Недвижимость в залоге – есть смысл обращать на такие объявления внимание или нет? С одной стороны – выгода, ведь такие предложения значительно дешевле, с другой стороны – риск оказаться без денег и без жилья кажется очень большим. Так ли это на самом деле?

Пометку о том, что квартира находится в залоге, в объявлениях выделяют красным цветом. И многие покупатели осознанно игнорируют эти предложения. Кто-то боится сложностей с документами, называя такую недвижимость «проблемной», кто-то опасается резкой реакции владельцев квартиры, которые в свое время оформляли залог, а кто-то не хочет и вовсе уже после оформления сделки лишиться своей покупки на вполне законных основаниях. Насколько оправданы подобные опасения? Давайте попробуем разобраться.

Итак, сложности с приобретением залоговой недвижимости в вопросе оформления документов могут возникнуть только в случае вашей личной невнимательности и отсутствия компетентного консультанта. Ведь перед тем, как выдать залог, служба собственной безопасности банка в обязательном порядке проверяет, насколько «чисты» документы. Поскольку, априори при оформлении кредита (а под залог недвижимости небольшие суммы не выдают) банковские работники взвешивают текущие риски, и прорабатывают возможность возврата денег путем продажи залогового имущества. И если банк, выдававший кредит, обладает хорошей репутацией, пожалуй, он наоборот станет гарантом чистоты документов. Соответственно, опасения в данном случае беспочвенны. А вот риск лишиться квартиры уже после ее приобретения вполне реален.

Основанием этому может служить заявление от прежнего владельца квартиры. Чтобы избежать подобного развития событий следует у работников банка требовать документы, подтверждающие законность и обоснованность сделки.

Не лишней будет, так же, встреча с доверителем (если продавец действует по доверенности) или владельцем жилья, для уточнения вопросов. В частности, не имеет ли  возражений против продажи хозяин квартиры. Поскольку, на практике встречаются ситуации, когда на торги  недвижимость выставляется без ведома владельца, например, если банк напрямую дает объявление о продаже.

Незаконной покупка может быть признана и в случае, если сумма сделки не покрывает суммы залога. Возможно это в случае, когда залог брался на пике стоимости жилья, а «с молотка» недвижимость продается на спаде цен. В этой ситуации экс-владелец квартиры, уже после оформления всех документов, подаст заявление, о неполном покрытии долга. Такое право у бывших владельцев есть, поскольку им придется выплачивать долг даже после продажи квартиры (сумма долга ведь не полностью закрыта). И в числе проигравших остается покупатель -  деньги уже оплачены, а квартира возвращена прежним владельцам, и все это на законных основаниях.

Кроме того, проблематичным может оказаться и въезд в новое жилье. Поскольку ни риэлторские агентства, ни банк не занимаются выселением прежних хозяев. По факту только новый владелец квартиры, и только в судебном порядке может заставить освободить квартиру. При этом, прежние хозяева могут подать встречный иск, о признании незаконности сделки купли-продажи. И даже если оформление документов происходило без нарушений, все судебные разбирательства и дополнительные проверки документов отнимут много времени, денег и нервов.

Обратите внимание и на то, что продажа залогового имущества может осуществляться несколькими способами. Первый, наиболее распространенный, в форме аукциона. Банк выставляет объявление о продаже не позднее, чем за 15 дней до начала торгов (либо на собственном сайте, либо в специализированном издании). В объявлении указывается не только краткая информация о недвижимости, но и дата, и место проведения торгов. Кроме того, по указанному в объявлении телефону вы можете узнать, каким образом будет проходить аукцион (по английской системе, когда начинают с минимальной цены, с постепенным повышением, или по голландской, когда назначается максимальная цена, с постепенным понижением). Следует учитывать, что заявка на участие в аукционе должна подаваться заранее. Кроме того, иногда возникает необходимость внести гарантийный взнос. Чаще всего он составляет 5-15% от стоимости залогового имущества.  Если квартиру в итоге приобретете не вы, гарантийный взнос возвращается. Если же вы отказываетесь от торгов по неуважительной причине, взнос остается у банка.

Второй способ – адресный, когда квартира приобретается вне аукциона. Особенность данного способа покупки заключается в том, что основной плюс залоговой недвижимости, стоимость ниже рыночной, практически всегда отсутствует.

Третий способ – самостоятельный. То есть, вы, найдя квартиру, находящуюся в залоге, не дожидаетесь торгов, а приобретаете жилье напрямую, непосредственно у хозяев недвижимости. В данном случае все риски, связанные с подобными сделками вы берете на себя, поскольку банк не принимает участия даже как посредник. Он является просто одной из сопутствующих сторон сделки.

Наименее затратный по нервам, и максимально безопасный для покупателя – это четвертый способ приобретения жилья – риелторский. Это именно та ситуация, когда риелтор, или представитель агентства недвижимости, берет на себя обязательства по полному ведению сделки. Найти необходимую недвижимость, проверить добросовестность сделки  между банком и заемщиком, провести официальную и неофициальную проверку недвижимости и юридической чистоты документов, помочь в оформлении всех бумаг, провести консультацию покупателя по вопросам приобретения залоговой недвижимости – все это входит в услуги риелтора. Безусловно, в этом случае повышаются общие затраты со стороны покупателя, однако, повышается и уровень надежности проводимой сделки.

Основной плюс залоговой недвижимости – более низкая стоимость, относительно средней рыночной цены. И при грамотном юридическом сопровождении подобная сделка пройдет в полном соответствии с законом, и без лишних временных затрат. Вы не только сэкономите свои нервы и деньги, но и максимально комфортно приобретете новую квартиру.