Главное изменение касается места проведения сделки. Договоры отчуждения и залога недвижимости, которые подлежат государственной регистрации, теперь удостоверяются нотариусом по месту нахождения объекта недвижимости.
Для собственников, покупателей и продавцов квартир это важное практическое изменение, которое стоит учитывать ещё на этапе подготовки сделки.
Что именно изменилось с 8 сентября
До изменения правил в Казахстане действовал принцип экстерриториальности, позволявший обращаться к нотариусу независимо от расположения объекта недвижимости. Такой порядок применялся с 2021 года.
С 8 сентября 2026 года для определённых сделок с недвижимостью территориальный принцип снова имеет значение.
Министерство юстиции разъясняет: договоры купли-продажи, дарения, мены, залога, а также другие сделки, связанные с отчуждением или залогом недвижимости и подлежащие государственной регистрации, должны удостоверяться нотариусом по месту нахождения объекта.
Изменения закреплены приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 3 сентября 2026 года №881, который вступил в действие 8 сентября.
Что означает «по месту нахождения недвижимости»
Речь идёт не о месте проживания собственника или покупателя, а о территории, где находится сам объект.
Например, если продаётся квартира в Алматы, нотариальное удостоверение соответствующей сделки должно осуществляться нотариусом по месту нахождения этой недвижимости.
Это особенно важно учитывать собственникам, которые живут в другом городе или находятся за пределами Казахстана.
Сам факт территориальной привязки нотариуса при этом не следует автоматически трактовать как обязательное физическое присутствие всех участников сделки в одном помещении во всех возможных ситуациях. Если собственник находится в другом городе или стране, порядок участия через представителя, доверенность или доступные дистанцион
Какие сделки затронули новые правила
Официальное разъяснение Минюста прямо относит к новому порядку договоры купли-продажи, дарения, мены и залога недвижимости, а также иные сделки по отчуждению или залогу недвижимости, если они подлежат государственной регистрации.
При этом изменение не означает, что абсолютно все нотариальные действия теперь можно совершать только по месту нахождения недвижимости. Министерство юстиции отдельно подчёркивает, что новое требование касается именно соответствующих сделок с недвижимым имуществом.
Что изменилось для продавца квартиры
Если раньше собственник мог ориентироваться прежде всего на удобство расположения нотариуса, теперь на этапе подготовки продажи необходимо учитывать место нахождения объекта.
Для продавца это означает, что нотариуса желательно подобрать заранее, а не непосредственно в день сделки.
Также стоит заблаговременно проверить комплект документов на квартиру, наличие зарегистрированных прав и обременений, вопросы согласия супруга или других правообладателей, если они применимы к конкретной ситуации.
При удостоверении договора отчуждения нотариус проверяет принадлежность недвижимости продавцу на основании правоустанавливающих документов. Соответствующее требование закреплено в Правилах совершения нотариальных действий.
Что изменилось для покупателя
Для покупателя новое правило прежде всего влияет на организацию сделки.
Если человек живёт, например, в Астане, а приобретает квартиру в Алматы, место нотариального удостоверения сделки теперь связано с расположением приобретаемой недвижимости.
Поэтому при подборе объекта полезно заранее понимать не только стоимость квартиры и условия расчёта, но и порядок последующего оформления.
Это особенно актуально при межрегиональных сделках, покупке недвижимости родителями для детей, приобретении инвестиционных квартир и сделках, где одна из сторон находится за пределами города.
Нужно ли теперь искать нотариуса только в своём районе
Ключевым критерием является местонахождение объекта недвижимости и соответствующий нотариальный округ, а не район проживания продавца или покупателя.
Приказ №881 также уточняет общие правила работы нотариусов в пределах соответствующего нотариального округа.
Поэтому перед назначением времени сделки лучше заранее связаться с выбранным нотариусом и подтвердить возможность удостоверения договора по конкретному объекту.
Почему изменили порядок оформления
По разъяснению Министерства юстиции, территориальная привязка направлена на упорядочение процесса оформления сделок и более чёткую связь между объектом недвижимости, нотариальным удостоверением сделки и последующей государственной регистрацией прав.
Для обычного собственника наиболее практический вывод гораздо проще: нотариуса теперь нужно выбирать с учётом того, где находится продаваемая или приобретаемая недвижимость.
Что проверить перед продажей недвижимости
Изменение нотариальных правил не отменяет необходимости полноценной подготовки объекта к продаже.
До заключения договора желательно проверить документы на недвижимость, соответствие фактической планировки зарегистрированным данным, наличие обременений и ограничений, права других лиц на объект, вопросы налогообложения и порядок взаиморасчётов.
Чем раньше эти вопросы будут проверены, тем ниже вероятность, что проблема обнаружится уже непосредственно перед нотариальным оформлением.
Как подготовиться к сделке в 2026 году
Если вы планируете покупку или продажу квартиры в Алматы, желательно заранее определить порядок сделки, подобрать нотариуса по месту нахождения недвижимости и проверить документы объекта.
Особенно важна предварительная подготовка в сложных ситуациях: если собственник находится за границей, объект принадлежит нескольким владельцам, находится в залоге, был получен по наследству или в сделке используется ипотечное финансирование.
Агентство недвижимости Rialight сопровождает сделки с недвижимостью в Алматы, помогает собственникам подготовить объект к продаже и координировать основные этапы оформления сделки.
Если вы планируете продажу или покупку недвижимости, специалисты Rialight помогут заранее разобраться с организационными вопросами и подготовкой сделки.