Последние годы показывают значительный рост гражданских дел, вытекающих из договоров ипотеки, в том числе по искам банков и других ипотечных организаций.

Банки и ипотечные организации обращаются в основном с требованиями о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. Подавляющее большинство дел связано с ипотекой жилых помещений по договорам банковского кредита, стороной в которых выступают физические лица.

Суд при разрешении споров данной категории руководствуется Гражданским кодексом РК, законами РК «Об ипотеке недвижимого имущества», «О банках и банковской деятельности», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей», «Об акционерных обществах» и др.

При этом банки и ипотечные организации, обращаясь в суд с исками о досрочном возврате всей оставшейся части предмета займа вместе с причитающимся вознаграждением, ссылаются на условия договора и пункт 3 статьи 722 ГК.

В соответствии с указанным пунктом, если договором предусмотрено возвращение предмета займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части предмета займа, заимодатель вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся части предмета займа вместе с причитающимся вознаграждением. Право требования досрочного возврата предмета займа, как правило, предусматривается и договором займа.

При этом банк, в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 722 и статьи 723 ГК, обязан предупредить заемщика не позднее, чем за месяц до обращения в суд с требованием о взыскании суммы задолженности по договору займа. В этом случае порядок предварительного урегулирования спора будет считаться соблюденным, если банк предоставит в суд уведомление (или претензию), направленное заемщику (с доказательством о вручении) не позднее, чем за месяц до обращения в суд с требованием о взыскании суммы задолженности по договору займа.

В силу ст. 20 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», заложенное имущество при неисполнении должником основного обязательства может быть реализовано в судебном либо во внесудебном порядке, обращено в собственность залогодержателя в предусмотренных соглашением сторон и действующим законодательством случаях.

В большинстве случаев взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда и судебная практика складывается в пользу кредиторов. Основаниями удовлетворения исков банков о взыскании задолженности по ипотечным кредитам является неисполнение заемщиками обязательств по договорам займа, в отдельных случаях - невозможность реализовать предмет залога и обеспечить таким образом исполнение обязательства во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 318 ГК РК удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами или договором, в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 21 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

В действующем законодательстве нет норм, запрещающих обращение взыскания на залоговое жилье. Поэтому судом допускалось вынесение решений об обращении взыскания на жилище.
Если размер долга и вина ответчиков по указанным категориям дел подтверждались представленными истцами доказательствами, при разрешении этих дел в части взыскания задолженности судом выносились решения об удовлетворении исковых требований кредиторов путем взыскания предъявленных денежных сумм.

В некоторых случаях, с учетом обстоятельств дела, суд снижал неустойку ввиду ее неправильного исчисления либо на основании ст. 297 ГК РК.

Есть примеры, когда суд оставлял без удовлетворения иски в соответствии со ст. 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», согласно которой в обращении взыскания на заложенное по ипотечному договору имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 321 ГК, залогодержатель вправе потребовать досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 314 настоящего Кодекса);
3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (пункт 2 статьи 313 настоящего Кодекса), если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

4) обращения взыскания на предмет залога в целях исполнения обязательств залогодателя по исполнительным документам перед третьими лицами, не имеющими преимущества перед требованием залогодержателя, при отсутствии у залогодателя иного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае:

1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 312 настоящего Кодекса;
3) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 315 настоящего Кодекса).

Думается, необходимо разъяснение практики применения требований статей 321, 722 ГК в части досрочного исполнения обязательств по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.

Проблемным остается разрешение вопроса о судебной реализации залогового имущества. В обзоре практики рассмотрения судами республики в первом полугодии 2009 года гражданских дел, связанных с обеспечением исполнения обязательств, проведенной надзорной судебной коллегией по гражданским и административным делам Верховного Суда РК, отмечается, что условие о внесудебной реализации залогового имущества не носит императивного характера, а является правом кредитора-залогодержателя и не исключает возможности судебной реализации. Кроме того, все тексты залоговых ипотечных обязательств содержат условие о судебном разрешении всех споров, вытекающих из договоров залога, в случае невозможности их урегулирования во внесудебном порядке. Указанное позволяет резюмировать, что и нормы действующего законодательства и условия ипотечных соглашений не преграждают и не ограничивают прав заинтересованной стороны прибегнуть к судебной защите.

В то же время требует разрешения вопрос о том, требуется ли для решения вопроса о судебной реализации предмета залога предъявление одновременно требования о взыскании задолженности, поскольку мнение судей по этому вопросу неоднозначно.
Также, по мнению отдельных судей, банки и иные кредитные организации вправе требовать с заемщика досрочный возврат предмета займа вместе с причитающимся вознаграждением лишь после расторжения договора займа.
Однако в этом случае в силу п. 1 ст. 403 ГК обязательство между сторонами считается прекратившимся, соответственно, в силу требований подпункта 1 пункта 1 статьи 322 ГК с прекращением обязательства по займу прекращается и залог. Поэтому досрочное взыскание следует расценивать в качестве односторонней сделки, изменяющей условия договора о сроке возврата займа. Это положение корреспондируется с положениями ст. 273 ГК, предусматривающей недопустимость одностороннего изменения условий договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.
Источник: www.ug.zanmedia.kz