Покупатели «вторички» всегда рискуют оказаться обманутыми недобросовестными продавцами, которые могут скрывать различные скелеты в шкафу. Невнимательность покупателя может обернуться всевозможными неприятностями — нескончаемым ремонтом, административными штрафами, судебными разбирательствами.

И для того, чтобы покупка недвижимого имущества не была сопряжена стрессом, стоит помнить, что приобретая не новую квартиру, следует обращать внимание на любую мелочь. Рассмотрим, самые распространенные недостатки объектов вторичного рынка, которые наиболее часто стараются скрыть продавцы.

Перепланировка, которая не узаконена

Это наиболее распространенный дефект, о котором продавцы стараются умолчать. Дизайнерские решения, полученные в результате сноса стен, должны в первую очередь озадачить покупателя вопросом: узаконена ли перепланировка? Любые изменения должны быть отражены в техпаспорте.

Эксперты «Центрального агентства недвижимости» г. Караганды предупреждают, что незаконная перепланировка — это административное правонарушение, влекущее за собой немалые штрафы. Согласно статье 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф для физических лиц в размере 30 МРП, что в 2020 году составит 79 530 тенге.

Если перепланировка повлекла или могла повлечь полную потерю прочности и устойчивости здания, то владелец жилья должен будет заплатить 80 МРП (212 080 тенге).

Доказать, что ремонт в квартире делал не он, а предыдущий хозяин, покупатель вряд ли сможет. Стоит отметить, что если квартира приобретается в ипотеку, то проблема отпадает, так как ни один банк не примет в залог жилье с незаконной перепланировкой. Но при покупке за наличный расчет нотариусы могут закрыть глаза на этот недочет и оформить сделку. Однако соглашаться с продавцом на покупку квартиры с неоформленной перепланировкой не стоит. Есть перепланировка, которую узаконить нельзя никогда. Согласно п. 4.5.6 СП РК 3.02-101-2012 «Здания жилые многоквартирные» в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается. Перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счет сноса не несущих конструкций.

Плесень

Нередко продавцы «вторичек» скрывают плесень на стенах, или так называемый грибок. Появлению множества точек зеленого, черного или голубого цвета способствует высокая влажность помещения, застой теплого и влажного воздуха. Этот недостаток легко скрыть, наклеив обои на стену или покрасив их. В этом случае выявить грибок очень сложно — содрать краску или обои потенциальному покупателю, пришедшему на просмотр, вряд ли дадут. Остается надеяться на совесть продавца.

Если вы после покупки квартиры нашли плесень, то срочно избавьтесь от нее. Иначе она испортит весь отделочный материал. Для борьбы с грибком нужно провести антисептическую обработку всего помещения. В некоторых городах есть специальные службы, которые могут избавить вас от этой проблемы. Однако грибок со временем может появиться снова, и чтобы избавиться от него полностью, необходим нормальный микроклимат в квартире — устранить влажность, утеплить стены, заменить окна.

Неисправные инженерные коммуникации

Еще один скелет, спрятанный от глаз покупателя, — это проблемные инженерные сети. В квартире может быть слабая электропроводка или плохой напор горячей либо холодной воды. Продавец может сослаться на плохую работу энергоснабжающей организации или изношенными сетями во всем доме.

Эту информацию помогут проверить соседи, которые знают состояние коммуникаций в доме. Если продавец слукавил, то от покупки можно отказаться либо постараться скорректировать цену, значительно снизив ее. 

Неблагополучные соседи

В народе говорят: не купи двора, купи соседа. Выбирая квартиру покупатели зачастую упускают из виду социальную среду дома, которая желательно должна быть однородной. Различие в материальном и семейном положении, возрасте, образе жизни и даже вероисповедании ведут к разногласиям среди соседей. Чем меньше общего между ними, тем сложнее им найти общий язык.

Несомненно, продавец квартиры будет утверждать, что с соседями вам повезло, все они порядочные и воспитанные, готовые прийти на помощь в любой момент. Однако после переезда может оказаться так, что одни вас будут регулярно затапливать, другие — шуметь по ночам, а третьи — и вовсе организовали в своей квартире притон.

Зачастую о соседях может красноречиво рассказать состояние подъезда. Грязь, мусор, разрисованные стены говорят не в пользу репутации жильцов. И, напротив, чистота и порядок в подъезде, скорее всего, укажут на то, что жильцы вряд ли будут шуметь и дебоширить.

Если все-таки вы приобрели квартиру с нехорошими соседями, то помните, что в статье 437 Административного кодекса четко прописано, что нарушением тишины в ночное время является время с 23:00 до 6:00 утра. В том числе проведение сопровождаемых шумом работ в жилых помещениях и вне их.

Согласно действующим санитарным нормам и правилам, за нарушение тишины в ночное время, а точнее с 23:00 до 6:00, предусмотрено административное наказание в виде предупреждения, затем штрафа в размере 5 МРП, или 13 255 тенге в 2020 году, для физлиц.  

Для юридических лиц (если шум производит магазин, салон красоты или какое-то иное заведение, расположенное в жилом доме) минимальный штраф составит 15 МРП, или 39 765 тенге, максимальный — 50 МРП.

При повторном нарушении в течение года после наложения административного взыскания размер штрафа увеличится практически вдвое: для физлиц — 10 МРП, для субъектов малого предпринимательства или некоммерческих организаций — 20 МРП, для среднего — 30 МРП, крупного — 90 МРП.

Но бывают случаи, когда оштрафовать могут и за шум в дневное время (если его уровень превышает 55 дБ). Доказать, что громкие звуки нарушают покой жителей, можно обратившись к специалисту, который произведёт необходимые замеры уровня шума и специальной аппаратурой сравнит их с допустимыми нормами. Такую проверку соответствия следует заказать в территориальных Департаментах по защите прав потребителей Министерства национальной экономики РК, которые отвечают за санитарно-эпидемиологическое благополучие населения.

Алгоритм действий, если соседи очень шумят, следующий.

1. Вначале попробуйте уладить конфликт мирным путем, просто попросив соседей перестать шуметь. Вполне возможно, что любители громкой музыки или родители шумных детей откликнутся на просьбу и постараются не нарушать покой соседей.
2. Вызывайте полицию или пишите заявление участковому, если просьбу проигнорировали. В первый раз нарушители спокойствия отделаются предупреждением, за повторную жалобу получат штраф.
3. В крайнем случае, зафиксировав факт шума в ночное время либо превышения допустимого уровня шума в дневное время, можно обратиться в суд с иском о взыскании ущерба и морального вреда.

Неблагоприятное окружение

Еще один недостаток жилья, о котором продавцы стараются умолчать, — неблагоприятная экологическая обстановка. Это может быть жилье в неблагополучном районе: соседство с промышленной зоной, крупными транспортными магистралями или, наоборот, объект может быть проблемным с точки зрения транспортной доступности.

Если дом расположен вблизи с железной дорогой, вертолетной площадкой или аэропортом, то покупатель рискует жить в обстановке постоянного шумового дискомфорта. Продавцы могут скрыть этот негативный момент, назначив просмотр объекта на время, когда рядом не проезжают поезда. При этом саму железную дорогу можно и не увидеть, и не догадаться о ее наличии поблизости, пока поезд не промчится мимо. Тем более что продавцы научились в нужный момент включать телевизор погромче, чтобы скрыть неблагоприятные внешние звуки.

Также владельцы квартир будут стремиться утаить информацию о промышленных предприятиях, влияющих на экологическую обстановку. И дело даже не в неприятном запахе, который можно замаскировать освежителем воздуха, а в реальном вреде для здоровья человека.

Для оценки истинного положения дел достаточно во время просмотра, во-первых, отключить все источники звука, раскрыть окна и оценить шумы и запахи с улицы. Во-вторых, можно снова обратиться к соседям. Всегда найдутся словоохотливые пенсионеры или молодые мамы, которые расскажут о проблемах с окружением дома. Для разговора лучше обратиться к соседям из аналогичных квартир, расположенных в том же подъезде.

Перечисленные недостатки являются наиболее распространенными на рынке вторичного жилья. Все они могут значительно усложнить жизнь новым хозяевам. Безусловно, что каждый покупатель в будущем будет делать ремонт, согласно своим предпочтениям. Между тем, есть такие проблемы, на исправление которых необходимо потратить очень много средств, времени и сил. Разумеется, при первом просмотре нереально увидеть все недостатки. Однако, если обратить внимание на самые явные из них, то можно избавить себя от многих проблем в будущем.

Источник:  https://www.kn.kz/article/8501/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=18.12.19