Ахметов Канатбек Беркинбаевич

Финансист с опытом работы в банковской сфере более 17 лет
Сооснователь Юридической компании «Центр Бизнеса и Права»

Одной из актуальных тем на сегодня является выселение бывших собственников из недвижимого имущества (в особенности жилого).

Поэтому мы бы хотели поделиться с вами нашим опытом, возможно, предостеречь от ошибок в будущем.

Важно понимать - процедура выселения является следствием неисполнения должником кредитных обязательств!

Начнем по порядку…

Физическое либо юридическое лицо (далее - Заемщик) в какой-то момент принимает решение о получении банковского займа, выдаваемого на условиях возвратности, платности и срочности.

Кредитор приступает к процедуре реализации имущества, в случае неисполнения Заемщиком своих обязательств. Но это не однодневная/одномесячная процедура, не сиюминутное пожелание какого-либо заинтересованного человека/Кредитора, а реализации имущества предшествует длительная процедура в соответствии с законодательством Казахстана:

на ранней стадии просрочки с заемщиком и залогодателем ведутся переговоры службой взыскания кредитора, всегда предлагаются различные варианты выхода из сложившейся ситуации (рефинансирование, отсрочка, пролонгация, совместная продажа и прочее). Как правило, данная работа проводится не менее полугода;
далее кредитор подает иск о взыскании задолженности в судебном порядке. Важно, что судебная практика в РК сложена таким образом, что суды не приступают к реализации залогового имущества сразу, и отклоняют иски кредиторов о взыскании задолженности за счет реализации залогового имущества, если этому не предшествовала работа по решению суда исключительно о взыскании задолженности. То есть на практике суд сначала выносит решение о взыскании долга (срок рассмотрения от двух до шести месяцев, в зависимости от количества инстанций, поведения ответчиков), затем работу по взысканию задолженности проводит частный судебный исполнитель (выявление счетов, активов, долей в компаниях и т.п. – около 1-3 месяцев);
и только в случае отсутствия иных перспектив взыскания задолженности, отсутствия возможности мирного урегулирования вопроса о возврате долга путем заключения медиативного или иного соглашения в досудебном порядке – кредитор инициирует подачу иска о взыскании задолженности за счет реализации залогового имущества (сроки судебных споров составляют от 3-х месяцев до нескольких лет).
имущество (как залоговое, так и не залоговое) реализуется только через Единую электронную торговую площадку (etp.adilet.gov.kz – далее ЕТП) – от Министерства юстиции РК. Процедура проведения торгов строго регламентирована, участники не имеют информации друг о друге, для участия в торгах необходимо оплатить госпошлину, торги проходят в автоматизированном режиме, то есть никто не может влиять на исход торгов. Согласно законодательству РК, стартовая стоимость выставленного имущества (Лот) на торгах устанавливается судом (на основании заключения независимой оценочной компании) либо устанавливается в размере рыночной стоимости, утвержденной независимой оценочной компанией; количество участников – 2 и более; торги проводятся сначала по английскому методу (на увеличение с шагом +3%), затем, в случае отсутствия спроса – цена автоматически идет на понижение с шагом -3 % до тех пор, пока какой-либо из участников аукциона первым не выкупит Лот (в режиме онлайн, через регистрацию в кабинете ЕТП). Данные о выкупе автоматически сохраняются, невозможны к корректировке.
Согласно законодательству РК, максимальный порог снижения цены составляет «-48 % », то есть до выкупа по минимальной стоимости проходит 16 шагов и на любом шаге любой из участников имеет риск невыкупа Лота. Отдельно отмечаем, что законодательно не запрещается собственнику имущества участвовать в Аукционе.

кредиторы имеют право участвовать в торгах по выкупу имущества. Как правило, это делается в случаях, когда задолженность не покрывается стоимостью реализуемого имущества и для того, чтобы предмет залога/актив должника не был реализован по низкой цене, и, в конечном итоге, Кредитор не получил за счет этого низкий объем взыскания долга. Выкупив имущество с торгов, переоформив на себя, Кредитор приступает к реализации имущества по желаемой стоимости для максимальной компенсации невозвращенного долга.
Таким образом, согласно вышеизложенной информации видно, что до момента продажи у Заемщика/Залогодателя всегда есть время (минимум один год) для разрешения в разумных пределах/на разумных условиях ситуации, чтобы не допустить потерю имущества, либо совместно продать имущество для погашения максимальной суммы долга, не доводя до судебных торгов, где существует риск продажи имущества Должника по цене ниже рыночной. Для Кредитора не является задачей участвовать в торгах, у него имеются низкие перспективы выкупа Лота по низкой цене, в связи с наличием иных неизвестных участников торгов, для взыскания долга Кредитор тратит время и деньги (штат, помещение, оборудование, техническое сопровождение, госпошлина и т.д.).

Поэтому, как правило, вина в том, что имущество было продано с торгов, лежит на самом Заемщике/Должнике.

Редкими исключениями, по нашему мнению, могут быть следующие случаи:

агрессивная политика Кредитора по взысканию задолженности. Но здесь стоит отметить, что в текущее время, когда со стороны государства имеются различные программы поддержки социально уязвимых слоев населения, сам блок проблемной задолженности у Кредитора сформирован годами, пристальное внимание органов прокуратуры, лояльность судов и т.п. - политика взыскания эволюционировала в сторону смягчения процессов, Кредиторы до последнего стараются разрешить ситуацию мирным путем;
некомпетентность сотрудников Кредитора, в результате чего, заемщику не предоставляется реструктуризация задолженности/варианты решения вопроса (не донес должным образом ситуацию по заемщику). В таких случаях не нужно останавливаться на инстанции «менеджера», а необходимо обращаться вверх по иерархии компании Кредитора, в крайнем случае в Регулятор (к примеру, по Банкам - регулятором является Национальный Банк Республики Казахстан).
Рекомендации по недопущению утери имущества при кредитовании:

Самое главное – это взвешивать свои возможности, правильно оценивать платежеспособность на этапе получения займа (заработная плата, доход от бизнеса, прочие поступления).
Обращать внимание на процентные ставки по кредиту, порядок погашения основного долга и вознаграждения, перед кредитованием изучить предложения банков, МКО, МФО.
Если вы начали испытывать сложности в погашении, незамедлительно выйти на диалог с Кредитором, открыто сообщив свою ситуацию/сложности/предложение по решению вопроса; совместно и своевременно вы с большой долей вероятности сможете не допустить дефолта, судебных процедур и т.п..
Понимать, что в случае возникновения сложности с исполнением обязательств, конечным итогом в 99,9% случаях будет реализация имущества (залогового и не залогового); привлечение юристов и прочих советчиков лишь на время затянет процедуры Кредитора, а вы лишь понесете затраты на оплату услуг 3-м лицам.
Специалистов (со знанием банковского дела и юриспруденции) следует привлекать на стадии привлечения финансирования, на начальной стадии возникновения проблем с оплатой - для оценки трезвой реальной картины, дальнейших реальных перспектив и проведения переговоров на профессиональном уровне.

Источник: https://uchet.kz/statii_i_publikacii/index.php?login=yes&ELEMENT_ID=702775