Как повлиял карантин на цены жилья и арендные ставки, какие запросы в тренде у покупателей, стоит ли инвестировать в недвижимость летом 2020 года, мы узнали у наших экспертов.

«Продавцы подняли цену, покупатели предлагают значительно меньше»

Своим видением сегодняшнего рынка недвижимости с порталом kn.kz поделилась Лариса Степаненко, президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

— Лариса Владимировна, изменились ли запросы покупателей после карантина? Каким видом жилья, возможно, стали интересоваться больше после самоизоляции?

— Самое значимое изменение — это цена спроса, которая значительно снизилась после выхода из карантина. Мы видим картину того, что продавцы подняли цену, скорректировав ее из-за поднявшегося курса доллара. Покупатели в свою очередь предлагают все-таки меньшую цену. Люди, побыв 2 месяца без дохода, пересматривают свои бюджеты, когда речь идет о покупке недвижимости. Поэтому предложения, с которыми они выходят к продавцам, конечно, значительно ниже цены, которую им предлагают.

Второе изменение в том, что наши покупатели теперь не так быстро принимают решения о покупке. Они все-таки выбирают лучшее и менее затратное. Спрос сейчас гораздо меньше предложения. Также стоит отметить, что все-таки остаются люди, которые хотят купить не новостройку, а квартиру на вторичном рынке, так как здесь более экономичные предложения.

После карантина стали более популярными земельные участки, дачи, частные дома для проживания, для аренды. Многие люди, которые хотели до карантина купить квартиру, сейчас рассматривают вариант покупки жилого дома. К нам стали поступать заявки, когда хотят поменять квартиру на дом. Поэтому такой тренд имеет место на рынке после карантина. Тем более в летний сезон заявки в этом сегменте традиционно растут.

Если раньше в запросах балкон был предпочтительным атрибутом, то после пандемии он стал обязательным, так как приобрел особо важное значение для семьи. Туда можно выйти, подышать свежим воздухом, отдохнуть, попить чай, если балкон большой площади. Балкон стал дополнительным местом комфортного времяпрепровождения.

— Как изменились цены на рынке первичного жилья и аренды?

— Цены на первичном рынке стабильны. Мы знаем, что здесь цены до 60% зависят от составляющих стройматериалов, которые приобретаются за валюту и завозятся из-за рубежа. Ожидается, конечно, что новый квадратный метр, который будет строиться с новым завозом стройматериалов, будет дорожать. Но застройщики привлекают своих покупателей всевозможными акциями, дают приятные бонусы в виде рассрочек платежей, розыгрышей. «Первичка» имеет все-таки своего стойкого покупателя.

Плюс застройщикам в помощь госпрограммы. Они оживляют строительный рынок. Так, новая госпрограмма «5-10-20» будет при распределении квартир учитывать лестницу доступности жилья, основанную на доходе семьи. 

Что касается рынка аренды, то здесь наши прогнозы сбываются. Арендодатели, сдававшие квартиры стабильно и по более высокой цене, вынуждены снижать тарифы. Арендодатели коммерческой недвижимости тоже очень лояльны. Сейчас наблюдается большая миграция арендаторов, и собственники заинтересованы в том, чтобы «квадраты» сдавались стабильно, поэтому они идут навстречу, дают каникулы, подвижны в арендной ставке.

Мы имеем сегодня такие предложения, как сдача внаем гостиницами и отелями своих номеров не посуточно, а помесячно. Предлагается комфортный номер, где проводят клининг, имеются халаты, тапочки, свежие полотенца. И цена приближается к ставкам сдачи в аренду жилья. Есть также хостелы, у которых ставки гораздо ниже, чем у арендодателей жилых квартир. В этой сфере идет конкурентное наполнение рынка такими предложениями. Все это вкупе дает снижение ставок аренды.

— Каков Ваш прогноз на рынке жилья на ближайший год?

— Дай Бог нам дожить в благополучии и здравии 2020 год. Сейчас я не берусь прогнозировать 2021 год. Это будет понятно, когда стабилизируется эпидемиологическая ситуация в стране. Если не будет нового карантина, новых ограничений, и рынок все-таки войдет в некую стабильность, то сделки будут продолжаться, ведь жизнь никто не отменял. Все равно будут продавать, покупать, менять, снимать. Если возобновятся рабочие процессы во многих компаниях, то будут возвращаться молодые специалисты, возможно студенты. Хотя на мой взгляд, сфера образования будет глобально пересмотрена к новому учебному году. Возможно, будут частично онлайн-занятия. Если будет уменьшение потока студентов, то рынок аренды будет давать снижение цены. 

— Стоит ли инвестировать в недвижимость летом 2020 года или все же отложить покупку?

— Здесь все индивидуально. Что больше дает уверенности человеку? Может комфортнее, когда деньги лежат на счету в банке, и он получает дивиденды. Хотя многие переживают за свои накопления, потому что пресловутая девальвация, экономическая нестабильность страшит людей тем, что деньги обесценятся. Это те, кто держит в тенге. Кто держит накопления в валюте, вообще в банках не получают дивидендов. Кто-то все-таки приходит к выводу, что купить недвижимость и сдавать ее в аренду, надежнее. Кто-то вкладывается в акции, кто-то в зарубежную недвижимость, потому что очень приятные предложения — невысокий вход и окупаемость очень быстрая. Всем, кто хочет инвестировать в недвижимость, я советую обратиться к специалистам, если не хватает своих знаний. Обязательно нужно просчитать дивиденды, окупаемость. Если это новостройка, пусть даже в Казахстане, нужно ознакомиться с документами застройщика, потому что важно знать, закончиться ли строительство в срок. Поэтому надо выбирать, что вам ближе и менее волнительно, какой способ сохранения и преумножения капитала. Я бы, конечно, вкладывала в недвижимость. Я бы ее выбирала по цене, ликвидности, срокам окупаемости.

— Полный процесс онлайн-сделки в будущем возможен в Казахстане?

— Очень хотелось бы, что бы это вошло в нашу жизнь. Потому что мы уже имеем онлайн-расчеты в магазинах. Это «ужасно» удобно. Что касается сделок с недвижимостью, то здесь есть один момент. Конечно, можно и драфт договора онлайн почитать и подкорректировать, что делается обычно у нотариуса. Реально сделать электронные подписи. Однако есть маленькое «но». Это касается безопасности сделки. Нотариус, как лицо, имеющее лицензию, удостоверяет дееспособность и оценивает психическое состояние человека, который заключает сделку. Нужно удостовериться, что возле него никто рядом с пистолетом не сидит, психологического давления не оказывает. Не находится ли он в алкогольном опьянении. Когда у человека есть запах алкоголя и нотариус это чувствует, то он никогда не будет удостоверять сделку. Чем это опасно? Человек внешне выглядит адекватно, но имеет степень опьянения. После заключения сделки он может взять справку об алкогольном опьянении и сказать, что на него надавили и он не понимал, что он делает. Поэтому я не знаю, как этот момент можно отрегулировать онлайн. 

— Если сделки все же будут когда-нибудь онлайн, что риелтору то останется?

— Не все люди разбираются в технических вопросах, юридических моментах. Человеку всегда нужен какой-то гарант. Тот, кто сможет ему сказать, что смело можно покупать. Человек, который выслушает, поймет, что ему нужно. Не все умеют пользоваться порталами. До сих пор очень много в объявлениях так называемых уток, нереальных объектов. Покупатели устают, они потерянные, и им нужен проводник, кто в этом разбирается, кто берет на себя массу переговоров, выяснений, ответственность. Покупателю только надо будет прийти посмотреть, сказать «да» и произвести сделку. Во время карантина, надо сказать, риелторы тоже работали, проводили онлайн встречи, показы. Риелторы всегда нужны. Другое дело, что профессия, становясь более востребованной, должна быть и более квалифицированной. Задача ассоциации и риелторского сообщества быть грамотными, обучаться, оттачивать свое мастерство, овладевать новыми знаниями, навыками и быть полезными гражданам.

 «Спрос на жилье в бюджетном сегменте останется»

Ольга Качкан, риелтор «Центрального агентства недвижимости» г. Караганды:

— После выхода из условий строгой самоизоляции на рынке жилья стал реализовываться отложенный спрос, накопившийся в период карантина. В связи с чем покупательская активность сегодня довольно высока. Завершаются зависшие сделки, заключаются новые, банки выдают ипотеку, появилась новая ипотечная программа «5-10-20». При этом продавцы скорректировали цены в соответствии с повышением курса доллара в среднем на 10-15 %. А те, кто оставил цену прежней, сократил торг. Если раньше можно было получить от 500 тысяч до 1 миллиона тенге, то теперь торг составляет 200-300 тысяч. Прогноз, что после коронавируса у нас будет обрушение цен, не сбылся.

Несмотря на то, что в условиях самоизоляции было бы прекрасно иметь частный дом или дачу, как такового роста спроса именно в этом формате жилья я не наблюдаю. В Алматы и Нур-Султане в этом смысле спрос изменился, люди стали больше интересоваться домами, а в Караганде как и раньше в запросах покупателей популярны 1-, 2-комнатные квартиры с оптимальным соотношением цены-качества. Что касается аренды, то в период карантина ставки найма были снижены. Особенно огромные убытки понес сегмент коммерческой недвижимости.

Прогнозировать сейчас что-то сложно, как и строить планы. Платежеспособность спроса напрямую влияет на цены. Дальнейший рост рынка зависит прежде всего от того, насколько быстро мы выйдем из кризиса и адаптируемся к новым реалиям. Спрос на жилье в бюджетном сегменте останется таким же, а на дорогое жилье упадет.

Источник: https://www.kn.kz/article/8538/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=15.06.20