Если друг или родственник однажды обратится к вам с отчаянной просьбой заложить вашу недвижимость и помочь ему взять в банке ипотеку или кредит на неотложные нужды, стоит тысячу раз подумать. К сожалению, не все знают, чем это чревато, а потому не придают значения данному вопросу. Однако, в некоторых случаях юридическая безграмотность может привести к потере жилья.

Квартиру предоставляют банку в качестве залога в двух случаях: ипотека и потребительское кредитование. Залогодателем имущества не обязательно должен выступать сам заемщик. В качестве залогодателя с согласия банка выступает третье лицо, которое обладает имуществом, устраивающим кредитора в качестве обеспечения. Залогодателем может быть как сам заемщик, так и его представитель, друг, родственник или другие лица. 

После этого недвижимость приобретает статус залогового имущества, в банке на нее налагают обременение. С этого дня ваши права по распоряжению собственной недвижимостью будут ограничены. До тех пор, пока ваш друг или родственник не погасит полученный в банке заем. Все шаги документально фиксируются, также как и снятие обременения после полного погашения займа. Что необходимо знать прежде, чем поставить подпись в договоре залога?

Что можно предоставить в качестве залога

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств: банковская ссуда, аренда, договор купли-продажи и другие. При оформлении ипотеки или другого крупного кредита клиентам, которые выступают в качестве гаранта, приходится закладывать в банк свою недвижимость. Предметом залога может быть любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование и так далее, на которое в последующем в соответствии с законодательными актами РК допускается обращение взыскания.

При невыполнении должником возложенных на него обязательств, банк-кредитор вправе реализовать его заложенное имущество. Это предусмотрено Гражданским кодексом РК.

Что нельзя и что можно делать с заложенной недвижимостью

Предоставляя банку квартиру или дом в качестве залога, человек имеет право жить в своей недвижимости, но лишается возможности совершать с ней следующие действия:

• продажа;
• дарение;
• повторная передача в залог.

Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, то только с согласия банка разрешаются следующие действия с залоговой недвижимостью:

• передача в аренду;
• передача в безвозмездное пользование другому лицу;
• включение залоговой квартиры в завещание;
• отчуждение в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление;
• перепланировка.

Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Какие риски существуют для залогодателя

В Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка РК рассказали порталу kn.kz о том, что нужно знать, предоставляя свое имущество в качестве обеспечения чужого кредита.

1. Вы не сможете распорядиться своим имуществом до того момента, пока не прекратится залог.
2. Если должник, за кого вы выступаете в качестве залогодателя, не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательство перед банком, то банк вправе взыскать заложенное имущество, то есть реализовать на торгах.
3. В случае смерти должника, вопрос долга остается и сохраняется до решения вопроса с его правопреемником.
4. Должник может повести себя недобросовестно, используя залогодателя в корыстных целях для оформления кредита, и в последующем избегать обязательства по выплате кредита.

Как заставить должника исполнять свои обязательства

В жизни бывает всякое. Представим себе, что у должника имеются уважительные или неуважительные причины неисполнения своих обязательств перед банком. Залогодатель не имеет юридической силы заставить должника исполнять свои обязательства или устранить создавшуюся угрозу для своего имущества.

Чтобы не ждать слишком долго или пытаться добиться надлежащего выполнения обязательств должником, залогодатель должен знать, что у него есть выбор, а именно — защитить свои права на имущество, которые временно на основании договора принадлежат кредитору. В этом случае, необходимо обратиться к кредитору по вопросу исполнения обязательств заемщиком для того, чтобы сохранить заложенное имущество. Проще говоря, в случае просрочки можно попросить банк понудить должника погасить задолженность.

Что, если залогодатель сам начал выплачивать задолженность вместо заемщика? В пункте 1 статьи 289 Гражданского кодекса РК прописано, что должник, который исполнил обязательства другого лица перед банком, вправе предъявить требование или, иначе говоря, регресс, к этому лицу в размере исполненного им обязательства. Таким образом, при реализации залога и погашении долга за счет денег залогодателя, он также может предъявить требования к самому должнику.

Нужно понимать, что право требования от должника в порядке регресса возникает только после внесения соответствующих сумм банку-кредитору. Поэтому, не осуществив оплату кредитору, залогодатель не имеет права требовать возмещения убытков от должника.

Как предотвратить продажу заложенного имущества

Залогодатель, который выступает третьим лицом должника, имеет право до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания, а также его реализацию, при исполнении, обеспеченного залогом, обязательства или ту его часть, исполнение которой просрочено. Данное право не ограничивается договором.

Итак, чтобы не дошло до реализации имущества, залогодатель по своему выбору при наличии у него такой финансовой возможности вправе: внести только ту часть долга должника, которая является просроченной; например, в соответствии с графиком погашения оплачивать текущие платежи; погасить долг должника полностью.

Что будет с залогом, если должник умрет

В Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка РК пояснили, что залог приостанавливается с момента, когда прекращается обязательство, обеспеченное залогом.

Наследники должника, к которым перешли его права и обязанности отвечают по долгам должника в пределах стоимости имущества, которое перешло к ним как наследственное имущество.

При этом необходимо знать, что залог может обеспечивать обязательство только в пределах стоимости имущества должника, перешедшего к его наследникам, то есть не в полном объеме. Кредитор не вправе требовать обеспечения разницы, если к наследникам должника перешла меньшая стоимость исполнения обязательств, которая была у должника.

Детали договора залога

Прежде чем поставить подпись в договоре залога, внимательно прочтите его от начала до конца. В документе должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, сведения о залогодателе и залогодержателе. Обратите внимание на важный момент — у кого будет находиться заложенное имущество, то есть у банка или у залогодателя, можно ли владельцу пользоваться объектом залога. Внимательно прочтите точное описание предмета залога, его индивидуальные признаки.

Договор о залоге должен быть заключен в письменном виде. При несоблюдении любого из этих правил, договор считается недействительным и не вступает в законную силу.

При покупке квартиры в ипотеку, она автоматически становится залогом. В этом случае оформление залога является частью процесса оформления ипотеки.

Когда жилье закладывают при получении потребительского кредита, есть свои нюансы. Например, если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом. Особое внимание уделяется несовершеннолетним собственникам. Родители обязуются обеспечить детям крышу над головой, если не смогут выплатить кредит и банк заберет квартиру.

Если кто-то из членов семьи находится на лечении в психиатрической клинике или в местах лишения свободы, их интересы, как лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, также необходимо учитывать. Банки стараются такие квартиры в залог не брать.

При заключении договора залога в случае ипотеки или потребительского кредита вам обязательно должны дать на руки один экземпляр.

Залогодатель должен осознавать все риски и ответственность, которая будет возложена на него, если заемщик не сможет исполнить свои обязательства перед банком.

Источник: https://www.kn.kz/article/8567/