При этом заметного снижения стоимости жилья пока не происходит.

Получается необычная ситуация: спрос ослабевает, но продавцы и застройщики не готовы значительно уменьшать цены.

Разбираемся, что происходит на рынке недвижимости в 2026 году, почему покупатели заняли выжидательную позицию и как новые условия могут повлиять на тех, кто планирует купить или продать квартиру.

Сделок с недвижимостью становится меньше

По данным Бюро национальной статистики Республики Казахстан, в августе 2026 года в стране было зарегистрировано 35 807 сделок купли-продажи жилья.

По сравнению с июлем количество сделок уменьшилось на 3,6%.

Однако более показательна динамика за год: относительно августа 2025 года активность снизилась уже на 13,5%.

За январь–август 2026 года количество сделок оказалось на 4,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.

Наибольшая активность по-прежнему сосредоточена в крупнейших городах. Только в августе в Алматы состоялось 7 690 сделок, а в Астане — 6 398.

Для рынка это означает не исчезновение спроса, а изменение поведения покупателей.

Люди продолжают искать квартиры, сравнивать предложения и рассматривать варианты, однако значительно реже принимают решение импульсивно.

Почему покупатели стали осторожнее

Несколько лет назад рынок недвижимости рос в условиях высокого спроса. Многие старались приобрести квартиру как можно быстрее, опасаясь дальнейшего повышения цен.

Сегодня ситуация изменилась.

Покупатель анализирует значительно больше параметров:

  • стоимость квадратного метра;
  • состояние квартиры;
  • район и инфраструктуру;
  • потенциальные расходы на ремонт;
  • возможность торга;
  • условия ипотеки;
  • альтернативную доходность собственных накоплений.

Большую роль играет и стоимость денег.

В сентябре 2026 года базовая ставка Национального Банка Казахстана составляет 16,25% годовых. Высокие процентные ставки делают банковские депозиты привлекательной альтернативой для части инвесторов.

Если раньше свободный капитал часто направлялся в недвижимость с расчётом на дальнейший рост стоимости объекта, сейчас инвестор может сравнить потенциальную доходность квартиры с менее хлопотным размещением денег на банковском вкладе.

В результате часть инвестиционного спроса временно уходит с рынка жилья.

Почему квартиры при этом не дешевеют

На первый взгляд всё кажется очевидным: если покупателей становится меньше, цены должны снижаться.

На практике рынок недвижимости работает сложнее.

Собственник квартиры может отказаться от продажи или ждать покупателя несколько месяцев. Застройщик также имеет ограниченные возможности для снижения стоимости, поскольку на цену новостройки влияет себестоимость строительства.

За последние годы выросли расходы на строительные материалы, оплату труда, инженерные сети, земельные участки и финансирование проектов.

Поэтому резкое снижение цен для многих девелоперов означает существенное сокращение рентабельности.

На вторичном рынке действует другая закономерность.

Здесь всё сильнее становится заметна разница между ценой предложения и реальной ценой сделки.

Владелец может выставить квартиру по желаемой стоимости, однако покупатель сравнивает её с десятками похожих объектов и начинает торговаться.

В результате квартира может быть продана значительно дешевле первоначальной цены объявления.

Именно поэтому при оценке недвижимости важно ориентироваться не только на объявления на популярных площадках, но и на реальные сделки с сопоставимыми объектами.

Покупатель получил больше возможностей для выбора

Охлаждение рынка нельзя рассматривать исключительно как негативный фактор.

Для покупателя сегодняшняя ситуация имеет определённые преимущества.

Продавцам становится сложнее рассчитывать на быструю сделку по любой заявленной цене. Хорошо подготовленный покупатель получает больше пространства для переговоров.

Особенно это касается вторичного рынка.

Если объект находится в продаже несколько месяцев, собственник может быть готов обсуждать стоимость, условия расчёта, сроки освобождения квартиры или другие детали сделки.

Но это не означает, что стоит выбирать объект исключительно по размеру скидки.

Квартира по привлекательной цене может иметь юридические ограничения, неудачную планировку, необходимость серьёзного ремонта или другие особенности, которые впоследствии потребуют дополнительных расходов.

Поэтому оценивать необходимо не только цену квадратного метра, но и объект в целом.

Продавцам становится сложнее завышать цену

Для собственников недвижимости рынок тоже меняется.

Практика «поставим цену выше, а дальше посмотрим» работает всё хуже.

Если квартира заметно дороже аналогичных предложений, она может месяцами находиться в рекламе без результата.

За это время появляются новые конкурирующие объекты, объявление теряет эффект новизны, а потенциальные покупатели начинают воспринимать длительный срок продажи как повод для ещё более серьёзного торга.

В текущих условиях правильная первоначальная оценка становится одним из главных факторов успешной продажи.

Задача продавца — определить цену, которая одновременно соответствует рынку и не заставляет отдавать недвижимость дешевле её реальной стоимости.

Для этого полезно анализировать не только объявления конкурентов, но и данные о фактически состоявшихся сделках.

Что происходит с новостройками

Отдельного внимания заслуживает рынок первичного жилья.

Застройщики также сталкиваются с более осторожным спросом и высокой стоимостью финансирования.

Запуск нового жилого комплекса требует значительных инвестиций задолго до момента продажи большинства квартир. При высокой стоимости капитала и неопределённости спроса девелоперы относятся к новым проектам осторожнее.

Если тенденция к сокращению количества новых проектов сохранится продолжительное время, через несколько лет предложение нового жилья может расти медленнее.

Важно понимать, что строительство жилого комплекса занимает несколько лет. Поэтому изменения, происходящие на рынке сегодня, могут повлиять на объём предложения не сразу.

Это одна из причин, почему рассчитывать исключительно на существенное падение стоимости новостроек в будущем не стоит.

Что происходит на рынке недвижимости Алматы

Алматы остаётся одним из самых активных рынков недвижимости Казахстана.

В городе одновременно существует спрос на новостройки, вторичное жильё, частные дома и инвестиционные объекты.

При этом говорить о единой «средней цене квартиры в Алматы» становится всё сложнее.

Стоимость недвижимости может значительно различаться даже в пределах одного района.

На цену влияют:

  • расположение дома;
  • год постройки;
  • материал здания;
  • этаж;
  • состояние квартиры;
  • наличие ремонта;
  • планировка;
  • парковка;
  • состояние двора и подъезда;
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура района;
  • документы на объект.

Поэтому средняя стоимость квадратного метра полезна для оценки общего направления рынка, но недостаточна для определения цены конкретной квартиры.

Для этого необходим анализ сопоставимых объектов и реальных сделок.

Стоит ли сейчас покупать квартиру

Единого ответа для всех покупателей нет.

Если недвижимость приобретается для собственного проживания и найден подходящий объект по разумной рыночной цене, ожидание масштабного падения стоимости может не дать ожидаемого результата.

Сегодня покупатель находится в более сильной переговорной позиции, чем во времена ажиотажного спроса.

Это позволяет спокойнее выбирать недвижимость, сравнивать варианты и обсуждать цену.

Для инвестиционной покупки расчёт должен быть более строгим.

Необходимо учитывать стоимость квартиры, возможный доход от аренды, расходы на ремонт и содержание объекта, ликвидность района и альтернативные варианты размещения капитала.

А стоит ли сейчас продавать недвижимость

Продать квартиру можно и на охлаждающемся рынке.

Однако стратегия продажи становится особенно важной.

Главная ошибка — ориентироваться исключительно на самые дорогие объявления похожих квартир.

Объявление показывает желание продавца, но не подтверждает, что объект действительно будет продан по такой стоимости.

Оптимальная стратегия включает профессиональную оценку, анализ конкурентов, качественную презентацию объекта и грамотную работу с поступающими предложениями.

Если квартира правильно оценена и соответствует ожиданиям рынка, покупатель на неё найдётся даже при снижении общей активности.

Что будет дальше

Текущая ситуация больше похожа не на кризис, а на переход рынка к более рациональной модели.

Период, когда недвижимость покупали в первую очередь из опасения дальнейшего роста цен, постепенно заканчивается.

Сегодня покупателю требуется убедительная причина совершить сделку.

Поэтому рынок всё сильнее разделяется на две категории объектов: квартиры с адекватной стоимостью, которые продолжают находить покупателей, и переоценённые предложения, которые надолго остаются в рекламе.

Для покупателей это означает больше возможностей сравнивать и договариваться.

Для продавцов — необходимость точнее определять рыночную стоимость недвижимости.

А профессиональная оценка и анализ реальных сделок становятся важнее, чем когда-либо.

Планируете купить или продать недвижимость в Алматы?

Специалисты RIALight помогут оценить реальную стоимость объекта, подобрать недвижимость под ваши задачи и сопроводить сделку на всех этапах.

Перед принятием решения полезно посмотреть не только цены в объявлениях, но и цены реальных сделок на рынке Алматы — это позволяет намного точнее понять фактическую ситуацию на рынке.

Запишитесь на бесплатную консультацию RIALight, чтобы получить профессиональную оценку ситуации по вашему объекту или подобрать подходящий вариант недвижимости.