В прошлый раз мы с вами обсуждали сложности для арендаторов, возникающие при аренде квартиры. Однако, в данном виде сделки принимает участие еще и другая сторона. И у арендодателя проблем со сдачей недвижимости порой возникает не меньше. Поэтому сегодня мы с вами постараемся разобрать, с какими трудностями может столкнуться человек, решивший сдать квартиру в аренду.

«Так есть хочется, что переночевать негде…»

Как ни странно, но случаются (и достаточно часто) случаи, когда выселить жильца за неуплату не получается по несколько месяцев. То есть, арендаторы не просто уклоняются от встречи с хозяином квартиры, а целенаправленно ищут поводы, чтобы не платить. Это может быть все что угодно, начиная от «временных трудностей», которые тянутся месяцами, заканчивая проблемами со здоровьем. И, возможно, даже аренду будут не задерживать месяцами, а отдавать не полностью и частями, незаметно, но планомерно, наращивая общую сумму задолженности.

Выходом из данной ситуации может быть «страховой депозит», который взымается один раз, еще до заселения площади арендаторами. Обычно он равен одному месячному платежу за аренду. Но и такая подстраховка не всегда способна покрыть долг полностью. Наиболее правильным будет при появлении первой задолженности четко ограничить сроки погашения долга. И если долг до указанной даты не погашен, арендатор должен освободить площадь. При регулярных задержках оплаты следует вынести предупреждение, и если ситуация не изменяется, наиболее разумно – сменить жильца.
Стоит отметить, что в подобной ситуации могут оказаться, в том числе, и те арендодатели, которые сдают квартиры знакомым или друзьям. Нежелание терять приятельские отношения ограничивает возможность требовать оплаты. И приходится решать скорее психологический вопрос – что дороже – дружба или возврат долга.

О сохранности имущества

Если вы сдаете квартиру с мебелью и бытовой техникой, есть риск недосчитаться некоторых элементов интерьера при расставании с жильцом. Встречаются случаи, когда арендаторам удавалось вывезти без ведома хозяина квартиры не только мелкую бытовую технику, но и мебель. Единственным «защитным механизмом» будет являться «акт приема/передачи имущества», в котором полностью будут указаны все предметы интерьера, включая мелкую бытовую технику. К каждому пункту следует составить краткую характеристику (год выпуска, состояние, гарантия, когда был последний технический осмотр или ремонт). Подписать должны не только вы, как хозяин, но и арендатор, поскольку он несет материальную ответственность.

В случае возникновения поломки и невозможности разрешить вопрос мирным путем, обычно проводится независимая экспертиза, и в этом случае наличие документа, подтверждающего первоначальное рабочее состояние, будет очень кстати.

Доверяй, но проверяй

Оплата коммунальных услуг – это всегда отдельная тема для обсуждения при аренде квартиры на длительный срок. Нередки случаи, когда коммунальные службы отключали электричество или телефон за неуплату, и при этом сумма долга на порядок превышала страховой депозит. Либо о наличии долгов хозяин узнавал уже после отъезда квартирантов. Предотвратить подобную ситуацию можно либо ежемесячно требуя оплаченные квитанции по коммунальным услугам, либо изначально оговаривая, что эти платежи вы будете оплачивать самостоятельно (то есть, сумма коммунальных уже включена в ежемесячную плату за аренду). Ограничить выход на межгород и возможность звонков на сотовые телефоны можно, если обратиться с соответствующим заявлением в ближайший абонентский пункт оператора городских телефонных сетей. Забирать оплаченные (или неоплаченные) квитанции удобнее в тот же день, когда намечена проверка состояния квартиры.

Следует помнить, что необходимо соблюдать баланс между контролем и свободой личного пространства жильца. Не следует каждую неделю приезжать с проверками, равно как и нежелательно оставлять квартиру без контроля на длительный срок.

Порядок превыше всего

Обобщая вышесказанное, заметим, что все подобные конфликты можно избежать, если изначально составить договор аренды с потенциальным квартирантом. В договоре следует полностью прописать все права и обязанности обоих сторон, а так же штрафные санкции в случае несоблюдения установленных правил. Нелишне будет указать и меры наказания за чп по вине жильца (например, если квартирант «затопит» соседей). Подобный документ позволит не только более адекватно оценивать ситуацию, но и поможет при решении спорных вопросов в суде. Помочь заключить договор аренды вам могут как юристы, специализирующиеся на гражданском праве, так и специалисты агентства недвижимости. В пользу агентства говорит и тот факт, что сотрудники его ежедневно сталкиваются с различными ситуациями, и более профессионально могут оценить возможные риски.