа арендного жилья — только по истечении 10 лет аренды.
Обязательный первоначальный гарантийный взнос составит 6 месячных арендных платежей. Намечено, что ежемесячный платёж для квартиры площадью 50 кв. м составит 50 тыс. тенге.
При недостаточности доходов будет возможность привлечения соарендаторов. Кроме того, предусмотрена возможность уступки права аренды с выкупом третьему лицу, а также возможность переселения в арендное жильё большей/меньшей площади в зависимости от текущего финансового состояния арендатора.
 
Каковы нововведения?
 
В ходе брифинга выступили управляющий директор КИК Еркин Сыздыков и руководитель отдела реализации жилья Управления жилья и жилищной инспекции г. Алматы Рабига Сункарбаева. Они сообщили, что изменения и дополнения были внесены в Постановление Правительства РК № 821 от 27 июля 2012 года «Об утверждении Программы «Доступное жильё-2020».
В частности, нововведения коснулись основных требований, предъявляемых к различным группам участников программы. Введено пропорциональное распределение квартир между группами участников, предусмотрены изменения в части оценки платёжеспособности заявителей.
Произведена корректировка цен реализации жилья по госпрограмме за 1 кв. м в регионах, а также добавлены поправочные коэффициенты к стоимости строительства одного квадратного метра для районов с повышенной сейсмичностью.
Кроме того, уточнён порядок взаимодействия между акиматами и КИК. Теперь имеется подробный перечень последовательных мероприятий по реализации жилья по линии КИК.
 
Две группы участников
 
Рабига Сункарбаева озвучила основные изменения, касающиеся распределения участников по группам, а также основных требований к участникам. Так, участники программы по линии КИК теперь разделены на две группы.
К I группе относятся граждане, стоящие в очереди на получение жилья в акиматах. В приоритетные категории граждан этой группы входят: инвалиды и участники Великой Отечественной войны (ВОВ); государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты и лица, занимающие государственные выборные должности; граждане РК, единственное жилище которых признано аварийным в порядке, установленном законодательством; лица, приравненные к инвалидам и участникам ВОВ; инвалиды I и II групп; семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов; лица, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом правительством РК; пенсионеры по возрасту; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие 29 лет, потерявшие родителей до совершеннолетия (при призыве таких лиц на воинскую службу возраст продлевается на срок прохождения срочной воинской службы); оралманы; лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, ЧС природного и техногенного характера; многодетные семьи; семьи лиц, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, спасении человеческой жизни, охране правопорядка; неполные семьи; сотрудники правоохранительных органов; работники государственных юридических лиц; работники социальных сфер без привязки к государственной принадлежности; работники государственных и (или) частных учебных заведений и предприятий здравоохранения; граждане до 29 лет, имеющие высшее и (или) техническое и профессиональное образование, с момента получения которого прошло не более 9 лет.
Ко II группе относятся все категории лиц, но при этом здесь в приоритетную категорию выделены работники бюджетных организаций, социальных структур, а именно: работники государственных юридических организаций; работники негосударственных организаций любой формы собственности, осуществляющие следующие виды деятельности в социальной сфере: оказание медицинских услуг, за исключением косметологических; оказание услуг в сфере дошкольного воспитания и обучения, образования; деятельность в сфере науки, спорта (кроме спортивно-зрелищных мероприятий коммерческого характера), культуры и искусства (за исключением шоу-бизнеса).
 
Доли участия
 
Реализация жилья, строящегося по госпрограмме «Доступное жильё-2020», осуществляется через местные исполнительные органы (акиматы), которые проводят мероприятия, связанные с распределением жилья среди участников программы. В соответствии с последними изменениями построенное по линии КИК жильё будет распределяться между участниками I и II групп пропорционально, следующим образом: для участников I группы — 70 %, для участников II группы — 30 % от объёма жилья, определённого к реализации.
 
Требования к кандидатам
 
Основные требования, предъявляемые к участникам программы по каждой группе таковы: 
— для I группы: подтверждение платёжеспособности по внесению платежей за арендное жильё с последующим выкупом. 
— для II группы: гражданство РК или статус оралмана, отсутствие жилья на праве собственности в РК, отсутствие преднамеренных фактов отчуждения (продажи, дарения и пр.) жилья в течение последних пяти лет, подтверждение платёжеспособности, а также регистрация в городах Астана и Алматы в течение последних двух лет.
 
Рассмотрение документов
 
После получения документов от претендентов на арендное жильё акиматами будет составлен предварительный список потенциальных арендаторов с учётом приоритетности и очерёдности. Сформированные списки и документы потенциальных арендаторов поступят в КИК для оценки платёжеспособности. В случае соответствия потенциальных арендаторов требованиям по платёжеспособности КИК направит в акимат список потенциальных арендаторов, соответствующих требованиям, для последующего распределения квартир.
Распределение жилья будет производиться акиматами в зависимости от потребностей и платёжеспособности арендаторов. Планирование строительства арендного жилья по площадям и классу комфортности квартир будет осуществлять акимат совместно с АДСиЖКХ. Заключение соответствующих договоров аренды и предоставление графиков платежей производится дочерней организацией КИК ТОО «Единая платёжная система».
 
Оценка платёжеспособности
 
Сообщается, что в части оценки платёжеспособности были внесены следующие дополнения. Участники программы по линии Казахстанской ипотечной Компании (КИК) подтверждают наличие максимального ежемесячного совокупного дохода семьи (за вычетом пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и других отчислений) в следующих пределах: для городов Астана и Алматы — не более 15-кратного размера прожиточного минимума, для остальных городов РК — не более 12-кратного размера прожиточного минимума.
 
Корректировка цен
 
О ходе строительства жилья по линии КИК, корректировках цен реализации жилья в регионах, а также о поправочных коэффициентах к стоимости строительства жилья в районах повышенной сейсмичности рассказал управляющий директор КИК Еркин Сыздыков.
По его словам, в настоящее время «Казахстанская ипотечная компания в рамках реализации программы «Доступное жильё-2020» по направлению «Арендное жильё с правом выкупа» осуществляет финансирование строительства жилых многоквартирных домов в городах Алматы, Шымкент, Караганда и Павлодар с общей площадью жилья 91.8 тыс. кв. м. Данные объекты планируется ввести в эксплуатацию до конца 2014 года. 
Также в этом году планируется начать строительство арендного жилья в городах Актобе, Петропавловск, Костанай, Уральск, Астана и Тараз общей площадью 87 тыс. кв. м.
Стоимость жилья с учётом аренды будет определяться в зависимости от сейсмичности и региональных особенностей. Предусмотрено, что цена квартир в аренду с выкупом по линии КИК в Алматы не должна превышать 120 тыс. тенге за 1 кв. м.
Источник:www.krisha.kz 24.04.2014 г.

Девальвация тенге: причины, последствия, мнения.


Объявление властей Казахстана о девальвации тенге шокировало всю страну: одни обменные пункты и филиалы банков приостановили свою обменную деятельность, другие же мгновенно подняли курс доллара до 210 тенге, многие крупные супермаркеты закрылись «на учет», интернет-магазины заблокировали доступ на свои сайты

«Черный вторник» казахстанской валюты наступил, несмотря на все заверения главного банкира страны Кайрата Келимбетова, которые он озвучивал еще в начале этого года.

«Национальный банк принял решение отказаться с 11 февраля 2014 года от поддержания обменного курса тенге на прежнем уровне, снизить объемы валютных интервенций и сократить вмешательство в процесс формирования обменного курса тенге. Национальный банк предполагает, что новый уровень обменного курса будет находиться около 185 тенге за доллар США» — официальное заявление Нацбанка РК прозвучало как гром среди ясного неба.

 
Позиция Нацбанка
 
 
В официальном пресс-релизе Национального банка РК содержится напоминание, что в последние годы валютная политика главного банка страны была нацелена на сохранение уровня обменного курса в пределах 145-155 тенге за доллар США, что позволяло обеспечить экономическую и финансовую стабильность. Но, вместе с тем, экономика Казахстана была и остается тесно интегрированной в глобальную экономику, в связи с чем оказывается подверженной влиянию мировых финансовых и товарных рынков. В частности, Нацбанк назвал пять факторов, приведших к необходимости принять решение об отказе поддерживать обменный курс на прежнем уровне.

Первым фактором названа ситуация в ведущих развивающихся странах, в частности в странах БРИКС (Бразилия, Россия, Индия, Китай и Южно-Африканская Республика), где рост давления на валюту был спровоцирован перетоком капитала из развивающихся стран в развитые в связи с сокращением количественного смягчения в США.

Вторым фактором в пресс-релизе Нацбанка указана неопределенность относительно курса российского рубля и тенденция ослабления его обменного курса по отношению к доллару США.

В качестве третьей причины приводится состояние платежеспособного баланса РК. Несмотря на то, что счет текущих операций остается положительным, наблюдается рост импорта, главным образом за счет потребительских товаров.

Четвертым пунктом в списке факторов, повлиявших на принятие решения, стали высокие девальвационные ожидания в экономике Казахстана, а также вызванное этими ожиданиями усиление спекулятивных операций, в результате чего Нацбанк был вынужден регулярно принимать участие в операциях на валютном рынке, чтобы противодействовать спекулятивному ажиотажу.

Ну и, наконец, пятым пунктом в списке официальных причин значатся создание базовых предпосылок для снижения инфляции до 3-4% и необходимый для этого переход НБК к инфляционному таргетированию, что предполагает отход от жесткого регулирования обменного курса.

Как отмечается в официальном заявлении, необходимость восстановления внешней конкурентоспособности обменного курса тенге и внешнеторгового баланса экономики Казахстана, а также поддержание конкурентоспособности отечественных товаропроизводителей требуют внесения изменений в валютную политику Национального банка РК. Таким изменением и стала одномоментная девальвация, настигнувшая Казахстан 11 февраля 2014 года.

Вместе с тем, чтобы не допустить нестабильности на рынке, Нацбанком установлен коридор колебания курса тенге — плюс-минус 2 тенге за доллар и плюс-минус 3 тенге за евро. Долгосрочный тренд обменного курса тенге будет формироваться под влиянием макроэкономических предпосылок. На специально собранном брифинге Кайрат Келимбетов отметил, что Нацбанк обладает всеми возможностями защитить новый равновесный курс.

Что касается обменных пунктов и филиалов банков, в которых во вторник утром курсы валют подпрыгивали до 219 тенге и падали обратно за считаные минуты, Келимбетов пригрозил отнимать лицензии за нарушения правил обмена тенге.

Директор департамента аналитики АО «Асыл-Инвест» Айвар Байкенов высказал по этому поводу такие предположения:

— Такой узкий коридор объявили с целью сглаживания потенциальных спекулятивных скачков. Чтобы народ дальше не паниковал, чтобы валюта до 200 тенге не дошла. Поэтому думаю, что в краткосрочной перспективе (примерно 3 месяца) доллар и будет в этом коридоре колебаться (185 тенге плюс-минус 3 тенге).
 
 
Обзор мнений 
 
 
Реакция общественности на новость об одномоментной девальвации не заставила себя ждать. Эксперты из разных областей весьма оперативно высказали свое мнение.

Так, одним из первых ситуацию прокомментировал бизнесмен Айдар Карибжанов, оставивший на своей странице в Facebook запись следующего содержания:

«Кому выгодно? Выгодно тем, у кого большая часть расходов в тенге, а доходы в долларах. То есть экспортерам нефти, металлов, зерна. Количественно экспорт увеличится незначительно, а доходность вырастет. Соответственно, невыгодно импортерам. А импортируемся у нас много чего. Поэтому это напрямую влияет на потребителя. Но альтернативы импорту нет, поэтому после начального шока и незначительного сокращения объемов все вернется к прежним значениям. Просто жизнь потребителя станет дороже. Полезно ли для экономики? Скорее, для государственных финансов. Нацбанку не надо будет продавать валюту на бирже, чтобы искусственно поддерживать обменный курс сильного тенге. <…> Банки? Скорее, плохая для них новость. Большая часть внешних заимствований в долларах. Местные кредиты в тенге, но привязаны к доллару. Незначительно увеличится объем невозвратов, особенно по ипотечному и потребительскому кредитованию… Была ли возможность избежать девальвации? Вряд ли. Технически можно и 100 тенге за доллар поддерживать, но утеряв все резервы. Вся дискуссия свелась к глубине девальвации, срокам и методам. Поначалу шла «ползучая девальвация», но, видимо, ее оказалось недостаточно для устойчивости. Или сделали «с запасом на вырост».

По мнению бизнесмена, также пострадают и естественные монополии, которым придется отыгрывать девальвацию за счет увеличения тарифов. Ударит это, опять- таки, по потребителю. Что касается влияния рубля, названного в числе причин для принятия решения об отказе от поддержки обменного курса тенге на прежнем уровне, то бизнесмен согласен, что оно присутствует. Однако растущий доллар повлиял подобным образом не только на рубль, но и на многие другие валюты. Поэтому, по мнению Айдара Карибжанова, к Таможенному союзу и интеграционным процессам девальвация имеет очень опосредованное отношение.

Экономический аналитик Петр Своик прокомментировал ситуацию таким образом:

«Чисто в экономическом и финансовом плане это поможет Нацбанку экономить золотовалютные резервы несколько месяцев, то есть во второй половине этого года перед ним встанет та же задача — либо плавно, либо, как они уже привыкли, скачкообразно опускать курс тенге…». По его словам, социально-экономические последствия девальвации крайне неприятны как для населения, так и для правительства, так как случившиеся подрывает имидж не только правительства, но и власти в целом.

Директор департамента аналитики АО «Асыл-Инвест» Айвар Байкенов отметил, что девальвацию ждали уже довольно давно:

«Ослабления тенге — да, ждали. Предупреждали клиентов о том, что предпосылки достаточно сильные. Начали говорить об этом еще в мае прошлого года, когда курс доллара был на уровне 146-147 тенге. Когда начали видеть, что те же показатели по экспорту, торговый баланс начал проседать, валютные резервы начали снижаться. Было видно, что давление на курс достаточно сильное. Поэтому рекомендовали клиентам держать значительную часть средств в евро или долларах, конечно, с учетом потребности в тенговой ликвидности».

Однако по поводу установленного курса в 185 тенге за доллар у Айвара Байкенова возникают вопросы. По его мнению, это, мягко говоря, высоковато. Даже связывая ситуацию тенге с российским рублем, который ослаб на 13%, непонятно, почему девальвацию сделали выше 20%.

«Для чего они такой запас сделали? Может быть, с учетом ожиданий, что рубль может и дальше просесть», — предполагает он.

Председатель ассоциации пенсионных фондов Айдар Алибаев также связывает девальвацию с влиянием российского рубля: «Основной причиной девальвации, на мой взгляд, является постоянно увеличивающееся давление российского рубля. Второе – необходимая экономия ЗВР, которые невозможно ежедневно тратить на поддержание курса. В-третьих, я бы назвал неэффективное расходование средств внутри страны. У нас много денег тратится на дорогие и неэффективные объекты. В-четвертых, надо поддерживать наших экспортеров – добытчиков валюты. Еще одна из причин девальвации — отсутствие собственного производства. Я бы отнес еще к причинам содержание огромного количества бюджетных компаний, от которых КПД никакого. Вследствие всего этого будут у нас недоверие к власти со стороны населения, увеличение социальной напряженности, рост стоимости жизни и последующее за ним падение уровня жизни, развитие инфляционных тенденций в стране — товары подрастут в цене, также девальвация отрицательно скажется на МСБ».
 
 
О росте цен
 
 
Едва просочившаяся информация о девальвации привела к тому, что многие магазины приостановили свою деятельность, якобы «на учет». Однако, скорее всего, это было сделано в целях оперативного пересмотра цен. Айвар Байкенов отмечает, что весь вопрос теперь в импортных товарах.

— Почему те же магазины пересматривают цены? Потому что большая часть продуктовой корзины у нас — именно импортные товары. Раз девальвацию провели — всё это дело тоже подорожает.

В свою очередь власти республики стараются взять под контроль рост цен. Премьер-министр страны Серик Ахметов поручил акимам областей не допустить резкого роста цен на продукты первой необходимости. В этих целях главам регионов необходимо провести конкретную разъяснительную работу среди населения и не допустить ажиотажного спроса на товары первой необходимости. Взять на особый контроль бесперебойную работу торговых точек, обеспечение их товарами, проверить необоснованный пересмотр цен в магазинах и торговых центрах. Однако каким образом удастся это сделать и удастся ли вообще — вопрос другой.

— Говорят, что цены на авиабилеты уже поднялись, т.е. этот момент уже упустили. Контроль — как это получится? Маловероятно, думаю, — отмечает Айвар Байкенов.
 
 
Девальвация и недвижимость
 
 
Естественно, рынок недвижимости тоже ждут изменения. Какие? Точно сказать пока не может никто. Однако предположения экспертов и аналитиков рынка не предвещают особой выгоды покупателям.

— Сказать что-либо конкретное пока трудно, тщательно проанализировать все последствия мы еще не успели. Цены на рынке недвижимости устанавливаются в долларах, а это значит, что стоимость квартир выросла разом примерно на 20%. В целом рынок недвижимости достаточно медленно реагирует на происходящие изменения, поэтому дополнительный рост цен если и будет, то будет плавным. Но уже сейчас у нас срываются сделки, покупатели отказываются от запланированных покупок недвижимости. Это неудивительно, ведь кредиты, в большинстве случаев, выдаются в тенге. Что касается владельцев недвижимости, то они остаются в выигрыше. На рынке аренды квартир тоже стоит ждать повышения цен, — прокомментировал сложившуюся ситуацию консультант по недвижимости Руслан Унгефуг.

По словам председателя президиума Карагандинской палаты оценщиков, директора ТОО «Артокс» Артема Шевчука, строить предположения пока рано. Нужно ждать, пока ситуация прояснится и последуют официальные комментарии и разъяснения. Но в целом его точка зрения совпадает с предыдущим комментатором:

— Цены на недвижимость устанавливаются в долларах, заработные платы же граждане получают в тенге. Соответственно, цены на недвижимость должны бы снизиться, но на деле они только продолжают расти. Чем мотивируется этот рост — непонятно. Нужно ждать официальных разъяснений. А пока мы рекомендуем нашим оценщикам приостановить оценку.
 
 
Прогнозы аналитиков
 
 
Аналитики портала kn.kz составили свой прогноз, сравнивая настоящую ситуацию с состоянием рынка недвижимости в период первой девальвации 2009 года.

Пять лет назад, 4 февраля 2009 года, Национальный банк РК установил курс 150 тенге за 1 доллар США, тогда как до девальвации курс держался на уровне 121-122 тенге. Тогда тенге подешевел на 23%, на что рынок жилья г. Астаны отреагировал 20-процентным снижением.

Начиная с середины 2007 года рынок вторичного жилья претерпевал снижение, ежемесячно цена за 1 квадратный метр уменьшалась на 2-3%. К концу 2008 года темпы снижения замедлились до 1-1,5% в месяц. После февральской девальвации тенге 2009 года реакция продавцов не заставила себя ждать: запрашиваемая цена 1 квадратного метра сократилась суммарно на 20% в период с февраля по май.

В последующие месяцы, вплоть до февраля 2010, удельная цена на вторичное жилье сокращалась в среднем на 1-1,5% в месяц. Затем рынок перешел в стадию стагнации, и с ноября 2010 года наблюдался постоянный рост цен.

По мнению аналитиков kn.kz, вторая девальвация 11 февраля 2014 года обрушит цены на рынке вторичного жилья, но не так ощутимо, как это было пять лет назад. Причина в том, что первая девальвация произошла на стадии снижения, вторая же — на стадии роста рынка. Продавцам, наученным кризисом прошлых лет, придется снижать цены, так как платежеспособность покупателей снизилась на 19% из-за разницы курса доллара (до 11 февраля 2014 года — 155,5 тенге, 11 февраля — 185 тенге) и, соответственно, снизится спрос. Но снижение может составить менее 10%, в основном за счет тех продавцов, которым срочно нужно продать квартиру. По прогнозам, данное снижение также растянется на несколько месяцев, в среднем на полгода, так как рынок жилья инертен и не может мгновенно реагировать на изменения в экономике.
Источник:www.kn.kz 12.02.2014 г.

Как правильно сдать квартиру.

 

Сдачей квартир в аренду сегодня занимаются многие казахстанцы. Потенциал этого бизнеса еще велик. Если судить по статистике запросов в Интернете, то слова «аренда квартир» в мае 2013 года посетители сети использовали 16 157 раз (данные wordstat.yandex.ru). Чаще всего, как водится, ищут съемное жилье в Алматы и Астане. Но запросов и по другим городам тоже предостаточно.

 

Когда владелец квартиры только задумывается о том, чтобы начать сдавать свою недвижимость, он не знает многих правил ведения этого бизнеса. Например, новички часто задают вопросы, нужно ли регистрироваться в качестве ИП и что случится, если прописать клиента в своей квартире? Также многие до сих пор уверены, что составление договора аренды вовсе не обязательно. Конечно, можно обойтись и без него, но надо знать, что вы при этом теряете.

 

Итак, какие могут быть рекомендации, если вы решили сдать свою квартиру арендаторам?

 

1. Не делать дорогого ремонта. Это затраты, которые не окупятся, говорят опытные арендодатели. К чужому имуществу постояльцы относятся небрежно: новая мебель, качественная отделка быстро обветшают. В съемной квартире в среднем ценовом диапазоне лучше, если ремонт будет незатратным. Тем более, что интерьер придется периодически обновлять. Есть арендаторы, которых больше устраивает квартира без мебели. Дорогую обстановку, иногда даже по требованию клиента, делают, когда квартира предназначена для состоятельных квартиросъемщиков. Как правило, это иностранцы или сотрудники крупных компаний.

 

2. Минимальный набор мебели, который должен быть (если квартира не сдается полностью пустой): кровать или диван, шкаф плательный, холодильник, обеденный стол, шкафы с посудой, стиральная машина, стулья.

 

3. Регистрироваться в налоговой необходимо. Тем более теперь, когда в стране заговорили о радикальных течениях и группировках. По словам арендаторов, участковые стали чаще проводить рейды по квартирам. Если обнаружится, что жилье сдается нелегально, владельцу грозит штраф. Согласно кодексу об административных нарушениях ст. 207 (сокрытие объектов налого-обложения) «в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения». И дело не только в рейдах: нередко в полицию обращаются соседи, которые недовольны шумом в арендуемой квартире.

 

4. Можно обойтись и без регистрации в налоговой, если нотариально заверить договор о безвозмездном пользовании жилого помещения. В этом случае договоренность об оплате будет устной, а значит привлечь клиента за неуплату или порчу имущества на законных основаниях будет невозможно.

 

5. Оформлять сразу свидетельство индивидуального предпринимателя не обязательно. Арендатор может работать и на основе патента. Это допустимо, если вы не используете наемный труд и ваш доход в месяц не превышает 200-кратного размера минимальной заработной платы. В этом случае предприниматель платит налоги в размере 2% от заявленного дохода. При этом патент можно получить сроком от одного месяца либо до конца календарного года. Патент удобен тем, что не нужно вести бухгалтерскую отчетность (только налоговую) и пользоваться кассовым аппаратом.

 

6. Согласно административному кодексу, все казахстанцы с 2011 года должны быть прописаны по месту жительства (если они проживают более 3 месяцев). Либо оформить временную регистрацию (сроком до одного года). Иначе штрафом грозят не только тем, кто не зарегистрировался, но и тем, кто позволил проживать в своей квартире (в размере 5 МРП). Если арендатор просит прописать его в съемной квартире, владельцу нечего опасаться притязаний на его недвижимость. По закону, владелец жилья может выписать любого человека из своей квартиры, причем присутствие последнего в ЦОНе не обязательно.

 

7. Официальное оформление документов (как патента, так и договора аренды) делает вашу деятельность легальной и дает возможность предъявить официальные претензии арендатору, если он что-то недоплатил или сломал.

 

8. Договор об аренде советуют заключать обязательно. Причем там же можно оговорить выплату обязательного страхового взноса (он может равняться стоимости аренды за месяц). На тот случай, если арендатор что-то испортит из обстановки или задолжает, страховой взнос остается у арендодателя. Некоторые пользуются залоговым депозитом.

 

9. Осуществляйте оплату коммунальных услуг самостоятельно. Часто практикуется, что арендатор платит и отдает квитанции владельцу жилья. Однако в сетях появилась информация, что в Алматы, например, сегодня можно приобрести поддельные квитанции об оплате.

 

10. При подписании договора аренды составляется акт приема-передачи имущества. В нем описывается состояние квартиры, мебели. В общем, всего, что вы посчитаете нужным. Наличие дефектов тоже указывается. Например, холодильник 1 шт. — глубокая царапина на правой стенке.

 

11. Перед тем как арендатор съедет с квартиры, также составляется акт приема-передачи.

 

12.  Согласно Закону РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», если квартира сдается сроком на год и более, договор аренды должен регистрироваться в правовом кадастре (в органах юстиции через ЦОН).

 

13. Также некоторые специалисты советуют страховать недвижимость от пожаров или затоплений.

 

14. Помните, что изъятие паспортов и удостоверений личности у арендатора в качестве залога считается незаконным. Согласно кодексу РК, статьи 379, данное нарушение влечет штраф в размере 5 МРП.

 

15. Из советов от бывалых арендодателей — не сдавать жилье некоторым трудовым мигрантам. Обещают, что будут жить двое человек, на деле их может быть 10.

 

Поиск клиентов обычно не вызывает проблем: можно расклеить объявления, разместить их в местных газетах и на специализированных сайтах. Обращаться или нет к риэлторам — это личные предпочтения. Риэлторов ругают те, кто столкнулся с неграмотным обслуживанием. Даже если вы предпочитаете сдавать квартиру самостоятельно, услуги риэлторов могут оказаться весьма ценными, если клиент съехал внезапно, и вам нужно снова быстро сдать квартиру.

 

Что касается договора об аренде, разные образцы можно найти в Интернете. Кстати, с таким запросом казахстанцы тоже обращаются к Всемирной сети довольно часто: в мае было 767 соответствующих запросов. Как вариант — за составлением документа можно обратиться к юристу. Услуга, конечно, будет стоить денег, но этим типовым договором вы впоследствии будете пользоваться, может быть, не один год.
Источник: www.kn.kz 10.06.2013 г.

В Алматы наиболее перспективны для инвестиций в качественное жилье районы, прилегающие к проспекту Аль-Фараби.

 

Рынок жилой недвижимости Казахстана сравнительно мало известен в международном масштабе. Однако уже сейчас на территории страны начинают работать международные консалтинговые компании, что является свидетельством ожидаемой ими экспансии международного капитала.



В данном контексте особый интерес вызывают крупнейшие локальные рынки недвижимости, традиционно принимающие львиную долю зарубежных инвестиций. В числе таковых несомненным лидером является рынок жилой недвижимости Алматы.


Таковой согласно исследованию компании CBRE подразделяется на семь рыночных зон, каждая из которых обладает собственным инвестиционным потенциалом. Наиболее перспективным «для первоклассных проектов» является так называемый «Корридор Аль-Фараби». В данном контексте речь идет о земельных участках, прилегающих к одноименному проспекту. Тот в свою очередь является связующим звеном между западными «спальными» микрорайонами города, его деловой юго-восточной частью и рекреационными зонами в урочищах Медео и Ремизовка.


В пользу активного строительства, а следовательно и приобретения жилья в данном районе говорит наличие крупных земельных участков обеспеченных инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. При этом речь идет как о возведении новых проектов, так и реконструкции уже имеющихся объектов недвижимости. Вместе с тем специалисты прогнозируют, что чрезмерно активная застройка данной территории может в последующем привести к увеличению транспортного потока и возникновению автомобильных пробок. Это может негативно повлиять на популярность данного района у конечных покупателей жилья.


Еще одним перспективным районом для инвестиций является так называемый «Золотой квадрат» - район, включающий в себя кварталы Кок-Тюбе 1, Компот, Жана Кок-Тюбе, а так же ограниченный улицами южнее Толе-би до Абая и западнее Барибаева до Сейфуллина. Данное месторасположение являлось во второй половине 20-го века административным центром Алматы. В настоящий момент данная местность характеризуется практическим отсутствием земли свободной для строительства. Это, а так же доминирование в общем объеме жилфонда зданий возведенных в 50-60-х годах прошлого столетия несколько снижают инвестиционный потенциал «Золотого квадрата». В этом случае инвестору приходится надеяться на точечную застройку или проекты реновации уже имеющихся зданий.


Замыкает тройку инвестиционных лидеров так называемое «Пригорье». В данном контексте речь идет о районах Алматы примыкающих к близлежащим к городу горам. Данная местность характеризуется наличием большого количества индивидуальных жилых домов, хорошей экологией и малой плотностью населения. Вследствие этого здесь перспективна реализация проектов малоэтажной застройки бизнес и элит класса.


Помимо вышеозначенных зон в состав рынка жилой недвижимости Алматы входят следующие рыночные сегменты: «Коридор Дастык», «Широкий Центр», «Нижняя часть города» и «Микрорайоны». Все они обладают сравнительно низкими качественными характеристиками и за исключением «Коридора Дастык» и «Широкого Центра» фактически не имеют значимых проектов высшего ценового сегмента. Вместе с тем именно данные месторасположения идеально подходят для приобретения жилья конечными пользователями или же инвестиций в недорогую арендную недвижимость. Стоимость входа в них так же будет значительно ниже, чем в качественные проекты на территории тройки лидеров. Однако и арендный доход будет так же незначительнее.


В целом же при наиболее эффективных инвестициях в жилье на первичном рынке недвижимости Алматы месячная стоимость аренды оказывается сопоставима со средней стоимостью покупки одного квадратного метра квартиры. Конечные сроки окупаемости жилья напрямую в данном случае зависят от общей площади объекта.
Источник: www.krn.kz 10.05.2013 г.

Налоги на недвижимость: размеры, сроки и способы оплаты.


«Заплати налоги и спи спокойно» — эта рекламная фраза, ставшая крылатой, никогда не потеряет своей актуальности. Уклонение от уплаты налогов или просрочка в их погашении могут стать причинами крупных неприятностей.

 

Объекты налогообложения


Согласно статье 405 Налогового кодекса РК, объектами налогообложения на имущество физических лиц являются жилища, здания, дачные постройки, гаражи и другие строения, сооружения, помещения, принадлежащие на праве собственности и находящиеся на территории РК. Налогами облагаются также объекты незавершенного строительства с момента эксплуатации. Земля и объекты незавершенного строительства, не введенные в эксплуатацию, не входят в список объектов налогообложения на имущество.
Кто является налогоплательщиком при долевой собственности?

Для начала вспомним, что платить налоги обязаны все граждане республики. Исключение составляют некоторые категории физических лиц, оговоренные в статье 403 Налогового кодекса РК.

 

Если собственник один, тогда всё ясно, а если их несколько?

 

В случаях, когда объект недвижимости, подлежащий налогообложению, находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то налогоплательщиком признается каждый из них. Иначе обстоит дело в случаях, когда недвижимость находится в общей совместной собственности — тогда плательщиком налогов может признаваться только один из собственников. При официально зарегистрированной передаче объекта налогообложения в аренду налогоплательщиком может являться арендатор.

Если же налогоплательщик является собственником одновременно нескольких объектов недвижимости, налог исчисляется по каждому объекту отдельно.

 

Сроки уплаты налогов


Собственники объектов недвижимости, согласно действующему законодательству, обязаны уплачивать налоги на имущество и землю не позднее 1 октября текущего налогового периода. Действие данного предписания распространяется на те объекты налогообложения физических лиц, права на которые были зарегистрированы в срок до 1 января текущего налогового периода. В том числе и на объекты незавершенного строительства, факт эксплуатации которых установлен в этот период.

Налоговая база, исчисляемая в зависимости от стоимости объекта налогообложения, устанавливается по состоянию на 1 января каждого года. Порядок определения налоговой базы регламентирован статьей 406 Налогового кодекса РК.

Исчисление налогов производится не позднее 1 августа текущего налогового периода по месту нахождения объекта налогообложения. Уплата налогов осуществляется также по месту нахождения объекта, вне зависимости от того, где в данный момент проживает налогоплательщик.

В ситуациях, когда недвижимость была продана до уплаты налога, сумма будет исчислена за фактический период владения объектом недвижимости. Уплата производится либо до момента государственной регистрации прав собственности, либо непосредственно во время регистрации. Следующему собственнику предъявляется сумма, исчисляемая с момента возникновения права.

 

Ставка налога на имущество


Размер налога исчисляется исходя из стоимости объекта налогообложения. Отметим, что стоимость, определяемая органами юстиции для исчисления налога, и рыночная стоимость — это совсем не одно и то же. При расчете налогов учитываются такие факторы, как базовая стоимость квадратного метра жилого помещения, коэффициенты износа и зонирования.

Ставка налога на имущество составляет:
—на объекты до 1 млн тг — 0,05% от стоимости объекта;
—до 2 млн тг — 500 тг + 0,08% от суммы, превышающей 1 млн;
—до 3 млн тг — 1300 тг + 0,1% от суммы, превышающей 2 млн тг;
—до 4 млн — 2 300 тг + 0,15% от суммы, превышающей 3 млн;
—до 5 млн — 3 800 тг + 0,2% от суммы, превышающей 4 млн;
—до 6 млн — 5 800 тг + 0,25% от суммы, превышающей 5 млн;
—до 7 млн — 8 300 тг + 0,3% от суммы, превышающей 6 млн;
—до 8 млн — 11 300 тг + 0,35% от суммы, превышающей 7 млн;
—до 9 млн — 14 800 тг + 0,4% от суммы, превышающей 8 млн;
—до 10 млн — 18 800 тг + 0,45% от суммы, превышающей 9 млн;
—свыше 10 млн — 23 300 тг + 0,5% от суммы, превышающей 10 млн.

 

Пени за просрочку


Пеня начисляется за каждый просроченный день. Размер пени можно легко рассчитать самостоятельно, на основании размера налога на имущество, который обычно указывается в квитанциях об уплате.

Тем более, что сейчас это можно сделать на сайте Налогового комитета Министерства финансов РК www.salyk.kz.

Для этого нужно зайти на сайт, в разделе «Информационные ресурсы» найти строчку «Интерактивные сервисы» и далее «Расчет пени». В приведенной таблице выбирается «налог на имущество физических лиц», указывается период просрочки и размер налога. Программа высчитывает сумму пени, набежавшую за просроченный период.

 

Земельный налог


Объектом земельного налога является земельный участок или земельная доля. Плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, обладающие правами собственности, правами постоянного землепользования или безвозмездного временного землепользования.

Размер налога определяется в зависимости от площади участка. Базовые ставки на земли, предоставляемые физическим лицам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д., устанавливаются таким образом:
—при площади до 0,50 гектара включительно — 20 тенге за 0,01 гектара;
—при площади, превышающей 0,50 гектара, — 100 тенге за 0,01 гектара.

Уплата налогов в бюджет по месту расположения земельного участка должна быть произведена не позднее 1 октября текущего года.

 

При продаже недвижимости


При продаже объекта недвижимости, который находился в собственности менее года, продавец должен будет заплатить индивидуальный подоходный налог. Размер данного налога составляет 10% от суммы прироста стоимости. Проще говоря, если гражданин приобрел квартиру за пять миллионов, а через полгода продал за шесть — то он должен будет заплатить налог в размере 100 000 тенге.

Исчисление такого налога производится самостоятельно. Срок уплаты — не позднее 31 марта следующего года.

В случае если объект недвижимости находится в собственности более одного года, никаких оснований для уплаты налога с реализации объекта недвижимости нет.

За уклонение от уплаты налогов Уголовный кодекс Республики Казахстан предусматривает ответственность как юридических, так и физических лиц.
Источник:www.kn.kz 04.11.2013 г.

Кризис системы КСК стал очевиден.

 


Большинство жителей во всём Казахстане работой КСК не интересуются. Как говорят многие, они просто физически не в состоянии контролировать деятельность кооператива.


Жители быстро устают от скандалов и разборок. Часто смиряются с некачественной работой просто потому, что заниматься этим больше некому. Вопервых, не у каждого есть соответствующие способности, вовторых, председатель КСК — должность весьма нервная. Не каждый готов заниматься чисткой канализации или среди ночи бежать на устранение аварии. А потом еще слушать упреки от жильцов.

 

Законы есть, но они не работают

 


Бывший председатель карагандинского КСК Татьяна Абрамова сегодня занимается общественной работой. Она выполняет государственный заказ по разъяснению жителям законов, касающихся содержания домов. Практически нулевая информированность населения является, по ее мнению, причиной всех конфликтов между КСК и жильцами.

— Людям надо объяснять, что в жилищном законодательстве всё прописано и всё происходит на общественных началах. Сегодня многие жители считают, что КСК подчиняются акимату, звонят туда. Акимат в деятельность КСК не вмешивается. Всё сводится к тому, что люди должны сами всё решать на общих собраниях. Еще сами председатели КСК не владеют информацией, законы не знают.

Многие председатели даже протокол собрания жильцов грамотно составить не могут. По словам Татьяны Абрамовой, если председатель не хочет уходить со своей работы, его очень трудно «свергнуть». Сегодня, говорит она, депутаты Карагандинского маслихата опрашивают жителей, какая форма управления домом для них более приемлема, и приходят к выводу, что КСК себя не оправдывает.

Система, считает общественница, не совсем нормальная, но жить все равно как-то надо.

— Председатели КСК должны быть обученные, грамотные, ревизионная комиссия должна работать. Подругому никак. Государство всё с себя сняло. Методика работы КСК есть. Мы живем в правовом государстве, должны выполнять законы и заниматься самоуправлением. Нас к этому обязывают.

Законы существуют, вместе с тем даже грамотная Татьяна Абрамова не может добиться их исполнения от своего управляющего домами.

— Зарплата у председателя КСК, я обалдела, 80 тысяч! Он поэтому перед нами не отчитывается. Ему выгодно. Мы пишем письма: «Дай нам отчет». Он не дает. Мы официально у него запросили через маслихат, дай нам смету и зарплаты. Так он 100% собирает, и всё уходит на зарплаты. Почему в рабочее время слесаря делают платные услуги нашим же жильцам, за наши же деньги в наше время?

Исполнительный директор ОЮЛ «Национальная палата ЖКХ и строительства Казахстана» Асхат Сулейменов говорит, что в Астане в нескольких домах хорошо себя зарекомендовала система, когда на общем собрании соседи избирают совет жильцов.

— Раньше они назывались старшими по подъезду, — говорит он. — Допустим, возьмем 8­подъездный дом. В состав совета жильцов от каждого подъезда может входить по два человека. Все жители делегируют свои права этому совету жильцов. Каждый раз встречаться, проводить общее собрание жильцов, сами знаете, практически невозможно. Можно организовать жильцов через совет. В него могут войти те, кто болееменее свободен. Например, пенсионеры.

 

В защиту председателей КСК

 


Такую систему, по представителю с каждого подъезда, хочет внедрить в своей работе и ТОО «АйымТ». Ее руководителя, которая поспособствовала закрытию КСК, тоже можно понять: всегда будут находиться те, кто недоволен деятельностью кооператива. Ссориться и выяснять отношения жильцы могут до бесконечности. А председатели КСК, получается, должны постоянно оправдываться, чтото доказывать, а не заниматься своей прямой работой. И даже если люди добьются своего, что весьма сложно, не факт, что новое окажется лучше старого.

Пример тому Татьяна Абрамова, которую сместили с поста председателя КСК «КривСак». Жильцы ей не верили и отказывались повышать тариф до 15 тенге за «квадрат». Общим голосованием избрали нового председателя, после разбирательств выяснилось, что без повышения тарифа действительно не обойтись. Только новый руководитель КСК, в отличие от прежнего, собирал деньги и вообще перестал отчитываться.

Как говорит член дисциплинарного совета по Карагандинской области Гульнар Курбанбаева, даже двоим бывает сложно договориться.

— А представьте, когда нас 50 квартир? — спрашивает она. — Если честно, я бы тоже никогда не руководила КСК, но если бы мой дом «припекло», деваться некуда, я бы занялась. Но тогда берегитесь все! Я бы такие репрессии устроила, ко мне бы сами бегали, в очереди стояли, чтобы заплатить деньги. Потому что мы или работаем, или «до свидания!».

Вот и в КСК «Нур» решили зарегистрировать фирму. Благо, закон сегодня позволяет осуществлять руководство домом в любом виде: физическим лицом, КСК, управляющей компанией, ТОО, ИП, ассоциацией.

Частная фирма может оказывать платные услуги. В «АйымТ», например, купили два компрессора, которые позволяют делать промывку и опрессовку. Во время подготовки к отопительному сезону можно получить хороший доход на обслуживании домов города. Минимальная стоимость промывки одного элеваторного узла — 15 тысяч тенге. Для своих многоэтажек, говорят в ТОО, промывку делают бесплатно. Дополнительным плюсом для частной фирмы и минусом для жителей является и то, что его руководителя соседи уже свергнуть не могут, как и устроить ей финансовую проверку. ТОО будет отчитываться только за те средства, которые получили от жильцов. В планах у Кайши Бейсембековой показать отличную работу, чтобы услугами фирмы начали пользоваться большее число домов.

 

Сколько нужно за «квадрат»?

 


Тарифы — головная боль председателей КСК. Жильцы руководству не верят, хотят дать как можно меньше, а получить как можно больше.

— В КСК «Нур» поступало около 450 тысяч тенге в месяц, — рассказывает о тарифе в 10 тенге бывший председатель КСК «Нур», а ныне руководитель ТОО «Айым-Т» Кайша Бейсембекова. — В общей сложности у нас 49 тысяч квадратных метров (7 домов состояло), должно получаться 490 тысяч. Но у нас есть те, кто не платит. В КСК работали 15 человек. Из этих 450 тысяч в среднем 399 уходило на зарплаты, какаято часть уходила в налог, предприятию «Коммунсбыт», банковские расходы. На материалы оставалось около 4030 тысяч в месяц. Представляете, это на тысячу квартир!

Представитель дисциплинарного совета Гульнар Курбанбаева, которая тоже знакома с ситуацией в «Нуре», говорит, что никакой маржи для развития у КСК не оставалось.

— Поэтому там и происходила текущая работа. А с учетом того, что не все сборы поступали, так они, считай, почти «в ноль» работали. Всё равно у них должны быть накопления.

— Сейчас практически все дома в Караганде 15 тенге платят, — продолжает Наталья Абрамова. — В среднем 4подъездный пятиэтажный дом, получается, всего 4548 тысяч собирает. Зарплату отдай, налоги заплати, а что остаётся?

— Мы пока на 10 тенге сидели, — рассказывает председатель КСК «Стимул» Елена Горбунова, — всех всё устраивало. Но когда мы подняли тариф до 15 тенге — куча недовольных сразу. И все теперь строчат в акимат. Вот нам надо всё делать бесплатно, то есть менталитет у нас такой.

Активистки дома, который относился к КСК «Нур», Танзиля Климкова, Надежда Красникова считают, что за прошлые 10 тенге, что собирало КСК, можно было сделать и прохудившиеся козырьки над подъездами, и трубы в подвалах поменять. Если собирать деньги постепенно. Для всех этих работ нужны целевые сборы, уверяют председатели КСК.

— Они не понимают, — говорит о своих жильцах руководитель кооператива Елена Горбунова, — что КСК — это просто управляющая компания, которая осуществляет текущее содержание жилья. Я, оказывается, должна заниматься всеми недоделками по дому. Люди приходят и спрашивают: «А когда вы нам крышу сделаете?» Мы объясняем, люди, это ваш дом. Ну да, мы его убираем, элеватор приводим в порядок, аварии устраняем. Но это не наш дом. Мы его обслуживаем на те деньги, которые вы нам платите.

Многие жители домов готовы платить больше. Просто они не уверены, что их деньги пойдут действительно на содержание дома. В общем, круг замкнулся.

Исполнительный директор Национальной палаты ЖКХ Асхат Сулейменов говорит, что это стандартная ситуация, когда жильцы не верят и считают, что в КСК одни растраты. На самом деле, в большинстве случаев у кооперативов денег не хватает на самый элементарный ремонт. Сегодня в палату поступают предложения привязать тариф за услуги КСК к месячному расчетному показателю. Ведь цены растут ежегодно, вместе с ними и МРП. Стоимость за «квадрат» может составлять какойто процент от МРП. Правда, пока Нацпалата не планирует предлагать эту идею на рассмотрение в Мажилис.

— Я знаю, одна управляющая компания применяет практику по трем видам тарифов: «стандартный», «премиум», «голд». Они так условно назвали. Если жильцы хотят, чтобы у них была охрана, видеонаблюдение, практически ежедневная уборка, выбирайте тариф «голд». И за квадратный метр, допустим, устанавливайте цену 6570 тенге. И всё у вас будет. Это надо отразить в протоколе общего собрания. Если житель хочет обычные услуги от КСК, чтобы один раз убиралось в подъезде, дворник работал, сантехникэлектрик приходил по вызову, просто устанавливается «стандартный» тариф.   

 

А где государство?

 


Как видно, законы могут не выполняться как жильцами (неуплата), так и председателями КСК. И что самое интересное, никого к ответственности не привлекают. Если только стороны конфликта не пойдут до конца в своих разбирательствах.

За это время сломается куча копий, и убьётся масса нервных клеток. Почему нельзя потребовать сразу исправить ситуацию, когда появился факт нарушения закона? Кого привлечь в качестве арбитра, если жильцы выясняют отношения между собой и КСК? Все эксперты говорят об одном — государство самоустранилось от управления многоэтажками. И разборки — личное дело людей и их управляющих компаний. Вам надо — обращайтесь в суд.

Но при этом, вопросами управления объектами кондоминиума занимается множество структур. Например, Национальная палата ЖКХ и строительства Казахстана, Общереспубликанский информационноаналитический портал «Жилищнокоммунальное хозяйство Республики Казахстан», Комитет строительства и ЖКХ при Министерстве регионального развития, жилищные комиссии при городских акиматах, прокуратура (следит за соблюдением законности), финансовая полиция (по заявлению может устроить проверку финансовой деятельности КСК), различные общественные организации, которые отрабатывают государственные гранты по пропаганде самоуправления (управление домами тоже часть самоуправления). Интересно, какой процент населения страны знает об этом?

Структур вроде много, а жалоб на КСК — треть от общего числа по Казахстану. Герои статьи в большинстве своем уверены, что пока люди не научатся договариваться, ситуация с ветшающими домами и неподконтрольными КСК останется прежней. В пользу кооперативов говорит то, что благодаря многим из них за 20 лет сохранился жилой фонд городов. И именно усилиями КСК у нас в квартирах есть свет, вода и тепло.

Однако есть мнение, что кооперативы сегодня стали локальными монополистами: они и заказывают работу, и исполняют ее, и сами контролируют. Открытие ТОО и управляющих компаний тоже не выход из ситуации. А в стране есть законы в сфере жилищных отношений от 1997 и 2011 годов, которые вообще практически не исполняются. О том, почему это происходит, читайте скоро на нашем сайте в интервью с председателем правления республиканского объединения «Союз защиты прав потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктором Сыздыковым.
Источник:www.kn.kz  05.08.2013 г.

Готовятся изменения в жилищное законодательство.

 

Вице-министр регионального развития РК Серик Нокин в мажилисе парламента РК представил проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений». Расскажем подробнее о готовящихся нововведениях.

 
Новый состав правонарушений в ЖКХ


 В рамках законопроекта предусматривается внести изменения и дополнения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), а также Законы Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и «О государственном надзоре и контроле».

 КоАП намечено дополнить новым составом административных правонарушений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. А именно, предполагается ввести административную ответственность органов управления объектом кондоминиума в случае нарушения сроков открытия текущих и (или) сберегательных счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня, представления ежемесячного отчёта по управлению объектом кондоминиума, регистрации объекта кондоминиума.

 За совершение указанных правонарушений предусматривается вынесение предупреждения. За повторное нарушение сроков предоставления ежемесячного отчёта по управлению объектом кондоминиума предусматривается административный штраф на физические лица в размере от 7 до 10 МРП, на юридические лица — от 15 до 20 МРП.
 Рассмотрение административных дел по указанным правонарушениям закрепляется за жилищными инспекциями местных исполнительных органов (акиматов).

 В целях усиления функций государственного контроля в области управления жилищным фондом жилищные инспекции также будут наделены компетенцией по составлению административных протоколов о невыполнении предписаний и иных законных требований жилищной инспекции.

 
Упорядочить аренду в частном жилфонде


 Во исполнение поручений главы государства, озвученных в статье «Социальная модернизация Казахстана: двадцать шагов к обществу всеобщего труда», относительно обеспечения защиты прав долгосрочных арендаторов путём разработки типовых контрактов, а также обеспечения прозрачности договоров арендного найма в Законе «О жилищных отношениях» предусматривается определить компетенцию правительства РК на утверждение типового договора на аренду жилища в частном жилищном фонде.

 Типовой договор будет определять условия проживания долгосрочных нанимателей, в том числе срок найма, размер оплаты, распределение обязанностей по ремонту и основания выселения, а также определение круга полномочий нанимателя по представлению интересов собственника на общем собрании.

 
Уточнить техтребования к жилью


 В соответствии со статьёй 69 Закона «О жилищных отношениях» граждане признаются нуждающимися в жилище из государственного жилищного фонда, если жилище, в котором проживает семья, не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям. Вместе с тем, технические требования к жилищам действующими нормативными правовыми актами не установлены, и данная норма закона на местах фактически не применяется. Для принятия какого-либо нормативного правового акта в этом вопросе госорганам необходима прямая компетенция, предусмотренная законодательством.

 В этой связи предлагается наделить Министерство регионального развития РК (как уполномоченный орган в сфере жилищных отношений) компетенцией на утверждение технических требований к жилищам.

 
Ограничения на приватизацию


 В соответствии с действующим порядком лица, имеющие на праве собственности (либо по ипотечному обязательству) жилище в другом населённом пункте, могут претендовать на получение служебного жилища по месту работы. Вместе с тем, такие лица не могут приватизировать служебные жилища, так как фактически имеют возможность улучшить в дальнейшем свои жилищные условия путём отчуждения собственного жилья и приобретения в дальнейшем более комфортного жилища. В этой связи для данных лиц предусматривается введение ограничения на приватизацию жилищ.

 Кроме того, предусматривается ограничение по приватизации жилища в случаях, когда граждане произвели отчуждение жилища, принадлежавшего им на праве собственности, за последние пять лет до момента обращения за приватизацией. Аналогичные требования уже применяются как критерии признания граждан нуждающимися в жилище из государственного жилищного фонда при постановке на учёт.

 
Не выселять на улицу


 Проектом предусматривается также дополнительная социальная защита лиц, относящихся к социально уязвимым слоям населения, в случае прекращения у них за долги права собственности на единственное жилище на территории РК путём взыскания (вместе с земельным участком).

 В этом случае законопроект предлагает ввести новую норму, согласно которой таким гражданам будет предоставлена возможность в срок до одного месяца проживать в предоставленном местным исполнительным органом (акиматом) временном жилище.

 
Ежемесячный отчёт от КСК


 В новом законопроекте предлагаются меры по дальнейшему формированию бережного отношения собственников к своему объекту кондоминиума и повышения удовлетворённости работой органов управления. В целях повышения прозрачности работы органов управления объектом кондоминиума предлагается установить обязанность по ежемесячному предоставлению отчёта о расходах на содержание общего имущества.

 Согласно жилищному законодательству, сегодня действующий порядок принятия решений по вопросам управления и содержания объекта кондоминиума основывается на большинстве голосов. На практике организовать общее собрание жильцов достаточно проблематично, и в таких случаях зачастую применяется механизм письменного опроса. Однако вопросы расходования средств со сберегательных счетов объекта кондоминиума, а также размеры расходов собственника на содержание общего имущества являются чрезвычайно важными и требуют принятия решения каждым собственником помещения.

 В этой связи предлагается определить отдельный порядок на принятие решений по перечисленным вопросам. При этом, в случае наличия отрицательных голосов четвёртой части от общего числа собственников по указанным вопросам, решение считается не принятым и требует повторного рассмотрения на общем собрании. Такой порядок направлен на исключение вероятности необоснованного продвижения чьих-либо интересов и будет способствовать объективному рассмотрению вопросов и принятию действительно общих решений.

 
При введении в эксплуатацию новостроек


 Следующее нововведение также направлено на решение проблем управления объектом кондоминиума. При введении в эксплуатацию нового дома организовать общее собрание собственников и принять решение о выборе органа управления объектом кондоминиума крайне затруднительно.

 Долгое время вопросы содержания общего имущества остаются не решёнными, и данное обстоятельство зачастую служит предпосылкой для того, чтобы строительные компании привлекали свои аффилированные организации для управления жилым домом. Во многих случаях такое положение дел способствует тому, что допущенные недоделки устраняются за счёт жильцов путём взимания с них многочисленных сборов и платежей, таким образом застройщик уклоняется от своих обязанностей по обеспечению качества построенного жилья.

 Законопроектом предусматривается введение компетенции жилищных инспекций по определению обслуживающей организации до момента выбора собственниками помещений (квартир) формы управления объектом кондоминиума на срок до одного месяца.

 Таким образом, во вновь введённом в эксплуатацию доме жители не остаются наедине со своими проблемами по содержанию общего имущества и им предоставляется дополнительное время, чтобы выбрать форму и орган управления в соответствии с порядком, определённым в Законе «О жилищных отношениях». Уточняется срок, в течение которого орган управления объектом кондоминиума обязан открыть текущие и сберегательные счета в банках второго уровня.

Источник:www.krisha.kz  25.12.2013 г. 

Как облегчить ипотечное бремя?

 

1. Специалисты советуют обращать внимание не только на указанные в условиях кредитования банковские процентные ставки, но и на годовую эффективную ставку. Её, по инициативе Агентства по финансовому надзору РК, обязали указывать в строгом порядке. Фактическую стоимость кредита, включая все сопутствующие получению ипотеки расходы, составляет именно годовая эффективная ставка или ГЭС.

 

2. Наиболее выгодно выбирать ипотеку по сумме переплаты. Вы пойдете в несколько банков, сравните, сколько вы переплатите по одинаковым условиям, за счет этого вы увидите, какая ставка у вас реально складывается. Потому что они могут сказать 12%, а дадут фактически под 45%, поэтому по сумме переплаты можно точнее всего определить стоимость кредита.

 

3. При аннуитетных (одинаковых) ежемесячных платежах мы переплатим около 80% за весь срок ипотеки. При дифференцированной схеме переплата будет значительно меньше, около 65%, но размер ежемесячного взноса какое-то время будет больше. Сегодня практически везде, оформляя ипотечный кредит, можно выбрать удобный для себя способ погашения долга. Специалисты особенно рекомендуют дифференцированный способ оплаты тем, кто планирует досрочное погашение кредита. В этом случае экономия средств может оказаться весьма значительной.

 

4. К слову о досрочном погашении кредита, сегодня, в отличие от недавнего прошлого, подобный исход дел банками даже приветствуется. Штрафы за досрочное погашение ушли в прошлое, остался лишь мораторий на преждевременный расчет по ипотеке. Но и он весьма недолгий — до 12 месяцев максимум.

 

5. Досрочное погашение позволит значительно сократить процентную переплату. Если её посчитать за весь период кредитования, сумма может оказаться значительной, поэтому стоит смотреть на условия банка по досрочному погашению задолженности. И необязательно копить всю сумму, выгода будет очевидной даже при внесении части основного долга.

 

6. И если вдруг вас перестанет устраивать ваша кредитная программа, всегда можно сделать рефинансирование ипотеки на более выгодные условия, это тоже сегодня распространенная практика среди казахстанских банков.
Источник:www.kn.kz  17.06.2013 г.

«Доступное жильё-2020»: для кого квартиры от КИК?

 

Первые дома с арендными квартирами от Казахстанской ипотечной компании (КИК) появятся в городах Казахстана, а именно Алматы, Караганде и Шымкенте не позднее начала осени.

Правда, девальвация вносит в эти планы свои коррективы.

 

Стагнация на строительном рынке продлится до осени 2014 года 

 

Как ответили нам в ипотечной компании, со строительными материалами и оборудованием появились проблемы: «Поставщики временно приостановили отпуск товаров, наблюдается рост цен. В настоящее время данный вопрос отрабатывается государственными органами, разработчиками программы. Несмотря на возникшие трудности, надеемся, что объекты строительства будут закончены в установленные сроки».

Что скрывается за этим сдержанным комментарием, и что происходило на рынке строительных материалов в начале марта, нам расшифровал президент общественного объединения «Союз профессионалов строительного рынка Казахстана» (СПСРК) Алексей Малютин:

— Я буквально только с утра объехал рынки Алматы, с которыми мы сотрудничаем. У всех ситуация такая: за голову держатся, не знают, что делать. Людей нет, вообще нет. Заказчики не понимают, по какой цене им заказывать строителей, а строители не знают, по какой цене себя продавать. Мне очень жаль тех людей, которые попали в сложную ситуацию. Я говорю о тех строителях, которые ранее взяли строительные подряды, и сейчас, наверняка, они будут не в состоянии их выполнить.

«О том, что на рынке царит неопределенность, можно понять и по ситуации в общественной организации», — говорит Алексей Малютин. Ежеквартально СПСРК выпускал справочник «Расценки на строительные и ремонтно-отделочные работы». Первый выпуск в этом году не вышел. Сделать мониторинг цен просто не получается. По словам специалиста, приостановлены поставки материалов и оборудования из Китая и России. А впрок не закупается ни одна строительная организация. Да и не особо получится хранить, на всякий случай, материалы для постройки девяти- или пятнадцатиэтажки. От цен на материалы зависят расценки на строительные работы. Например, труд сварщика привязан к стоимости металла.

— Зарплату строителям оплачивать по той же стоимости, что и раньше была? — спрашивает Алексей Малютин. — Тот же импортный кафель привязан к цене доллара и евро. И если раньше строитель-облицовщик за квадратный метр брал, допустим, 1500-1800 тенге, то сейчас по этой же стоимости он не хочет выполнять тот же самый объем работ. Поскольку та же самая картошка стала дороже. И кафель стал дороже, и клей.

По мнению общественника, стагнация на строительном рынке продлится еще дольше, чем при прежней девальвации. Пять лет тому назад затишье наблюдалось в течение 3-х месяцев.

Сегодняшняя ситуация усугублена более худшим положением населения и затяжным кризисом. По словам президента СПСРК, отсутствие активности в строительной сфере в этот раз мы будем наблюдать примерно до осени 2014-го года.

Таблица 1. Цена продажи арендного жилья за 1 кв. метр в чистовой отделке

Цены, указанные в программе (тг/кв.м)

Регион

4 класс комфортности

3 класс комфортности

Астана, Алматы

120 000

140 000

Атырау, Актау, Усть­Каменогорск

110 000

124 000

Области Алматинская, Жамбылская,

Южно­Казахстанская

96 000

102 000

Остальные регионы

92 000

 
 Повышенные цены, которые предложило Минрегионразвития в начале года

Регион

4 класс комфортности

3 класс комфортности

Астана, Алматы

120 000

140 000

в Атырауской, Восточно­Казахстанской, Мангистауской, Алматинской, Жамбылской и Южно­Казахстанской областях

115 000

125 000

Остальные регионы

110 000

120 000

 
Девальвация отразится на планах
 
 
По поводу будущей стоимости квадратного метра «доступного жилья» в КИК ничего сказать не могут. Лишь указывают: «С учетом девальвации, цены, возможно, будут пересмотрены. Данные вопросы отрабатываются уполномоченными государственными органами».

Конкретика есть пока только в отношении сроков сдачи строящихся по программе многоэтажек, с оговоркой, что этому могут помешать девальвационные трудности. Например, самый первый дом должен быть сдан в Алматы во II-ом квартале 2014 года, т. е. максимум к началу лета. Более точный срок, ответили нам в ипотечной компании, должны назвать в местных исполнительных органах, то есть акиматах.

Как оказалось, в руководящем органе Алматы знают еще меньше. На наш вопрос: «Когда конкретно завершится строительство многоэтажки по линии КИК?», акимат в своем ответе сослался на ипотечную компанию: «По сведению АО «КИК», до конца третьего квартала текущего года». Все эти уточнения по срокам нужны для того, чтобы люди уже готовились нести документы в акимат к определенному времени. От этого же вопроса в городском органе отделались еще более стандартным ответом, что подачу заявлений на участие в программе можно начинать «с момента размещения объявления в средствах массовой информации». В КИК также пообещали оповестить о приеме документов через свой сайт.

Более точно городские власти смогли указать только стоимость будущего арендного жилья: 120 тысяч тенге за квадратный метр. Речь, видимо, идет о расценках, которые были предложены в проекте Министерства регионального развития. Об изменениях и дополнениях в программе «Доступное жилье — 2020» министр говорил в начале этого года, еще до девальвации. Тогда было озвучено, что стоимость квадратного метра нужно повышать на 5-10 тысяч тенге. Однако для городов Астана и Алматы цены предлагалось оставить прежними (см. таблицу 1).

Делаем несложные расчеты. В качестве примера — жилье площадью в 50 квадратных метров:

1. Ежемесячный платеж по аренде — 55 000 тенге + оплата коммунальных услуг.

2. Гарантийный взнос — 330 000 тенге (ежемесячный платеж х на 6 месяцев. См. условия программы).

3. Итого за 15 лет — 9 900 000 тенге (55 000 х 12 мес. х 15 лет).

Застройщики отказываются от участия в госпрограмме
Строительство не может быть дешевым, тем более, после произошедшей девальвации, считает президент СПСРК Алексей Малютин. Со слов общественника, возведение домов по госпрограммам происходит из-под палки.

— Я знаю, как это происходило ранее. Чтобы продавать жилье по 600 долларов за квадратный метр, выделялось 400-500 долларов. Тендер проходили не те люди, которые хотели, а те, которых обязывали участвовать в этой программе. Им навязывали строить это жилье. В итоге им отдавалось 350 долларов за квадратный метр, да еще с этой суммы нужно было платить откаты местным чиновникам: районным, областным и т.д.

«Для того, чтобы построить нормальное жилье эконом-класса, непосредственно подрядчики должны получать не меньше 600 долларов за квадратный метр, — считает Алексей Малютин. — То есть покупателям эти квартиры достанутся не менее, чем 1000 долларов за «квадрат»».

— Если платить меньше, все будет просто раскрадываться или обманываться. Можно вместо 8 прутьев арматуры заложить 4. В два раза меньше. Договориться с технадзором, каким-то образом в актах это потом все пройдет. Причем обвинять в этом строителей я бы не стал. Виноват у нас как всегда стрелочник, а диспетчер паровоза как бы ни при чем.

Стоит отметить, что для строительства по государственным программам операторы, как правило, нанимают частные организации. Например, в утвержденной программе «Доступное жилье» по линии АО «КИК» четко прописано, что ипотечная компания (или ее дочерние организации) проводят тендер среди подрядных организаций. Затем с одной из них заключается договор на проведение строительно-монтажных работ. Также оговаривается, что при возведении арендного жилья (за государственный счет), стройкомпании еще при проектировании могут предусмотреть строительство дополнительных этажей и коммерческих помещений (за свой счет). То есть подрядчикам дают возможность заработать на коммерческой продаже недвижимости. Каким будет жилье от КИК, пока говорить рано, но отрицательный опыт по другим государственным программам и направлениям уже есть. Жалобами от новоселов на слабое отопление, некачественную облицовку стен, покрытие пола и крыши, плесень во вводимом доступном жилье уже никого не удивишь. О том, что цена строительства не соответствует реалиям, говорили и сами строители.

Например, директор костанайской компании «Вист» заявил, что на строительство одного этажа дома, которым он занимался, требовалось 23 миллиона тенге, в то время как по программе им выделили всего 15 миллионов. Этого хватает только на строительные материалы. В итоге дом был возведен с большими убытками и недостатками. А сама компания отказалась участвовать в будущих проектах доступного жилья.

 
Кто в ответе за брак в новостройках.
 
 
Инвалидам, сиротам и многодетным семьям жильё остаётся недоступным
Вернемся к примеру с минимальной стоимостью аренды — 55 тысяч тенге. Можно сказать, что эта сумма — сложная для выплат таким категориям, как инвалиды или дети-сироты, многодетные семьи. Плюс к этому нужно еще оплачивать коммунальные расходы. Да еще и гарантийный взнос на сотни тысяч тенге.

Например, пособие по инвалидности 1-ой группы составляет 27 154 тенге. Многодетные матери, награжденные подвесками «Алтын алқа», «Күміс алқа», имеют пособия чуть больше 11 тысяч тенге. Какая тут может быть аренда? Тем не менее, программа по линии КИК на сегодня — один из самых доступных способов приобрести жилье. Для сравнения: средняя стоимость аренды квартиры в Алматы на начало марта составляла 179 270 тенге, в Астане — 170 534 тенге (по данным аналитической службы kn.kz). И это, заметим, аренда без выкупа.

По информации агентства «Рейтинг.kz» и ОО «Казпотребнадзор», только в Алматы в 2013 году в очереди на жилье стояло 14 173 семьи, в Астане — 25 762 семьи, в Карагандинской области — 15 638 семей. Если посмотреть на планы строительства арендного жилья на этот год, они даже частично не закрывают хотя бы одну категорию. Например, только инвалидов в Астане насчитывается больше 17 тысяч человек (все группы инвалидности), в то время как по линии КИК в столице 2014 году начнут строительство всего одной пятиэтажки на 80 квартир.

В программе указывается, что в случае недостаточности квартир отбор претендентов на аренду осуществляется по стажу работы и продолжительности проживания в данном населенном пункте.

Здесь в невыгодном положении оказываются самые незащищенные. Например, те же инвалиды. О проблемах с трудоустройством людей с ограниченными возможностями говорилось даже в последнем Послании Президента республики. По разным данным, работу имеют всего 3% инвалидов, кто-то указывает, что занятыми можно назвать каждого 10-го.

Наверное, то же самое можно сказать и о детях-сиротах, не достигших 29 лет. Многие выпускники детских домов имеют большие проблемы с трудоустройством.

Не получится ли так, что данное направление будет работать, в первую очередь, на госслужащих, военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов? Понятно, что и этим категориям нужно жилье. Но, например, участковый инспектор полиции с зарплатой в 134 тысячи тенге (данные 2013 года), наверное, может получить квартиру по другому механизму (доступное жилье через «Жилстройсбербанк»). А так, согласно программе, он имеет право встать в один список вместе с детьми-сиротами и многодетными семьями.

Люди с ограниченными возможностями даже не в курсе, что существует такое направление, несмотря на то, что за комментариями мы обращались к жителям тех городов, где арендное жилье будет вводиться в первую очередь.

Председатель Союза организаций инвалидов Казахстана Али Аманбаев (г. Алматы): «О жилье по линии КИК, нет, не слышал. Вышлите, мне, пожалуйста, информацию об этом на электронную почту».

Председатель областного добровольного общества инвалидов «Центр реабилитации инвалидов «Лайықты өмір», внештатный советник акима Карагандинской области по вопросам людей с ограниченными возможностями и просто известный общественник в Караганде Александр Ивкин:

— В первый раз от вас слышу о такой программе. О том, что есть такая очередь в акимате, знаю. А про…, как вы сказали, КИК? Нет, не слышал. Сейчас буду запрос делать в акимат. Потому что к нам многие инвалиды 2-ой группы обращаются, которые в бараках живут.

Списки претендентов на получение арендного жилья должны публиковаться на интернет-сайтах акиматов, в СМИ или выдаваться письменно по требованию лиц, которые состоят в этих списках. Минус в том, что данный механизм не обеспечивает прозрачности при формировании перечня потенциальных арендаторов.


Документы для участия:
 
• заявление по форме, которая установлена акиматом;

• справка из департамента юстиции об отсутствии у заявителя и постоянно проживающих с ним членов семьи собственного жилья. Интересно, что квартир или домов не должно быть только в том населенном пункте, где подается заявление;

• справка органа социальной защиты, подтверждающая принадлежность заявителя (семьи) к социально защищаемым гражданам, молодой семье, либо справка с места работы, в т.ч. службы государственного служащего, работника бюджетной организации, военнослужащего, сотрудника правоохранительных органов и др.;

• документ, подтверждающий регистрацию по постоянному местожительству (адресная справка либо справка сельских и/или аульных акимов).

 
В чём суть направления от КИК
 
 
Участвовать в программе могут любые граждане, в том числе и те, кто стоит в очереди на получение государственного жилья. Но приоритет будет отдаваться 18 категориям населения.

Местные исполнительные органы, чаще всего это акиматы, выделяют земельные участки и подводят к ним коммуникации. КИК занимается финансированием и строительством многоэтажек.

Человек, который участвует в данном направлении, арендует жилье в течение 15 лет. Ежемесячно, как и в случае с ипотекой, вносит установленную плату. Помимо этого, жилец отдельно оплачивает коммунальные счета. По истечении 15 лет становится хозяином арендуемой квартиры. Также недвижимость можно выкупить досрочно по остаточной стоимости через 10 лет после ее аренды.

Перед тем, как заселиться в арендную квартиру, участник программы должен внести на счет гарантийный взнос в размере 6 ежемесячных арендных платежей.

Важные моменты: список арендаторов жилья формируют акиматы. Поэтому первоначально за получением квадратных метров нужно обращаться туда. Акимат должен дать письменный ответ каждому претенденту. Если кандидатуру одобрили — в письме будет содержаться ваш порядковый номер и дата, когда вас включили в список арендаторов жилья. Если в число претендентов вы не попали, должно быть письменное обоснование причин отказа. Срок рассмотрения документов в акиматах от потенциальных участников — не более 30 дней.

Списки участников программы должны размещаться на стендах акиматов, интернет-порталах, а также в СМИ.

После того, как многоэтажка построена и сдана в эксплуатацию, акиматы передают списки потенциальных арендаторов в КИК. В Казахстанской ипотечной компании проверят платежеспособность возможных приобретателей жилья. И только после этого граждане могут заселяться в новые квартиры.
 
 
Кто имеет право на жильё: 
 
1) инвалиды и участники ВОВ;

2) государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты и лица, занимающие государственные выборные должности;

3) граждане Республики Казахстан, единственное жилище которых признано аварийным;

4) лица, приравненные к инвалидам и участникам ВОВ;

5) инвалиды 1 и 2 групп;

6) семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;

7) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом Правительством Республики Казахстан;

8) пенсионеры по возрасту;

9) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие двадцати девяти лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на воинскую службу возраст продлевается на срок прохождения срочной воинской службы;

10) оралманы;

11) лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

12) многодетные семьи;

13) семьи лиц, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, спасении человеческой жизни, охране правопорядка;

14) неполные семьи;

15) сотрудники правоохранительных органов;

16) работники государственных юридических лиц;

17) работники социальных сфер без привязки к государственной принадлежности, работники государственных и (или) частных учебных заведений и предприятий здравоохранения;

18) граждане до 29 лет, имеющие высшее и (или) техническое и профессиональное, послесреднее образование, с момента получения которого прошло не более 9 лет.
Источник:www.kn.kz 26.03.2014 г. 

Топ-5 самых выгодных ипотек.

 

Вы решили купить квартиру в ипотеку и не знаете, какой банк выбрать? К выбору ипотечной программы стоит подойти обдуманно, возможно, кому-то с этим кредитом предстоит жить не один десяток лет.


Отечественные банки предлагают столь обширный выбор продуктов, что без помощи специалистов здесь сложно разобраться.

Мы провели анализ, в каких финансовых институтах предлагают наиболее выгодно оформить ипотеку.

Были заданы такие параметры:

—первоначальный взнос — 15 тысяч долларов;
—постоянная заработная плата — 100 тысяч тенге;
—плюс зарплата супруга 150 тысяч тенге.

Цель: купить квартиру в Астане стоимостью 100 тысяч долларов, оформив ипотеку на 20 лет. То есть, от банка потребуется 85 тысяч долларов.

Надо сразу отметить, что первым делом сотрудники каждого банка спрашивали о пенсионных отчислениях, возможности документально заверить свою заработную плату и доходы супруга.

Второе, что их интересовало — наличие детей. Я ответила менеджерам, что у меня два несовершеннолетних ребенка (что, в принципе, свойственно многим столичным семьям).

Третье и очень важное условие — хорошая кредитная история и отсутствие в данный момент каких-либо кредитов в банках второго уровня. Ну и последнее — столичная прописка.

Начнем с того, что во многих банках заявленного первоначального взноса оказалось недостаточно, нижняя линия требуемого взноса начинается от 20%, в некоторых банках — от 25%. Поэтому список наиболее выгодных по условиям ипотеки банков формировался исходя из заданных условий и наличия суммы в 15 тысяч долларов в моем кармане. Итак, на первом месте находится банк БТА.



1 БТА

Ставка банка по ипотеке (процентов годовых) 13,5

Ежемесячный платеж по займу (тенге)   154926

Расходы на оформление кредита (тенге) 373554

Здесь существуют различные процентные ставки в зависимости от суммы первоначального взноса. При наличии 15 процентов от общей стоимости квартиры вам выделят кредит по ставке 13,5 процента годовых сроком на 20 лет. Сумма займа составит 85 тысяч долларов, или 12835000 тенге.

Ежемесячный платеж составит 154926 тенге. За страхование жизни платы нет, нужно будет застраховать недвижимость, а это 0,18 процента от суммы займа — 23103 тенге. Кстати, плата за страхование производится ежегодно. Остальные комиссии, как мне объяснили менеджеры банка, производятся единовременно. Комиссия за рассмотрение заявки — 3000 тенге. Комиссия за организацию кредита — 0,5 процента от суммы займа, а это получается 64175. Комиссия банка за выдачу наличных составляет 1 процент — 128350 тенге.

Если посчитать, то на начальном этапе нам нужно будет заплатить 154926 (ежемесячный платеж) + 3000 (за рассмотрение заявки) + 64175 (за организацию кредита) + 128350 (за обналичивание) + 23103 (страхование) = 373554 тенге.

Примечание. По расчетам менеджеров банка совокупный доход моей семьи позволяет взять кредит в размере 48,5 тысячи долларов. Для оформления более крупной суммы потребуется еще один созаёмщик с постоянной зарплатой.



2 НАРОДНЫЙ БАНК

Ставка банка по ипотеке (процентов годовых) 13,5

Ежемесячный платеж по займу (тенге)   156000

Расходы на оформление кредита (тенге) 399600

Здесь также желателен первоначальный взнос от 20 процентов. Но менеджеры банка согласились при подтверждении платежеспособности принять заявку с первым взносом в 15 тысяч долларов.

Здесь существуют разные процентные ставки, при условии кредитования на 20 лет используется ставка в 13,5 процента годовых. Ежемесячный платеж составляет 156 тысяч тенге.

Обязательства по страхованию взял на себя банк. Комиссия за организацию финансирования — 1 процент от суммы займа, а это 120800. И еще 1 процент в качестве расходов, как мне объяснил менеджер, удерживается при выдаче кредита (120800).

Заемщику плюс к этому надо учитывать и такие расходы, как запрос в кредитное бюро — 2000 тенге и оплата услуг доверенного лица за регистрацию договора купли-продажи и договора залога — 25000 тенге. Последнее мы не будем учитывать, подбивая расходы на банк, так как оформление документов — это уже другая статья.

Итого выходит: 156000 + 2000 + 120800 + 120800 = 399600 тенге.

Примечание. Нам сделали замечание, что общий ежемесячный доход должен составлять не менее 330 тысяч тенге. Для этого нашей семье потребуется созаемщик с высокой зарплатой.

Также менеджер банка рассказал о таком новом продукте, как предварительное решение. Клиент должен принести подтверждение доходов, справку с места жительства и удостоверение, и в случае положительного ответа банк выписывает ему предварительное решение. Документ выдается на руки заемщика, он действителен в течение 80 дней. В это время человек может выбирать квартиру и показывать продавцам этот документ, который практически выступает как подтверждение платежеспособности и готовности банка выдать деньги под ипотеку.



3 СБЕРБАНК

Ставка банка по ипотеке (процентов годовых) 14

Ежемесячный платеж по займу (тенге)   159606

Расходы на оформление кредита (тенге) 480481

В этом банке действует ипотечная программа «Молодая семья». Она рассчитана на семьи, в которых хотя бы одному из супругов не исполнилось 35 лет. Кредит оформляется на срок до 30 лет, но мы решили придерживаться условия кредитования на 20 лет. Минимальный первоначальный взнос в этом банке — 10 процентов. Исходя из того, что у нас имеется 15 тысяч долларов, менеджер банка сделал расчет именно на 15-процентный первоначальный взнос по ставке 14 процентов годовых. Ежемесячный платеж составит 159606 тенге. Комиссия за обналичивание — 0,5 процента от суммы займа, то есть 64175 тенге. Комиссия за оформление кредитной документации — 2 процента от суммы кредита, она уплачивается единовременно и составляет 256700. Страхование производится за счет банка.

Итого выходит на начальном этапе нам нужно будет заплатить: 159606 (платеж) + 64175 (обналичивание) + 256700 (оформление) = 480481.

Примечание: Выплаты по ипотечному кредиту обычно самые значительные в семейном бюджете. Сбербанк предлагал своим клиентам воспользоваться таким инструментом, как рефинансирование. Он позволяет снизить размер платежей за счет понижения процентной ставки и увеличения срока кредитования. И немалое число клиентов уже воспользовались акцией по рефинансированию ипотечных кредитов от Сбербанка.



4 ЦЕСНАБАНК

Ставка банка по ипотеке (процентов годовых) 14,5

Ежемесячный платеж по займу (тенге)   165000

Расходы на оформление кредита (тенге) 335350

Минимальный первоначальный взнос здесь составляет 15 процентов, это условие нам подходит. Правда, величина первоначального взноса зависит от оценки банком стоимости квартиры. По словам менеджеров, зачастую банк оценивает недвижимость ниже ее рыночной стоимости. И если хозяин продает ее за 100 тысяч долларов, то банк часто оценивает на 80 процентов от рыночной цены. Мы попросили сделать расчеты так, если бы банк оценил квартиру на все 100 тысяч долларов. Процентная ставка — 14,5. Ежемесячный платеж составит 165 тысяч тенге (ипотека на 20 лет). Страхование, по расчетам менеджера, составило 42 тысячи тенге. Плюс 1 процент от суммы кредита за организацию займа, а это 128350 тенге.

Выходит, что нам надо будет оплатить в банк:

165000 тенге (ежемесячный платеж) + 42000 (страхование) + 128350 (за организацию займа) = 335350 тенге.

Примечание. Банк заключил договор со строительной фирмой «Альянс-стройинвест». По специальной программе можно купить квартиры в жилом массиве «Лесная поляна» — оформление ипотеки возможно без подтверждения доходов и первоначального взноса. Но сначала квартира будет оформлена не на покупателя, а на фирму, пока вы не оплатите определенный процент основного долга.



5 КАЗКОМ

Ставка банка по ипотеке (процентов годовых) 14,7

Ежемесячный платеж по займу (тенге)   167000

Расходы на оформление кредита (тенге)   295350

Желательный первоначальный взнос — 20 тысяч долларов, но менеджеры банка согласились рассмотреть условия с суммой 15 процентов от стоимости недвижимости. Предлагаемая нам процентная ставка — 14,7 процента годовых. Срок ипотеки — 20 лет. По расчетам сотрудников банка, ежемесячный платеж составил 167 тысяч тенге. Плюс 1 процент за организацию займа — 128350 тенге. Страхование делается за счет банка, комиссия за обслуживание кредита — 0 тенге, комиссия за обналичивание также отсутствует.

Итого выходит: 167000 + 128350 = 295350 тенге.

Примечание: Для тех, кто получает зарплату по карточке КАЗКОМа, комиссия за организацию кредита составляет 0 тенге.
источник: www.kn.kz  17.06.2013 г.

Как купить квартиру с торгов.


При покупке жилья с торгов, покупателей соблазняют в первую очередь цены, которые могут быть гораздо ниже рыночных. Но выгодно ли на самом деле приобретать недвижимость с торгов и какие сложности при этом могут возникнуть?

 

Залоговые квартиры на торгах


На торги чаще всего попадают квартиры неудачливых заемщиков, которые не смогли выплатить ипотечный кредит. Согласно Закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества», в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке.

Реализация ипотеки в судебном порядке проходит в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. Продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки при этом, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. В случаях, если торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность.

Возможна и реализация ипотеки во внесудебном порядке, которая производится также путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом.

 

Процесс проведения торгов


При выставлении объекта недвижимости на торги, их организацией и проведением занимается доверенное лицо, которое заранее определяется сторонами в ипотечном договоре. Если же такое лицо не было определено, оно назначается залогодержателем.

Торги проводятся по месту нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже с торгов. Время проведения торгов — любой день недели с 9 до 18 часов. Принимать участие в торгах может любое юридическое или физическое лицо, включая самого заемщика и залогодержателя, кроме доверенного лица, занимающегося организацией торгов.

Торги признаются несостоявшимися, если:
—принять участие в торгах изъявили менее двух покупателей;
—лицо, выигравшее торги, в установленный срок не выплатило покупную цену.

Признание торгов несостоявшимися происходит на следующий день после того, как имело место быть одно из вышеуказанных обстоятельств.

После того как торги завершаются, и покупатель уплачивает конечную цену за объект недвижимости и другие требуемые от него платежи, доверенное лицо обязано передать ему документ, свидетельствующий о приобретении объекта недвижимости на торгах, скрепленный подписью доверенного лица.

Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо было получить согласие другого лица, но это условие не было выполнено, если предметом ипотеки является объект недвижимости, представляющий историческую, художественную или иную культурную ценность для общества. Также нельзя продать жилье с торгов, если объект недвижимости, оформленный по ипотеке, находится в общей собственности, и кто-то из собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований банка во внесудебном порядке. В этих случаях реализация производится только в судебном порядке.

 

До проведения торгов


Торги могут проводиться только после того, как будут выполнены определенные условия. Доверенным лицом должно быть составлено, зарегистрировано и вручено залогодателю уведомление о невыполнении основного обязательства. Уведомление заверяется органом, регистрировавшим и сам ипотечный договор.

Если в течение 30 дней со дня вручения или отправки данного уведомления залогодатель не удовлетворит требования, которые вытекают из этого уведомления, то доверенное лицо обязано составить уведомление о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его, вручить залогодателю и залогодержателю и опубликовать официальное объявление о торгах. С момента публикации объявления все сделки в отношении объекта недвижимости, выносимого на торги, запрещаются, а в случае их проведения признаются недействительными. Торги могут проводиться не ранее чем через десять дней после публикации первого официального объявления о торгах.

Получив уведомление о невыполнении основного обязательства, залогодержатель вправе обратиться с иском в суд, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Кроме того, залогодатель имеет право обращаться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки сроком на один год.

 

При нарушении условия проведения торгов


Если какие-либо из вышеуказанных процедур не производились или правила их проведения были нарушены, то хозяин заложенного недвижимого имущества имеет право в течение трех месяцев оспорить результаты торгов.

 

Возможные сложности


Встречая объявления о продаже залоговой недвижимости, многие покупатели сознательно игнорируют их. Обычно это происходит из-за опасений, связанных с возможными проблемами при покупке такого жилья. Определенный риск действительно существует.

Например, существует возможность лишиться такой квартиры уже после ее приобретения на основании заявления от предыдущего собственника. Поэтому в договор купли-продажи, заключаемый с банком, непременно нужно внести пункт о том, что банк обязуется вернуть вам деньги в ситуации, если отчуждение недвижимости будет совершено в законном порядке уже после совершения сделки. Такие ситуации происходят, когда бывший собственник решает оспорить продажу через суд.

Одним из самых неприятных последствий приобретения квартиры с торгов может быть отказ залогодателя передать покупателю имущество, которое тот приобрел на законных основаниях, на торгах. Отказ может выражаться, в том числе, и в нежелании освободить жилое помещение. В этой ситуации покупателю придется самостоятельно обратиться в суд с иском об истребовании жилища из чужого незаконного владения.

Кроме того, покупка может считаться незаконной, если сумма сделки не покрывает суммы залога. Такая ситуация может возникнуть, если жилье покупалось за высокую цену, а к моменту продажи недвижимости «с молотка» цены на квартиры значительно снизились. Бывший владелец квартиры на вполне законных основаниях может подать заявление о неполном покрытии долга уже после того, как квартира будет оформлена на нового владельца.
Источник:www.kn.kz 28.10.2013 г.

Поделиться