Все чаще при покупке квартиры на вторичном рынке приходится сталкиваться с наличием изменений в плане квартиры. Незаконная перепланировка – это та самая проблема, которая становится «котом в мешке» - никто, ни покупатель, ни продавец, не знает, во сколько по времени и стоимости выльется приведение документов в порядок. Стоит ли менять планировку комнат в квартире без предварительного согласования, и есть ли смысл рисковать своим временем и средствами, приобретая «проблемную» квартиру.
Среди новостроек сложно найти квартиру с маленькой кухней и катастрофически неудобным расположением комнат. В старых же домах, кухня в 6 квадратов или маленький санузел – это норма, к которой приходится приспосабливаться. Иногда, правда, в преддверии ремонта приходит мысль, что стоит изменить задумку архитектора и кое-что глобально переделать. И тут возникает самый главный вопрос – начинать ли «волокиту с документами» или можно обойтись без подобных заморочек. И чаще всего оформление документов оставляют «на потом». Планируя уже сломав стены заняться сбором всех необходимых справок.
И все бы было не так грустно, если бы не одна деталь – далеко не всякую перепланировку квартиры можно узаконить. И далеко не всякое изменение в плане допустимо с точки зрения безопасности. Кроме того, многие банки не соглашаются выдать ипотеку на приобретение квартиры, в плане которой указана незаконная перепланировка. Давайте чуть детальнее остановимся на вопросе сноса стен и создания новых свободных площадей в квартире.
По сути, перепланировка может осуществляться как с увеличением полезной площади, так и без таковой. На данный момент, по разным данным, на рынке недвижимости существует от 15% до 50% предложений с наличием изменений в плане квартиры. Наиболее сложными считаются случаи, когда хозяева сносят или частично разрушают несущие стены, либо за счет перестройки стен ограничивают доступ к отключающим устройствам инженерных коммуникаций. Чаще всего – это новомодные «квартиры-студии», сделанные из бывших однокомнатных, когда полностью сносится стена между кухней и залом. Подобные изменения невозможно узаконить, поскольку снос повлек за собой угрозу безопасности.
В подобных случаях продать квартиру возможно либо после полноценного восстановления перегородки, либо после «личной договоренности» с техником. При этом либо появляется стена из гипсокартона, которая несет только художественное значение, либо вообще ничего не появляется, и план по сути сильно расходится с реальным положением. Второй вариант чреват для покупателя тем, что придется в судебном порядке восстанавливать справедливость. А это значит, будут значительные финансовые траты, которые в конечном итоге, вероятнее всего, закончатся не только штрафом, но и необходимостью восстановления разрушенной стены.
Особо хотелось бы отметить тот факт, что регистрация сделки покупки квартиры, в плане которой имеется отметка о незаконной перепланировке, невозможна. И при «личной договоренности» с техником, всю ответственность покупатель берет на себя. Соответственно, взыскать штраф с предыдущего владельца, который был инициатором перепланировки, невозможно – все придется оплачивать самостоятельно. И хорошо, если вопрос решится просто штрафом за несогласованное изменение плана квартиры. В случае, когда была нарушена прочность несущих конструкций, закрыт или затруднен доступ к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям, возникла угроза обрушения – суд имеет право обязать вас, как нового владельца, оплатить этот ущерб.
Если же вас не пугают сложности с регистрацией, либо вы, как владелец квартиры, решили сэкономить, и не узаконивать изменения, оставив этот муторный процесс «на потом», следует помнить, что проявиться сей факт может в самых неожиданных ситуациях. Даже когда вы не планируете продавать квартиру. И бывает, что на законное оформление документов времени просто уже не будет, например, при необходимости срочно взять большой кредит под залог недвижимости. Именно поэтому мы рекомендуем не затягивать с процессом оформления документов и при уже имеющемся, и при только планируемом изменении конструкций.
Оформлением документов, как до, так и после перепланировки, можно заниматься самостоятельно. Дело это долгое и муторное – согласовать все справки, собрать необходимые документы, провести экспертизу (при необходимости), пройти множество инстанций и, в обязательном порядке, проконсультироваться с профессиональными юристами – слишком много «неожиданных деталей», которые будут «всплывать» в ходе процесса узаконения.
Второй вариант – передать всю работу специалистам агентства по недвижимости и просто ждать. В зависимости от сложности работы, стоимость процесса будет разной, так же будет различным и время, которое потребуется для завершения работы. В среднем, чтобы удалить отметки о незаконном изменении плана требуется от месяца до полугода. Однако, сразу заметим, эти расходы себя оправдывают полностью.
В завершении же хочется добавить, перед тем, как сносить маленькую перегородку или кардинально менять планировку квартиры, следует проконсультироваться с профессиональным юристом и, безусловно, согласовать изменения до того, как приступите к сносу конструкций. Это поможет не только избежать проблем при продаже квартиры, но и намного снизить стоимость оформления документов.