Доля в недвижимости может свалиться как снег на голову — достаться по наследству, после развода или стать подарком от родственника. Как бы там ни было, а владеть долевой недвижимостью — задача не из легких. Очень часто у владельцев долей случаются конфликты. Разберемся, каков порядок пользования долей в недвижимости, что можно сделать со своей «частью пирога» и как решать противоречия между собственниками.

Имущество может находиться на правах собственности двух или нескольких лиц. Владельцев может быть сколько угодно. Среди них могут быть как физические, так и юридические лица. Но обязанностью всех является сохранение порядка, устранение технических неисправностей, своевременная оплата счетов за коммунальные услуги и так далее. 

Согласно статьи 209 Гражданского кодекса РК, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Статья 210 ГК РК гласит, что, если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Как устанавливается порядок пользования долями

— Не всегда можно определить каждому собственнику для пользования изолированное помещение в квартире, — отмечает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, — а если предметом спора является однокомнатная квартира, то порядок пользования ею всеми собственниками установить нелегко. Нет технической возможности предоставить каждому из сособственников жилое помещение, соразмерно его праву собственности.

Адвокат подчеркивает, если между собственниками отношения конфликтны, то суд может закрепить право пользования жильём за одним из собственников, обязав его выплатить компенсацию за пользование тем собственникам, которые не могут пользоваться своей долей. Согласно статьям 188, 213 ГК РК каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При невозможности этого он вправе требовать выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации от других участников, владеющих и пользующихся его долей имущества. Однако право собственности при этом сохраняется.

— В судебной практике такие решения не являются редкостью, особенно, если доля участника незначительна, — рассказывает Жазира Нурланова. — При долевой собственности лучше предложить другому совладельцу решить дело миром, оформив письменное соглашение об определении порядка пользования квартирой. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения в порядке, устанавливаемом судом.

Адвокат приводит пример из собственной практики, когда в Караганде истец обратился в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования 1-комнатной квартирой. Право собственности зарегистрировано за истцом и ответчиком в равных долях — по 1/2 доле. Добровольно стороны не смогли договориться. Истец считает, что ответчик препятствует пользованию ее 1/2 долей.

Стороны в ходе рассмотрения дела пришли к соглашению с применением процедуры медиации на следующих условиях:

1. Ответчик обязуется предоставить истцу доступ к квартире для совместного пользования согласно акту приема-передачи ключей и в последующем не чинить истцу препятствий в пользовании квартирой.
2. Истец в свою очередь отказывается от требования ежемесячной компенсации за фактическое пользование ее долей в размере 25 тысяч тенге.

Свою долю можно выделить, но не всегда

Как поясняет адвокат Жазира Нурланова, если у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире и вы хотите ее выделить, то можете обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую с определением размера вашей доли. Выдел доли может производиться как добровольно, путем заключения всеми собственниками соглашения, так и в судебном порядке. Если собственники не смогли самостоятельно договориться, то выдел доли возможен только в судебном порядке на основании строительно-технической экспертизы.

При этом эксперт отмечает, что на практике одной из наиболее сложных ситуаций является выдел доли в жилом помещении. Он возможен только в том случае, если жилому помещению не будет нанесен несоразмерный ущерб, под которым понимается невозможность использования имущества по целевому назначению.

— Это значит, что при выделе доли каждому собственнику необходимо предоставить отдельный вход, отдельные подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.). Здесь очевидно, что соблюдение данного требования возможно только в жилом доме при условии проведения работ по перепланировке, переустройству помещений, да и то не всегда. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой, — подчеркивает Ж. Нурланова.

В случаях, когда доля одного из собственников является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Если суд постановил выплатить компенсацию

По какому принципу суд определяет, кто именно должен выплатить компенсацию? А если они оба хотят владеть имуществом?

— В первую очередь, суд прилагает все усилия разрешить спор мирным путем, — поясняет адвокат Жазира Нурланова. — При рассмотрении спора суд учитывает конкретные обстоятельства — сложившийся между собственниками порядок пользования этим жильем и так далее — и допустимость компенсации для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников.

Если вступившее в законную силу решение о выплате компенсации за фактическое пользование долей другого собственника добровольно не исполняется стороной, то судебный исполнитель обязан принять меры по обеспечению исполнения исполнительных документов согласно статьи 32 Закона РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

Права и обязанности владельца доли

1. Участник долевой собственности вправе продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом.
2. Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками некоторые действия, связанные с распоряжением имуществом. Продажа квартиры, сдача ее в аренду или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.

Без разрешения других собственников долей невозможно даже сделать ремонт или установить кондиционер. Такая несвобода приводит к многочисленным судебным тяжбам.

3. Владелец долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
4. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Источник: https://www.kn.kz/article/8589/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=08.06.21