При заключении разного рода сделок с недвижимостью может возникнуть ситуация, в которой обе стороны довольны условиями договора, но не могут заключить его именно в данный момент по каким-либо причинам. Например, у покупателя денег не хватает, или продавец квартиры решает продавать жильё немного позже. Можно ли каким-то образом сохранить договорённость о заключении сделки в недалёком будущем?

Оказывается, можно. Для этого существует порядок совершения предварительного договора, который включает в себя обязательства по заключению в будущем основного договора, на условиях, предусмотренных предварительным. Чтобы документ имел юридическую силу, предварительный договор должен быть оформлен по всем нормам действующего законодательства.

Что написано пером…

Предварительный договор, как и все другие, должен быть заключён в письменной форме. Договариваясь «на словах» о том, что вы придёте через полгода с нужной суммой денег и купите квартиру, не стоит быть уверенным, что владелец жилья, найдя себе другого покупателя, откажет ему, помня о Вас — устные договоры не несут в себе никакой юридической силы.

Нотариально заверять предварительный договор необязательно, но если для заключения определенной категории договоров законодательством установлена нотариальная форма договора (договор купли-продажи жилого дома или квартиры, договор ренты), то и предварительный договор должен быть заключен в нотариальной форме.

Важна каждая мелочь.

В предварительном договоре должны быть оговорены условия, определяющие предмет основного договора. Например, если это продажа недвижимости, то нужно указать её точный адрес, площадь, собственника и остальные характеристики. Также в обязательном порядке нужно оговорить такой момент основного договора, как стоимость, за которую предполагается купить-продать или арендовать жильё.

— Необходимо обратить внимание, что предварительный договор, прежде всего, должен содержать ВСЕ существенные условия, которые в неизменном виде будут перенесены в ОСНОВНОЙ договор, — отмечает юрисконсульт ТОО «ЛИДЕР company» Дарья Ким.

— Главной особенностью предварительного договора является то, что существенные условия переходят в основной договор в неизменном виде, а заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон.

Немаловажным моментом предварительного договора является срок заключения основного договора. В том случае, когда определённый срок не установлен, основной договор должен быть заключён в течение года со дня заключения предварительного. Если стороны по истечении срока предварительного договора не заключили основной договор, и ни одна из сторон по этому поводу не обращалась в письменном виде к другой стороне, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. При этом предварительный договор сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказательства в суде.

А если передумали?

По словам юрисконсульта ТОО «ЛИДЕР company» Натальи Бегун, после того как предварительный договор со всеми необходимыми процессуальными действиями был заключен, он вступает в юридическую силу и, соответственно, влечет гражданско-правовые последствия. Однако стоит иметь в виду, что заключение предварительного договора не влечет за собой обязательного заключения основного договора, само понятие «договор» подразумевает волеизъявление сторон.

Поэтому, если одна сторона внезапно решила «пойти на попятную» и не заключать сделку, то за это должны взыскиваться убытки, но заставить заключить основной договор нельзя. Другими словами, в случае невыполнения условий предварительного договора — то есть, отказа от заключения основного договора, стороны лишены возможности требовать исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора. Но имеют полное право требовать возмещения понесенных убытков — это уже необходимо доказать в суде.

Но по обоюдному решению на стадии заключения предварительного договора в нём можно указать, что незаключение в последующем основного договора не повлечёт за собой никаких последствий.
Источник: Информационный портал kn.kz