АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ RIALIGHT
14 ЛЕТ ЛИДЕРСТВА В ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В АЛМАТЫ

При оформлении сделок с недвижимостью обращение к нотариусу будет обязательным — даже если вы сами составите все документы, их все равно потребуется заверить.

И кроме того, введена обязательная регистрация сделок с недвижимостью у нотариуса в электронной форме. У людей возникает резонный интерес, сколько стоят сделки с недвижимостью у нотариуса, есть ли на это какие-то льготы и где найти гос.контору? Государственные или частные?

В кризисный период конца 90-х годов многие казахстанцы оставляли свое жилище, не неся бремени его содержания: они мигрировали в другие города и страны в поисках заработка, квартиры оказывались разбитыми, практически непригодными для жилья.

Порой уезжали все жильцы и оказывались брошенными целые многоэтажки. Нужно было предпринимать меры. Тогда на государственном уровне встал вопрос о передачи такого жилища другим владельцам, чтобы они смогли оплачивать его содержание.

Девальвация национальной валюты в Казахстане происходит не в первый раз. Однако граждане и предприниматели, заключившие договоры с длительным сроком платежа (отсрочкой, рассрочкой) не перестают задаваться вопросами: Является ли девальвация "форс-мажором"? Может ли девальвация служить поводом для внесения изменений в заключенный договор? Как можно добиться изменений условий заключенного договора? Как избежать проблем в случае новой девальвации?

Является ли девальвация обстоятельством непреодолимой силы, "форс-мажором", особым случаем?

Понятия "форс-мажор" и "особый случай" в действующем законодательстве отсутствуют, в силу чего при необходимости их применения они должны специально оговариваться в договоре.

Пунктом 2 статьи 359 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) установлено, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет имущественную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и не предотвратимых при данных условиях обстоятельствах (стихийные явления, военные действия и т.п.). К таким обстоятельствам не относится, в частности, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, работ или услуг.

Вышеуказанная норма ГК дает определение обстоятельства непреодолимой силы, в силу которого предприниматель не может выполнить или выполнить надлежащим образом условия договора по объективным, не зависящим от него причинам. Договор может конкретизировать перечень таких обстоятельств.

Изменение курса валюты не является обстоятельством непреодолимой силы, оно представляет собой предпринимательский риск. Так, например по договору купли-продажи или же по договору поставки, если продавец (поставщик) не исполнил бы свои обязательства, он был бы обязан возместить покупателю убытки или уплатить штрафные санкции, даже если это было связано с неблагоприятным изменением курса валюты сделки.

Кроме того, обстоятельства непреодолимой силы не рассматриваются в законе в качестве оснований для прекращения или изменения заключенного договора. Они служат для освобождения стороны договора от обязанности по возмещению убытков в тех случаях, когда она не могла предвидеть или предотвратить неблагоприятные последствия.

Таким образом, затруднительность (или экономическая нецелесообразность) произвести расчет в условиях изменившегося курсы валюты договора, относительно курса, действовавшего на момент заключения договора, не свидетельствует о невозможности для поставщика (продавца) исполнить соответствующее обязательство по договору. Экономический результат от исполнения первоначальных условий договора может существенно измениться и стать неблагоприятным для продавца (поставщика).

Следовательно девальвация не может рассматриваться как обстоятельство непреодолимой силы, "форс-мажор" или особый случай, если только стороны сами не закрепили подобное условие в договоре в виде форс-мажора либо основания для пересмотра цены или отказа от договора.

Дает ли девальвация основания для внесения изменений в заключенный договор по инициативе одной из сторон?

Исходя из судебной практики, суды также не относят девальвацию к обстоятельствам непреодолимой силы или к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что давало бы возможность потребовать через суд изменить договор.

Таким образом, девальвация не является предусмотренным законом основанием внесения изменений в заключенный договор по инициативе одной из сторон договора, если только возможность изменения не предусмотрена самим договором.


Существует ли возможность у стороны по договору в одностороннем порядке требовать изменения размера оплаты в связи с девальвацией?

В соответствии с пунктом 1 статьи 385 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Также условия относительно цены договора, включены в правила, регулирующие отдельные виды договоров (купля-продажа, поставка и т. д.). Например, пунктом 1 статьи 439 Гражданского кодекса установлено, что покупатель обязан уплатить цену без промедления, после передачи ему товара или товаро-распорядительных документов на этот товар. Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором.

Из смысла статьи 401 Гражданского кодекса следует, что изменить договор можно в трех случаях:

- по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законодательными актами и договором;
- по требованию одной из сторон только по решению суда;
- в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, в случаях предусмотренных статьей 404 Гражданского кодекса (невозможность исполнения обязательства; признание другой стороны банкротом; изменение или отмена акта государственного органа, на основании которого заключен договор).

Ни одно из указанных оснований не охватывает случаи девальвации валюты договора, следовательно сторона договора (например, продавец по договору купли-продажи, поставщик по договору поставки) в одностороннем порядке не вправе требовать изменения размера оплаты за товар в связи с произошедшей девальвацией.


Каким образом можно добиться изменений условий договора?

Приемлемым способом изменения договора, является обоюдное соглашение сторон. Изменение договора в судебном порядке или же односторонний отказ от исполнения не применимы в данной ситуации.

Согласно статье 402 Гражданского кодекса Республики Казахстан соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, целесообразно обратиться к другой стороне договора (например, покупателю) с просьбой (не с претензией) об изменении условий договора, в части изменения суммы договора в связи с девальвацией.

При оформлении ипотеки или другого крупного кредита клиентам приходится в качестве гаранта закладывать в банк свою квартиру.

К сожалению, не все заёмщики задумываются, чем это грозит, а потому не уделяют должного вниманию изучению вопроса залога. А зря, не зная нюансов, можно и вовсе остаться без жилья, в случае несвоевременного исполнения обязательств по заключенному договору.

Начиная с 2009 г. в Казахстане всерьез обсуждается законопроект об обязательном страховании недвижимости.

Пока страхование жилья у нас добровольное но, как уверяет большинство экспертов, введение новой меры вполне обосновано, поскольку в случае ущерба от стихийных бедствий люди начинают требовать компенсацию от государства.