С 1 января 2026 года в Казахстане изменились правила налогообложения дохода от продажи жилья. Главное изменение для собственников квартир — срок владения, после которого продажа не приводит к возникновению ИПН с прироста стоимости, для новых приобретений увеличен с одного года до двух лет. При этом для недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано до 1 января 2026 года, в переходный период сохраняется прежний годичный срок.
Разберём, когда при продаже квартиры возникает налог, с какой суммы он рассчитывается и что нужно учесть продавцу до выхода на сделку.
Коротко: если право собственности зарегистрировано до 1 января 2026 года, в переходный период сохраняется прежний годичный срок владения. Для недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2026 года, минимальный срок увеличен до двух лет. Налог при досрочной продаже рассчитывается не со всей цены квартиры, а с положительного прироста стоимости.
Главное изменение: теперь особенно важна дата регистрации права собственности
С 2026 года ключевое значение имеет дата государственной регистрации права собственности.
- Если право собственности зарегистрировано до 1 января 2026 года, в переходный период для освобождения от ИПН с прироста стоимости сохраняется срок владения не менее одного года.
- Если право собственности зарегистрировано после 1 января 2026 года, минимальный срок владения увеличен до двух лет.
То есть квартира, зарегистрированная на собственника в 2025 году, не становится автоматически объектом нового двухлетнего правила только потому, что продаётся в 2026 году.
Налог возникает не со всей суммы продажи
Одна из самых частых ошибок — считать, что ИПН начисляется на всю стоимость квартиры. Это не так. Налогооблагаемым доходом считается положительная разница между ценой продажи и стоимостью приобретения, если продажа состоялась до истечения установленного срока владения.
Например, квартиру купили за 25 млн тенге, а затем продали за 31 млн тенге до истечения минимального срока владения. Прирост стоимости составил 6 млн тенге. Именно эта сумма, а не все 31 млн тенге, становится базой для расчёта ИПН.
Если квартира продана по той же цене или дешевле, чем была приобретена, положительного прироста стоимости нет — соответственно, ИПН с прироста стоимости не возникает.
Какая ставка ИПН действует в 2026 году
С 2026 года для имущественного дохода применяется прогрессивная шкала ИПН:
- 10% — с дохода до 8 500 МРП включительно;
- 15% — с части дохода, превышающей 8 500 МРП.
В 2026 году 1 МРП составляет 4 325 тенге, поэтому порог 8 500 МРП равен 36 762 500 тенге.
Важно: ставка 15% применяется не ко всему доходу при превышении порога, а только к сумме превышения.
Пример расчёта
Квартира была куплена за 20 млн тенге и продана до истечения минимального срока владения за 30 млн тенге. Прирост стоимости — 10 млн тенге. Он ниже порога 8 500 МРП, поэтому ИПН составит 10% от прироста, то есть 1 млн тенге.
Если прирост стоимости составит 40 млн тенге, первые 36 762 500 тенге облагаются по ставке 10%, а оставшаяся часть — по ставке 15%.
Если квартира куплена до 2026 года
Для собственников жилья, зарегистрировавших право собственности до 1 января 2026 года, действует переходный порядок. Если к моменту продажи квартира находилась в собственности не менее одного года, доход от прироста стоимости по общему правилу не возникает.
Например, если квартира была зарегистрирована на собственника в июле 2025 года и продаётся в августе 2026 года, годичный срок уже истёк. Сам факт продажи в 2026 году не переводит такую квартиру на новый двухлетний срок.
Если квартира куплена в 2026 году
Для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2026 года, правило другое. Чтобы при продаже не возникал ИПН с прироста стоимости из-за короткого срока владения, необходимо владеть квартирой не менее двух лет.
Это особенно важно для собственников, которые покупают квартиру с расчётом на быструю перепродажу. При планировании цены продажи теперь стоит заранее учитывать возможную налоговую нагрузку.
Когда нужно сдавать декларацию и платить налог
Если имущественный доход от продажи квартиры получен в 2026 году, физическому лицу необходимо самостоятельно отразить его в декларации о доходах и имуществе по форме 270.00.
- декларацию за доход 2026 года нужно представить не позднее 15 сентября 2027 года;
- исчисленный ИПН нужно уплатить не позднее 25 сентября 2027 года.
Поэтому документы по покупке и продаже квартиры лучше сохранять и после завершения сделки: договор приобретения, договор продажи и сведения о дате регистрации права собственности понадобятся для корректного определения налоговой базы.
Что с наследством и дарением
Для квартир, полученных по наследству или в дар, порядок определения стоимости для расчёта прироста отличается от обычной покупки. В таких случаях ориентироваться только на «цену приобретения» нельзя, потому что фактической покупки могло не быть.
По официальным разъяснениям КГД, для подаренного имущества может использоваться оценочная стоимость, применяемая для расчёта налога на имущество. Для наследства правила определения первоначальной стоимости также отличаются. Поэтому перед продажей унаследованной или подаренной квартиры разумно заранее проверить конкретный порядок расчёта.
Что продавцу стоит проверить до выхода на рынок
Налоговые последствия лучше рассчитать до публикации объявления. Тогда собственник понимает реальную сумму, которую получит после сделки, и может корректнее определить цену и сроки продажи.
- точную дату государственной регистрации права собственности;
- стоимость квартиры по документам приобретения;
- планируемую цену продажи и предполагаемый прирост стоимости;
- не относится ли объект к наследству, дарению или другой ситуации с особым порядком определения стоимости;
- какие документы потребуется сохранить для последующего декларирования.
Что это означает для рынка недвижимости
Увеличение минимального срока владения для новых приобретений делает краткосрочную перепродажу жилья менее привлекательной. Для обычного собственника, который владеет квартирой несколько лет, изменения во многих случаях не создадут дополнительного налога. Но тем, кто приобрёл объект после 1 января 2026 года и планирует продать его в ближайшие два года, важно учитывать новые правила заранее.
Для покупателей это тоже имеет значение: потенциальная налоговая нагрузка продавца может влиять на готовность к торгу, сроки выхода на сделку и выбранную цену объекта.
Итог
В 2026 году основное правило можно сформулировать так: для квартир, зарегистрированных до 1 января 2026 года, в переходный период сохраняется годичный срок владения, а для квартир, зарегистрированных после этой даты, срок увеличен до двух лет.
При продаже раньше установленного срока налог возникает только при наличии положительного прироста стоимости. В большинстве обычных сделок он облагается по ставке 10%, а часть крупного дохода сверх 8 500 МРП — по ставке 15%.
Если вы планируете продать квартиру в Алматы, специалисты Ria Light помогут оценить объект, подготовить документы и сопроводить сделку до передачи ключей.
Материал подготовлен на основании официальных разъяснений Комитета государственных доходов Республики Казахстан и актуален на 29 сентября 2026 года. Для нестандартных случаев — наследство, дарение, долевая собственность, коммерческая недвижимость — налоговые последствия лучше уточнять индивидуально. Источники: КГД — памятка по имущественному доходу с 2026 года; КГД — сроки декларации и уплаты ИПН.