В последние годы рынок недвижимости в нашей стране находился в относительно стабильном состоянии, но, тем не менее, каждый год вносит свои коррективы в его развитие. Каким запомнился 2019 год для рынка жилья, и чего ожидать в 2020 году? Об этом в блиц-интервью порталу kn.kz рассказали известные казахстанские эксперты.

О важных тенденциях рынка недвижимости уходящего года и прогнозах на 2020 год порталу kn.kz рассказала президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко. 

 «Спрос на покупку недвижимости будет оставаться высоким»

— Лариса Владимировна, каким запомнился 2019 год для рынка недвижимости Казахстана?

— С удовольствием хочу отметить, что 2019 год, как мы и прогнозировали, был спокойным и не принес нам никаких неожиданностей. Отличие этого года в том, что он показал хорошую динамику сделок. По статистическим данным, в 2019 году наблюдалось пиковое количество продаж недвижимости. Сделки совершались как на первичном, так и на вторичном рынках. Разгар купли-продажи пришелся на середину года, а именно на июль, хотя в прошлом, именно в этом месяце, было недостаточное количество сделок.

Также 2019 год запомнился тем, что в этом году у нас много семей приобрело недвижимость благодаря государственным программам «7-20-25» и «Баспана Хит».

Что касается рынка аренды, то второй год подряд показатели у нас одинаковые. И в 2018, и в 2019 годах с конца июля вплоть до ноября прослеживается рост арендных ставок. Спрос на арендную недвижимость обеспечивают в первую очередь студенты, молодые специалисты, приезжающие в Алматы на работу, а также молодые семьи, которые только начинают совместную жизнь.

— Как ипотечные госпрограммы повлияли на рынок? Как они отразились на ценах и стало ли жилье доступнее населению?

— Ипотечные госпрограммы очень оживили рынок. Программа «Баспана Хит» позволила многим гражданам купить жилье на вторичном рынке. Более того эта программа стимулирует наших застройщиков строить жилье экономкласса, потому что именно этот сегмент покупателей остается с большим объемом неудовлетворенного спроса.

Динамику роста цен дал все-таки больше первичный рынок, потому что мы видим, что за последние годы цена за квадратный метр первичного жилья в разы поднялась в отличие от предыдущих лет. И на сегодняшний день она составляет в среднем 300 000 тенге за квадратный метр. На вторичном рынке мы тоже видим небольшой рост цен — в среднем 210-230 тысяч тенге за кв.м. Конечно, все это благодаря тому, что у нас имеются государственные программы, которые позволяют большему количеству казахстанцев приобрести собственное жилье. Иными словами, жилье стало более доступным. 

— Как изменился рынок риелторских услуг за последнее время?

— За последнее время мы видим много изменений. Объединенная ассоциация риелторов Казахстана (ОАРК. — Ред.) проводит большую работу по стандартизации риелторской профессии и оказанию более качественной услуги потребителям. На сегодняшний день усилия ОАРК направлены на введение Национального стандарта, который позволит узаконить нашу профессию, выведет ее на уровень востребованной. Национальный стандарт — это продукт, который специалисты ОАРК разрабатывали несколько лет. Он позволит четко определять, кто может заниматься этой профессией, какие есть требования к ее представителям, какой должна быть риелторская услуга. Также прописаны нормы взаимодействия как внутри риелторского сообщества, так и взаимоотношения риелторов с потребителями услуг. Мы верим в то, что этот документ наведет порядок на нашем рынке. Для этих целей был создан в Ассоциации технический комитет, который был зарегистрирован на государственном уровне. Он имеет свой номер в реестре Министерства стандартизации. Как только Национальный стандарт будет зарегистрирован, начнутся мероприятия по его внедрению.

Конечно, по-прежнему остаются негативные моменты на рынке риелторских услуг. Например, так называемые информационные агентства наносят вред и репутации профессии риелтора, и населению. Всем известны эти агентства, которые покупателям и арендаторам за небольшую плату раздают списки, скаченные из интернета, не отвечая за достоверность этих данных, и уж тем более не стоит говорить о юридической чистоте сделок. Я думаю, что таким агентствам осталось недолго существовать. Введение Национального стандарта наведет порядок в этом направлении. Пользуясь случаем, хочу обратиться к населению Казахстана: будьте бдительны, не обращайтесь в информационные агентства, они никогда не предоставят вам качественную услугу.

— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2020 году?

— В 2020 году я предвижу все-таки сохранение той тенденции, которая существует и сегодня. У нас спрос на покупку недвижимости остается высоким, и он не подтверждается покупательской способностью. Эта задача будет оставаться глобальной и в 2020 году, потому как кредитные ставки остаются высокими. Рынок, конечно, ждет появления новых каких-то доступных программ кредитования.

Остается проблемным арендный рынок, там много беспорядков. Многие люди покупают квартиры для сдачи в аренду. В принципе, это коммерческая деятельность. Сейчас разрабатывается новый банковский продукт, с помощью которого будет продаваться жилая недвижимость для сдачи ее в аренду. Я думаю, что в 2020 году этот продукт увидит свет, и мы получим еще одну программу, которая даст стимул динамике роста сделок на рынке недвижимости.

— Какие советы продавцам и покупателям недвижимости Вы могли бы дать?

— Я всегда говорю о том, что не нужно откладывать, если покупка недвижимости для семьи является важной задачей и решением многих вопросов: экономических, бытовых. Не нужно ждать каких-то благоприятных дней, когда, как принято говорить, на рынке все обвалится. Живите здесь и сейчас. Если нужна квартира, то программу для покупки недвижимости выбрать есть из чего.

Если вы хотите сориентироваться в ипотечных программах, нуждаетесь в экспертизе всех документов на квартиру вторичного рынка, то обращайтесь в профессиональные агентства. Подписывайте обязательно договоры с компаниями. Когда есть документ, всегда можно спросить с исполнителя за качество оказываемой услуги.

Скоро будет введено всеобщее декларирование. Если вы, продавая недвижимость, захотите снизить налоговый порог, то вам нужно будет предоставить документы, что вы улучшали свои жилищные условия, что теперь она стоит дороже. И важно, чтобы вы могли это подтвердить договорами и чеками. Это нормальное поведение для любого цивилизованного гражданина.

«На рынке возможно замедление темпов роста цен»

На вопросы kn.kz отвечала Анна Шацкая аналитик-консультант рынка недвижимости ТОО «Оценка собственности».

— Анна, какие тенденции в развития рынка недвижимости Казахстана в 2019 году Вы бы выделили?

— В уходящем году рынок продолжил развитие в условиях сдержанных темпов роста экономики и доходов, реальные доходы граждан к концу 2019 года увеличились лишь на 1%. Вместе с тем, данные статистики показывают возобновление роста реальной заработной платы в 2019 году до 7%, которого не было с 2015 года.

Объемы строительства нового жилья в 2019 году остались без изменения — порядка 114 тыс. новых квартир. Темп строительства составил 0,7 кв.м на человека в год. По этому показателю мы медленно, но верно приближаемся к оптимальному значению 1 кв.м на человека в год.

На рынке коммерческой (торговой) недвижимости можно отметить положительные изменения в потребительском спросе, который увеличился на 4,6% по сравнению с прошлым годом. Это может свидетельствовать о том, что потребители стали менее чувствительными к колебаниям валютных курсов и стали переходить от сокращения к режиму здоровых расходов.

В Нур-Султане в 2019 году были открыты новые торговые объекты: Talan Towers Gallery (GBA 12000 кв.м), и торговый центр в Abu Dhabi Plaza (GBA 26 000 кв.м). В целом на рынке торговой недвижимости крупных городов продолжается тенденция пересмотра концепций в сторону более современных многофункциональных форматов. Ставки аренды остались без изменения.

Рынок офисной недвижимости Нур-Султана в 2019 году также пополнился новыми современными объектами общей площадью около 100 тыс. кв.м. Выход новых объектов может повлечь за собой дальнейший рост среднего уровня вакантности помещений и снижение средней арендной ставки. Продолжается развитие формата коворкингов и сервисных офисов в составе действующих бизнес-центров. 

— Как изменились цены на жилье за год?

— По сравнению с 2018 годом темп роста увеличился более чем в два раза. За год цена на вторичное жилье выросла в среднем на 5,8%, на первичном — на 6,2%.

— Какие факторы на сегодняшний день оказывают влияние на них?

— Основными факторами, влияющими на цены, остаются доходы граждан и объемы ипотечного кредитования. Основным драйвером рынка остается ипотека ЖССБ (порядка 70% всей ипотеки) и ипотека БВУ (порядка 24% без учета «7-20-25» и «Баспана Хит»).

— Каких перемен, по-вашему, ждать участникам рынка недвижимости в 2020 году?

— В 2020 году в мировой и отечественной экономике сохранится опасность замедления экономического роста, связанного с ухудшением экономики США и стран Европы, снижением цен на нефть, торговыми войнами, санкциями. В таких условиях существенных изменений на рынке недвижимости ожидать не стоит. Государство будет оказывать дальнейшую поддержку жилищного строительства и ипотеки, расширять социальные жилищные программы. В случае снижения реальных доходов, в 2020 году на рынке возможно замедление темпов роста цен и сокращение количества сделок на 10-15%.

 «Доллар США в 2020 году подорожает ещё на 2,9%»

Об изменениях курса валют и способах сохранить сбережения рассказал ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.

— После введения свободного плавания термин «девальвация» стал меньше использоваться, говорится в основном об изменениях курса. По Вашему мнению, возможно ли резкое изменение курса национальной валюты, выходящее за рамки установленного коридора? И когда это может случиться, учитывая внешнюю и внутреннюю экономическую ситуацию?

Отметим также, что согласно декабрьскому опросу АФК, профессиональные участники финансового рынка в целом сохраняют умеренные девальвационные ожидания — доллар США в 2020 году подорожает ещё на 2,9% против нацвалюты по отношению к текущему уровню и закрепится на уровне 397,0 тенге. При этом логично ожидать, что данные оценки с большой вероятностью изменятся в течение года.

— Как казахстанцам, имеющим свободные средства, можно их сохранить и приумножить. Какие инструменты хеджирования актуальны на сегодняшний день?

— Из наиболее доступных для населения можно отметить покупку золотых мерных слитков Нацбанка. Как правило, покупка золота имеет целесообразность при диверсификации портфеля, поскольку как инвестор вы не желаете «складывать все яйца в одну корзину», а наоборот пытаетесь инвестировать в различные инструменты. При этом у разных инвесторов будут различные мотивы — кто-то покупает для хеджирования валютных рисков (т.к. золото торгуется в долларах США), кто-то в связи с ожиданиями по росту цен на товарные активы и, в частности, драгоценные металлы. Отметим, цены на золото с начала года выросли на 13%.

При этом весьма важным является понимание, что любой вид инвестиций несет в себе риск потери средств. Кризисы случаются, правительства и компании допускают дефолт, валюты обесцениваются, и шанс предвидеть следующего «черного лебедя», как правило, близок к нулю. Таким образом, инвестор при желании заработать больше, должен быть готов и к рискам.

— Какие тенденции будут наблюдаться в банковской сфере в 2020 году? В частности, будет ли усиливаться процесс консолидации? 

— Мы ожидаем, что наблюдаемая последние несколько лет динамика постепенного улучшения основных показателей банковского сектора найдет свое продолжение в следующем году. Указанные ожидания обусловлены в первую очередь предпринимаемыми мерами НБРК, правительства и акционеров БВУ по улучшению финансовой стабильности и устойчивости сектора, а также общим улучшением экономической ситуации в стране. Отметим, что рост экономики в текущем году (+4,4% с н.г.) сопровождается увеличением суммарных активов БВУ (+4,8% с. н.г.).

В условиях рыночной экономики процесс консолидации является обычным делом, и происходит по различным целям и мотивам акционеров.

— Как Вы смотрите на возможность разрешить использовать гражданам пенсионные деньги на первоначальный взнос при покупке жилья? Если да, то на каких условиях это было бы правильно сделать?

— Согласно актуальным данным, средние накопления граждан страны в ЕНПФ составляют около одного миллиона тенге. При этом вкладчики, которые осуществляли накопления на протяжении всего периода существования накопительной пенсионной системы, накопили в среднем: 5 млн тенге — мужчины и 3 млн тенге — женщины. Указанные суммы недостаточно велики, чтобы с учетом досрочного изъятия средств на покупку жилья уровень пенсионных выплат при достижении пенсионного возраста был достаточным для поддержания достойного уровня жизни. В то же время вкладчики, имеющие высокие накопления, вероятно, не имеют такой острой нужды в приобретении имущества, как вкладчики с меньшими накоплениями.

— Что, по-вашему, будет с ценами на недвижимость в 2020 году в Казахстане?

— Хотим отметить, что согласно актуальным данным КС МНЭ РК цены на новое жилье с начала года выросли на 6,2%, на вторичное — на 5,8%. В то же время на рынке кредитования наблюдается существенный прирост ипотечных займов ввиду запуска государственных ипотечных программ («7-20-25», «Баспана Хит» и прочие). Так, рост выдачи ипотечных займов за 10 месяцев 2019 года превысил показатель за весь 2018 год на 28% и составил 674,3 млрд тенге. При этом планируется, что объёмы государственной ипотеки по программе «7-20-25» в следующем году увеличатся до 200 млрд тенге с текущих 150. И при сохранении умеренного темпа роста ВВП страны вблизи 4%, а также дальнейшего восстановления реальных доходов населения (+6,4 с начала года), цены на недвижимость могут продолжить восходящую динамику и в следующем году.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник:  https://www.kn.kz/article/8504/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=23.12.19