Отчуждение имущества для государственных нужд

Проблема оценки недвижимости и возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд в свете последних изменений в законодательстве становится все более актуальной. Ряд нововведений в Земельный кодекс, а также поправки в Закон РК «О государственном имуществе» вызывают немало дискуссий и споров, которые перетекают в зал судебных заседаний.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Конституции РК принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.

Споров о необходимости отчуждения путем принудительного изъятия на практике, как правило, не бывает, стороны оспаривают только размер компенсации.

В случае обладания изымаемым земельным участком на праве собственности по ч. 1 ст. 84 Земельного кодекса РК и ст. 62 Закона РК «О государственном имуществе» он может быть принудительно отчужден для государственных нужд в исключительных случаях при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и условии равноценного возмещения имущества.

Ст.ст. 67 и 208 Закона РК «О государственном имуществе» прописывают особенности оценки изымаемого недвижимого имущества, при проведении которой установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества. Оценка производится без учета изменения стоимости в результате принятия постановления Правительства или местного исполнительного органа о начале принудительного отчуждения, а также в соответствии со стандартом, утверждаемым уполномоченным органом в области оценочной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 67 Закона РК «О государственном имуществе» стоимость земельного участка (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определяется в размере суммы, уплаченной государству, за исключением случаев, предусмотренных п. 2

ст. 67 вышеназванного закона.

П. 2 ст. 67 Закона РК «О государственном имуществе» гласит, что стоимость отчуждаемого земельного участка, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость. В случае, если в гражданско-правовом договоре цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка определяется по его кадастровой (оценочной) стоимости.

Данная норма, несмотря на свою короткую жизнь, вызывает негативную реакцию как со стороны граждан - собственников изымаемых объектов недвижимости, вынужденных идти в суд ввиду своего несогласия, так и со стороны судебных органов.

Люди, покупавшие земли в 60-90-е годы прошлого столетия, понимают, что цена того периода безусловно не сопоставима с существующими ценами, и автоматический перенос прежней стоимости участка (указанной в гражданско-правовом договоре, решении суда) в сегодняшний документ об оценке выглядит нелепо. Но именно данный размер компенсации, согласно действующему законодательству, местный исполнительный орган вправе предложить собственнику изымаемого земельного участка. В результате от предложенного размера компенсации собственник отказывается, а местный исполнительный орган вынужден обращаться в суд. Все это приводит к длительным судебным разбирательствам, в результате которых проигрывают все стороны. В этой связи возникает вопрос, для каких целей была введена норма, которая не жизнеспособна по определению и создает массу проблем для всех участников, а также для своевременной реализации проектов государственной важности?

Хотелось бы обратить внимание на явное и практически никак не мотивированное появление норм, содержащихся в п. 2 ст. 67 Закона РК «О государственном имуществе», а также в ст. 96 Земельного кодекса РК, носящих неконституционный характер. Эти нормы прямо противоречат Конституции РК (ст. 26), гласящей о возможности принудительного отчуждения имущества лишь при условии равноценного его возмещения.

Также следует отметить, что данная норма (п. 2 ст. 67 закона) диссонирует с недавно принятым Стандартом оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» от 28 июня 2012 г. № 240. П. 4 Стандарта оценки гласит, что «при проведении оценки изымаемого для государственных нужд имущества установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества без учета ее изменения в результате принятия постановления об изъятии имущества, определяемая независимым оценщиком на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд». А рыночная стоимость, согласно вышеназванного Стандарта оценки, «это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было».

Судя по анализу судебных дел, в абсолютном большинстве случаев с учетом времени рассмотрения, проведения экспертиз, в том числе повторных, прохождение дела через все или несколько судебных инстанций до вступления решения в законную силу, времени фактического исполнения решения и даты возмещения убытков проходит более шести месяцев. Возникает вопрос, требующий разъяснения. Получается, что оценку, прилагаемую к иску и указанную в предложении о выкупе, нельзя брать за основу при вынесении решений, и требуется еще как минимум одна оценка, максимально приближенная к дате вынесения решения и его исполнения.

Источник: Алматинская городская коллегия адвокатов