2020 год оказался шоковым: главным режиссером событий стал коронавирус, который подчинил себе образ жизни и потребности миллиардов людей. Каким запомнился 2020 год для рынка недвижимости, и чего ожидать от 2021 года? Своим мнением в блиц-интервью порталу kn.kz поделились эксперты рынка.
О важных тенденциях рынка недвижимости уходящего года и прогнозах на 2020 год порталу kn.kz рассказали президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко, ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов и начальник отдела аналитики рынка Холдинга BI Group Даурен Айткенов.
Лариса Степаненко: Цены на недвижимость будут постепенно ползти вниз
— Лариса Владимировна, 2020 год принес немало потрясений для всей мировой экономики и рынка недвижимости в частности. Какие позитивные и негативные последствия принес рынку недвижимости Казахстана уходящий год?
— На рынок недвижимости Казахстана очень сильно повлияла пандемия, а вернее, ее последствия — экономический кризис, общее падение доходов и уровня платежеспособности населения. Далеко не все покупатели попадают под действие программ господдержки, далеко не все могут воспользоваться ипотекой. Весной этого года, когда «ковидные» события только начинались, никто и предположить не мог, что ситуация с коронавирусом затянется на такой долгий срок и будет иметь такие последствия.
При входе в карантин моментально поднялся курс доллара. Многие сделки тогда остановились на стадии задатка и устной договоренности. Нечто подобное уже бывало, казахстанцы пережили две девальвации, и я помню, как покупатели отказывались от задатка в тысячу долларов, потому что считали, что доллар вырастет еще больше и они выиграют в цене. К нашему счастью, сейчас такого не произошло и все сделки с задатками, осуществленные в начале карантина, были успешно завершены. А в мае, после отмены режима ЧП и выхода из карантина, родился новый спрос, очень сильно отличающийся от того, что мы видели ранее. Покупатели стали дольше выбирать объекты и для принятия окончательного решения им требуется больше времени. Надо понимать, что рынок сейчас предлагает большой выбор недвижимости, в каком бы сегменте человек ни делал покупку, количество предложений в разы превышает количество спроса. Некоторые покупатели по старинке завышают цены, не понимая, что «красная» цена их объектам в два, а то и в три раза ниже.
— Как переживает последствия пандемии рынок коммерческой недвижимости?
— Рынок коммерческой недвижимости сегодня в непростой ситуации. За несколько месяцев вынужденного дистанционного функционирования многие сферы бизнеса адаптировались к онлайн-режиму. Это послужило тому, что «офисники» стали сокращать арендные площади, а некоторые и вовсе закрылись. У арендодателей образовались вакантные площади, которые с трудом заполняются из-за высокой миграции арендаторов, что вынуждает собственников идти навстречу нанимателям, делать дисконты на арендную плату. Такая же ситуация и с торговыми площадями, многие фирмы освоили формат «интернет-магазина», большой плюс в этом случае для них, отсутствие арендной платы. Пандемия меняет моду на посещение точек общепита. Большие рестораны, комплексы сейчас стали неактуальны, их невозможно не то что продать, но и сдать в аренду. А ведь еще несколько лет назад разве можно было представить, чтобы в центре города простаивали коммерческие площади? Популярностью у горожан пользуются небольшие кафе с летними площадками.
Когда в нашу жизнь вошли торгово-развлекательные центры, где можно было одновременно сделать покупки, сходить в кино и отдохнуть всей семьей, «стрит-ритейл» (торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельную входную группу с большой проходимостью. — Ред.) стал перебираться на эти площадки. Последствия пандемии — долгосрочное ограничение доступа на объекты более 500 кв.м. И мы видим возрождение формата «стрит-ритейл», это пожалуй один из немногих плюсов, если не единственный, на рынке коммерческой недвижимости.
— Как изменился спрос покупателей за этот год?
— После введения в стране режима ЧП, когда все оказались изолированы в четырех стенах, многие сразу оценили, что значит иметь свой маленький клочок земли, где можно выйти прогуляться и подышать свежим воздухом, а дети смогут поиграть. Опять же наличие собственного сада и огорода, в условиях ограничения передвижения тоже играет немаловажную роль. То есть привлекательность частных домов с небольшими участками земли возросла. Уже в мае возросло количество сделок по домам и земельным участкам и составило около 30 % от общего количества сделок. Наибольшим спросом пользуется жилье экономкласса как в частном секторе, где спрос варьируется в пределах до 40 миллионов тенге, так и на «вторичном» рынке, сравнительно небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры. На 3-4-комнатные квартиры спрос гораздо ниже, поэтому срок продажи этих предложений дольше. Думаю, «вторичка» всегда будет пользоваться большей популярностью из-за своей стоимости и за счет меньших коммунальных платежей, чем новостройка.
— Если сравнить начало года и его конец, то как изменились цены на рынке купли-продажи и динамика сделок?
— Алматы и Нур-Султан, как и другие крупные города, пострадали от последствий пандемии, конечно, гораздо в меньшей степени. На это повлияло и большая численность жителей, и гораздо более высокие доходы населения, и очень высокая концентрация бизнес-структур. В августе, в сравнении с июлем, ценник на квадратный метр вырос на 2,6%, а при сопоставлении с августом прошлого года — на 6,3%. Если говорить о конкретных лидерах, самый большой рост по цене квадратного метра отмечался: в Нур-Султане — 375 100 тг, в Алматы — 358 700 тг, в Атырау — 326 100 тг, в Шымкенте — 329 900 тг и Актау — 238 900 тг. Если сравнивать с январем, то мы можем увидеть не очень значительные изменения. Тогда цены за «квадрат» выглядели следующим образом: в Нур-Султане — 369 700 тг, Алматы — 357 200 тг, в Атырау — 326 100 тг, в Шымкенте — 312 700 тг и в Актау — 238 900 тг.
Количество сделок купли-продажи во II квартале текущего года снизилось почти на 18% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квадратного метра при этом выросла, так как большая часть строительных материалов завозится в Казахстан из-за рубежа и закупается в иностранной валюте, которая имеет тенденцию роста. Количество сделок к концу третьего квартала выросло на 5-7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Пандемия пандемией, но жизнь продолжается и люди решают повседневные житейские задачи, улучшают жилищные условия — съезжаются, разъезжаются, женятся, разводятся, дети начинают жить отдельно от родителей. Поэтому после локдауна народ активизировался, что привело к увеличению количества сделок.
— Как, по-вашему, повлияет на рынок недвижимости возможность использования пенсионных накоплений? Станет ли жилье доступнее?
— Я думаю, никакого заметного влияния принятие этого закона не окажет. Там тоже есть свои особенности. Определен порог достаточности счета, на котором должно быть не менее 2 518 000 тенге для 30-летних граждан, 2 961 000 тенге для 35-летних граждан и так далее. Для граждан 59 и более лет порог достаточности составляет 5 586 000 тенге. Всё, что более этой суммы, можно будет использовать для покупки жилья и медицинские услуги.
Сегодня в СМИ очень активно обсуждается жизнеспособность данной программы. Встречаются прогнозы повышения стоимости недвижимости на 20-30%, которые продавцы недвижимости воспринимают как сигнал к действию. И мы, риелторы, в работе с продавцами это уже сейчас видим — собственники не хотят договариваться с потенциальными покупателями, уповая на «предстоящее повышение цен».
— Как показал 2020 год, прогнозы — дело бесполезное. Но все же, как Вы думаете, какие тенденции на рынке жилья Казахстана останутся неизменными и в 2021 году, а какие изменятся в зависимости от ситуации с пандемией и мировой экономикой?
— Да, давать прогнозы сейчас не совсем правильно и честно. Многое зависит от того, как будет развиваться ситуация с пандемией, какой будет процент заболеваемости, введут ли в стране частичные ограничения или полноценный локдаун, как будет складываться экономическая обстановка в стране и в мире.
Предлагаю жить здесь и сейчас и не откладывать решение жизненно важных вопросов на потом. Думаю, что в 2021 году определенно активным спросом будет пользоваться частный сектор, дачные участки и квартиры до 50 кв.м. Что же касается цен, то наш рынок сейчас перенасыщен предложениями и, хотим мы того или нет, как бы продавцы не «держали оборону», цены на недвижимость будут постепенно ползти вниз.
Рамазан Досов: В 2021 году господдержка ипотеки может носить неустойчивый характер
— Рамазан, АФК ежегодно проводит опрос профессиональных участников финансового рынка. Каковы их девальвационные ожидания на 2021 год? Как может измениться курс доллара?
— Ожидания участников финансового рынка в декабре продемонстрировали заметное улучшение на фоне благоприятных внешних условий, обусловленных новостями об успешных вакцинах, восстановления рынка углеводородов и укрепления российского рубля. Согласно опросу, доллар США в 2021 году может подорожать до 429,7 тенге, что на 2,9% выше по отношению к текущему уровню — 417,64. Напомним, ранее на протяжении трех месяцев кряду девальвационные ожидания демонстрировали восходящую динамику (см. диаграмма 1), достигнув максимального значения за последние 12 месяцев в 445,6 тенге за доллар в ноябре. Как можно заметить, ожидания экспертов не являются заякоренными и остаются весьма чувствительными к динамике ключевых внешних факторов и внутренним макроэкономическим новостям.
Диаграмма 1. Динамика курса UZDKZT (2020-прогноз 2021)
Источник: АФК, KASE
— Как казахстанцам накопить на недвижимость? Куда вложить свободные деньги в 2021 году? Купить акции надежной и доходной компании, обзавестись майнинг-фермой или все же вложить в тенговый депозит в каком-нибудь казахстанском банке?
— В надежде на более значительную доходность необходимо быть готовыми к более высокому риску поскольку, как показывает практика, эти два показателя имеют прямую зависимость. В этой связи, если говорить о средствах в пределах 10-15 млн тенге, то банковские депозиты вне конкуренции, так как риск потери средств близок к нулю в силу наличия системы гарантирования вкладов КФГД. Подобных гарантий на других рынках, в том числе фондовом — нет. Стоит также отметить, что доходность банковских депозитов остается на уровне 9-14% годовых, что на 1,7-6,7% превышает текущий уровень инфляции в стране. Соответственно, интерес к депозитам как к инструменту накопления носит устойчивый и системный характер, мы видим приток депозитной базы в нацвалюте (ставки по вкладам в инвалюте не конкуренты). Так, если к началу 2020 года вклады населения в тенге составляли 9,3 трлн тенге, то за 10 месяцев т.г. они выросли на 1,2 трлн тенге или 12,4% (до 10,5 трлн).
Тем временем другие различные классы активов, в том числе на фондовом рынке, могут давать совершенно разную доходность. К примеру, индекс KASE, основной фондовый индекс локального рынка, с начала текущего года вырос на 10,4%, а отдельные акции казахстанских эмитентов подорожали более чем на 28-33%, подешевели на 7-12%. Однако нужно всегда помнить, что инвестиции на фондовом рынке могут нести более высокие риски и не подходить в накопительных целях. Но если человек всё же хочет инвестировать в инструменты фондового рынка, то он может прибегнуть к помощи профессионалов и обратиться к зарекомендовавшим себя на рынке брокерским компаниям, которые предложат ему целый спектр инструментов — от спекулятивных до инвестиционных и сберегательных.
Вместе с тем лидерство по доходности по всем классам активов на мировых рынках в течение 8 из прошедших 10 лет, как ни странно, за одним из самых новых, спекулятивных, и соответственно весьма рискованных инструментов — биткоином. В текущем году, например, BTC вырос на 190% на фоне желания инвесторов вкладывать средства в криптовалюту для более надёжного сбережения денег в виду возросшей неопределенности на рынке, а также появления новых покупателей на крипторынке в связи с наблюдаемым широким внедрением криптовалютных платежей (например, PayPal). Таким образом, постулат «Чем выше риск, тем выше доходность» — незыблем.
Таблица 1. Динамика всех классов активов (2010-2020)
Источник: YCharts
— Поделитесь прогнозами, будет с ценами на недвижимость и ипотечными ставками в 2021 году в Казахстане?
— Как мы уже не раз отмечали, даже в сложные времена для экономики страны и большинства потенциальных покупателей недвижимости, тенговые цены на жилье демонстрируют восходящую динамику. Не исключением стал и текущий год. Несмотря на наблюдаемое падение ВВП и реальных доходов населения, цены на новое жилье выросли на — 4,4%, на вторичное — 11,2%. Такая динамика по большей части обусловлена все ещё неудовлетворенным спросом населения на улучшение жилищных условий и его стимулирование через ипотечные госпрограммы, высокой импортозависимости отрасли (доля импортных стройматериалов в строящихся объектах составляет от 20 до 50%), отсутствия широкого набора инвестиционных инструментов для граждан с высокими доходами и находящаяся на неудовлетворительном уровне инвестиционная культура среди широких слоев населения. Хотим отметить, что с точки зрения инвестиционной культуры в стране еще предстоит пройти не один этап развития, прежде чем инструменты фондового рынка будут рассматриваться как альтернатива банковским депозитам и рынку недвижимости.
Соответственно, восходящая динамика цен на жилье с большой вероятностью продолжится и в следующем году, в особенности с учетом возможности направить часть пенсионных сбережений на решения жилищных нужд. В то же время ипотечные ставки уже давно являются нерыночными ввиду доминирования госпрограмм на рынке (на них приходится более 90% от всего объёма выдачи). Рыночное кредитование практически полностью вытеснено, что делает дальнейшее развитие рынка зависимым от государственного финансирования, которое в условиях существенного падения доходов бюджет и планируемого ограничения трансфертов из Нацфонда с 2021 года может носить неустойчивый характер.
Диаграмма 2. Изменение цен на рынке жилья (2003-2020)
Источник: КС МНЭ РК
Даурен Айткенов: Ожидаем роста цен на новостройки
— Как изменились цены продажи жилых объектов холдинга за 2020 год?
— Средневзвешенная цена по портфелю проектов в продаже с 342 тыс. тг/кв.м в январе выросла до 365 тыс. тг в декабре в городе Нур-Султан — рост на 6%. В Алматы средневзвешенная цена в январе 2020 года составляла 414 тыс. тг/кв.м, к декабрю цена выросла до 480 тыс. тг/кв.м — рост на 15%.
— Как пандемия повлияла на рынок первичного жилья? Как изменился спрос?
— В условиях пандемии и карантина, изменение образа жизни людей повлекло за собой формирование новых предпочтений. Например, мы заметили, что определенный спрос сместился с квартир на частные дома с собственной территорией, в связи с тем, что люди устали сидеть в заточении в своих квартирах и захотели дворовое пространство. Поэтому мы быстро среагировали на новый тренд, и выпустили в продажу соответствующие продукты: это коттеджный городок BI VillageDeluxe 4 продолжение проекта VelaVillage 3 сектор, также в этом году был запущен новый проект VelaVillageLand, где мы реализуем права на земельные участки внутри охраняемого и безопасного городка, а клиенты строят свои дома самостоятельно по 3 видам проектов, которые мы им дарим. Проект LandDevelopment показал успешную реализацию и помог компании в какой-то мере пройти через «временный кризис» который был в этом году и удовлетворил растущий спрос покупателей в частной территории.
— Какой процент квартир в ваших проектах продается по ипотеке? Какая программа лидирует?
— В 2020 году доля ипотеки от всех продаж компании составила 20%. 80% от всех ипотечных программ приходится на продукт от ЖССБ.
— Популярны ли у покупателей дистанционные покупки?
— Отсутствие физического доступа к отделам продаж в этом году удалось решить за счет цифровизации. В период карантина и ограничительных мер наши специалисты провели около 7000 онлайн-консультаций, что соответственно, повлияло на увеличение дистанционных приобретений недвижимости. Этот тренд продолжится и в 2021 году.
— Что происходит на рынке коммерческой недвижимости? Как изменился спрос на офисы с переводом сотрудников на «удаленку»?
— Спрос на коммерческие помещения в 2020 году снизился по отношению к 2019 году на 25%.
— Ждать ли покупателям роста цен на новостройки в 2021 году?
— Мы ожидаем роста цен на новостройки в пределах 7-10% за год в городах Нур-Султан и Алматы.
Источник: https://www.kn.kz/article/8568/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=28.12.20