Главным документом в сделках с недвижимостью выступает договор купли-продажи. От того, насколько грамотно и продуманно составлен договор купли-продажи, зависит наша юридическая защита. Иными словами, именно на пункты договора можно опереться в случае возникновения разбирательства по сделке и судебного спора.

Оформляя сделку, продавцы и покупатели могут по своему желанию выбрать одну из ее форм: нотариальную или простую письменную. И если в первом случае ответственность по проведению сделки обычно берет на себя нотариус, то во втором — забота о правильном составлении договора лежит на самих сторонах. 

На сегодняшний день граждане чаще всего обращаются к нотариусу, который предлагает готовый образец. Между тем договор можно составить самостоятельно с помощью риелтора или юриста. Какие важные пункты должен содержать договор купли-продажи и что можно дополнительно предусмотреть в документе, рассмотрим в данном материале.

Какие пункты обязательно должны быть в договоре

1. Стороны сделки

• В документе нужно указать участников сделки: продавца и покупателя.
• Если в сделке принимают участие несколько лиц, то в договоре должны быть перечислены все.
• Фамилия, имя и отчество каждого участника надо писать полностью.
• Адреса регистрации участников, их гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи).
• Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, то супруга или супругу следует отметить в договоре.

2. Данные объекта сделки

• Полный адрес.
• Общие параметры, подтверждающие, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: вид жилья (квартира, индивидуальный дом), количество комнат, общая площадь, этаж.
• Кадастровый номер, который поможет точнее идентифицировать объект.

3. Детали оплаты

Указывается не стоимость, объявленная оценщиком, а именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу, если речь идет о безопасной сделке.

В Казахстане на сегодняшний день многие граждане приобретают квартиры по различным ипотечным госпрограммам, из которых наиболее популярные — «7-20-25» и «Баспана Хит». И в каждой требуется первоначальный взнос как минимум 20%. Но не у всех он есть. И не секрет, что покупатели порой договариваются с оценщиком, чтобы тот завысил стоимость объекта. Это делается для того, чтобы получить больше денег от банка. Покупатель сначала занимает у кого-нибудь деньги на первоначальный взнос, а потом отдает их после получения ипотеки от банка.

Загвоздка в том, что в договоре прописывается завышенная стоимость недвижимости. Просто следует знать, что это рискованно. В будущем, в случае расторжения сделки продавцу трудно будет доказать, что он получил на руки меньше сумму, чем указана в договоре.

То же самое касается срока оплаты: об этом тоже нужно указать в договоре. Если договорились, что расчет будет произведен после регистрации сделки — значит, так и писать. При ипотеке в договоре, как правило, указывается максимальный срок расчета — не более 60 дней.

Укажите механизм расчетов: каким образом и когда продавец получит деньги. Зачастую деньги часто передают наличными, так что в договоре допустимо уточнить, что сумма будет выплачена сразу же после его подписания.

Если, например, квартира покупается у застройщика в рассрочку, то нужно расписать, какие суммы и по каким датам покупатель должен вносить. Сюда же добавьте способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (напишите название банка, кто его получает, на каких условиях, какова дата заключения кредитного договора и его номер).

4. Порядок освобождения квартиры

В договоре нужно прописать, в какой срок продавец должен полностью освободить квартиру от своих вещей и передать ее покупателю. Это называется физическим освобождением квартиры. 

Если в квартире кто-то зарегистрирован, надо отметить в договоре этот факт, а также срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учета. Это важно для покупателя: в случае возникновения сложностей в этом вопросе, он вправе сослаться на подписанный сторонами договор.

5. Идентификация договора и его оформление

В договоре обязательно прописываются дата и место его заключения: число всегда проставляется сегодняшнее, место — город, в котором он подписан.

Внимательно проверяйте текст на наличие ошибок. После подписания документ лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.

Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.

Что дополнительно можно прописать

1. Обязанность продавца по выплате долгов за коммунальные услуги.
2. Переход мебели и бытовой техники новому владельцу, если изначально такой вариант обговаривался. Нужно полностью перечислить, что именно должно перейти покупателю. Если речь идет о дорогой мебели и технике, то можно оформить это отдельным договором.
3. Договоренности на случай расторжения договора или признания его недействительным. Можно прописать, в какие сроки стороны возвращаются в первоначальное положение: то есть когда покупатель возвращает имущество и получает назад уплаченные им денежные средства.

Как зарегистрировать договор без нотариуса

В целом поход к нотариусу не является обязательным. Оформление сделки с недвижимостью без участия нотариуса имеет свои преимущества:

• нет необходимости тратить время на проезд к нему и ожидание приема;
• экономия на оплате услуг нотариуса.

Если продавец с покупателем сами скачают и правильно заполнят шаблон договора, то он будет иметь юридическую силу. Если какие-то пункты зарегистрированного договора нарушаются, стороны могут попробовать договориться самостоятельно, а если нет, тогда придется идти в суд.

Если вы решили обойтись без услуг нотариуса, то для начала забронируйте онлайн очередь в ЦОНе и приходите за 20 минут до назначенного времени для подтверждения брони.

Необходимые документы для оформления сделки:

• оформленный договор купли-продажи в двух экземплярах;
• техпаспорт недвижимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (предоставляет продавец);
• если вы состоите в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (касается обеих сторон).

Если недвижимость покупается у строительной компании, дополнительно предоставляете:

• решение о продаже,
• нотариально заваренное согласие супруга, если покупатель состоит в браке.

В ЦОН необходимо прийти с готовым договором купли-продажи. ЦОН не составляет данный договор. В договоре обязательно укажите все технические характеристики (площадь, этаж, номер квартиры, кадастровый номер и др.) недвижимости.

Если недвижимость приобретается у застройщика, в договоре должно быть указано имя доверенного лица компании, который придет в ЦОН. В случае отсутствия доверенного лица в договоре, в ЦОН приходит директор компании, который подписывает договор купли-продажи и приносит с собой приказ о назначении директором.

Стоимость услуги — 1202 тг. Кроме квартир в жилых домах, стоимость может меняться от вида недвижимости (например складские помещения, паркинги и т.д.). Если недвижимость частный дом, то стоимость не меняется, но при этом дополнительно взимается плата за земельный участок и хозпостройки на территории участка.

Время оказания услуги без учета дня подачи документов — 1 рабочий день.

Но в некоторых случаях все же требуется заверить договор у нотариуса (иначе договор не зарегистрируют и вернут участникам сделки):

• рента (пожизненное содержание с иждивением);
• брачный договор, заключаемый в отношении недвижимости;
• раздел наследственного имущества, включающего недвижимость.

Обращение к нотариусу так или иначе несколько снижает риски: например, он должен провести хотя и минимальную, но все же проверку и квартиры, и участников сделки. Это будет дополнительным фактором безопасности.

К тому же после подписания договора и его заверения нотариус сам отправляет документы на регистрацию — участникам не придется ехать в ЦОН.

Источник: https://www.kn.kz/article/8581/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=05.04.21