Покупать недвижимость и заключать сделку купли-продажи всегда волнительно и ответственно. Даже если вы тщательно все взвесили и проверили, может произойти ситуация, когда нужно будет аннулировать сделку. Что служит основанием расторжения сделки, каков порядок действий и последствия, рассмотрим подробнее.

Расторгнуть договор стороны могут по обоюдному согласию либо в одностороннем порядке через суд. Как исходит из названия, по соглашению сторон договор можно расторгнуть только в том случае, если и продавец, и покупатель согласны на аннулирование сделки. Не имеет значения, что именно побудило стороны совершить этот шаг. Соглашение заверяется у нотариуса.

При наличии спора, когда нарушаются условия договора, сделка расторгается через суд. Такой вариант расторжения встречается чаще.

Основания для расторжения сделки через суд

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова поясняет, что по требованию одной из сторон — продавца или покупателя — договор может быть расторгнут по решению суда только в случае выявления существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами или договором. Это отражено в статье 401 Гражданского кодекса РК.

— Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, — отмечает адвокат. — К существенным нарушениям однозначно можно отнести невыполнение покупателем своих обязанностей по оплате товара, а также если есть основания признания договора купли-продажи недействительным.

К существенным основаниям также относят:

• Нет разрешения на сделку. Например, квартира продана по доверенности, у которой истек срок действия.
• Участник сделки — несовершеннолетний. Если квартира продается без разрешения органов опеки и попечительства.
• Участник сделки — недееспособный.

— Недавно обратилась женщина, которая считала, что договор купли-продажи квартиры, заключенный ее матерью, следует признать недействительным, так как она является недееспособной вследствие психического заболевания и состоит на учете в психоневрологическом диспансере, — рассказывает адвокат.

Также человека могут признать недееспособным уже после совершения сделки.

• Участник сделки — ограничен в дееспособности. Случаи, когда квартиру продает человек, признанный судом ограниченно дееспособным.

— Это может быть гражданин, который вследствие злоупотребления азартными играми, пари, спиртными напитками или наркотическими веществами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, — поясняет Жазира Нурланова. — Такой гражданин вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки.

• Участник сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действий. Например, участник сделки находился в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения и т. д.

— В моей практике был случай, когда дети после смерти отца, настаивали на том, что отец в момент совершения сделки находился в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, хотя был дееспособным, — говорит адвокат. — Но при жизни у него не было возможности для предъявления иска по причине приема сильнодействующих лекарственных средств.

• Участника сделки ввели в заблуждение. Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка).
• Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях. Это часто криминальная ситуация.
• Злонамеренное соглашение, недобросовестный представитель. Случаи, когда представитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышленно.

А если в квартире сделан косметический ремонт, но после покупки покупатель обнаружил, что на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Как доказать это и признать сделку купли-продажи недействительной?

— Одним из оснований для признания сделки недействительной является сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение, — отвечает Жазира Нурланова. — Она может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. В случае покупки аварийной квартиры покупатель в суде должен будет предоставить доказательства того, что выявленные скрытые продавцом недостатки, не позволяют использовать квартиру по ее прямому назначению, то есть квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Покупателю необходимо обратится в экспертную организацию, которая бы подтвердила наличие «существенных недостатков». Не всякое заблуждение может послужить основанием признания сделки недействительной, а лишь существенное.

Также суд может признать договор купли-продажи мнимой или притворной сделкой. Мнимая сделка совершается для видимости, юридические последствия она не вызывает. Притворная сделка прикрывает другую сделку.

Порядок расторжения договора

Законом предусмотрен порядок расторжения договора согласно статьи 402 ГК РК.

— Сначала нужно предложить другой стороне расторгнуть договор без суда, — рассказывает адвокат Жазира Нурланова. — Для этого можно отправить письмо с уведомлением о вручении. Если другая сторона выразила отказ или не отвечала в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в течение 30 дней, то тогда можно обращаться с иском в суд.

Общий срок исковой давности три года, а по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента предъявления требования об исполнении обязательства согласно ст. 178, 180 ГК РК.

Что будет после признания сделки недействительной

По закону стороны должны возвратить все полученное в натуре или возместить стоимость. Если сделка имеет криминальный подтекст, то у злоумышленника конфискуют предмет сделки по решению или приговору суда.

В результате признания договора купли-продажи недействительным суд может решить:

• Вернуть все, как было. Продавец покупателю возвращает деньги, покупатель продавцу — квартиру.
• Если доказаны элементы мошенничества с одной стороны, то пострадавшей стороне возвращается ее имущество, а то, что причиталось виновной стороне, взыскивается в доход государства. 
• Если купля-продажа совершена по умышленному незаконному сговору между продавцом и покупателем, то и деньги, и недвижимость конфискуются государством. 

Оспаривание сделок — это самый распространенный вид гражданско-правовых споров в судах, но хоть и имеется определенная практика их рассмотрения, нормативные постановления Верховного суда РК и другие нормативные акты, необходимость применения той или иной нормы в каждом конкретном гражданском деле требует внимательного изучения представленных доказательств и фактических обстоятельств дела в суде.

Источник: https://www.kn.kz/article/8607/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=01.11.21