До настоящего времени оценка имущества не являлась распространенной услугой для населения, но теперь стала востребованной и необходимой в ряде случаев как для физических, так и для юридических лиц.

Сегодня данная сфера деятельности в Казахстане сопряжена с проблемами различного характера как для оценщиков, так и для потребителей их услуг.

Согласно национальному законодательству предоставление услуг по оценке имущества требует наличия у юридического лица или индивидуального предпринимателя лицензии. В 1998 г. в Закон РК «О лицензировании» был введен такой вид деятельности, как оценка недвижимого имущества. В ноябре 2000 г. был принят Закон РК «Об оценочной деятельности в РК» - законодательный акт, регулирующий отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяющий права и обязанности субъектов оценочной деятельности.

Последующими поправками в законодательство РК в 2009г. оценочная деятельность была сгруппирована в два вида: оценка имущества, включающая в себя оценку движимого и недвижимого имущества, и оценка интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов.

По данным, в Северо-Казахстанской области приблизительно 90 процентов из всех заключаемых договоров с оценочными компаниями приходится на оформление банковских кредитов под залог квартиры, жилого дома или другой недвижимости.

Реже услуги по оценке недвижимости заказывают при совершении сделок купли-продажи и для определения страховой стоимости при страховании объектов.

Аналогичная ситуация в других областях, за исключением городов Алматы и Астана, где заказчиками часто выступают застройщики, крупные девелоперские компании, которые имеют потребность в определении рыночной стоимости строящегося жилья в конкретном районе для предложения его к продаже.

Рассмотрим более подробно ситуацию по оценке при получении кредита под залог недвижимости. В данном случае возникают трехсторонние отношения: банк – клиент - оценочная компания.

В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества», оценка имущества, привлекаемого в качестве залогового обеспечения, осуществляется обязательно с участием независимого оценщика. Для проведения объективной и достоверной оценки им не может быть избран оценщик самого банка. Учитывая, что банк несет все риски он имеет право провести экспертизу отчета независимого оценщика, проверить правомочность его деятельности, наличие соответствующей лицензии, членства в Палате оценщиков, наличие страхования гражданско-правовой ответственности оценщика, что является обязательным для каждого оценщика как физического, так и юридического лица.

В случае, если банк выявляет нарушение в работе оценщика, он может не принять его отчет, так как в будущем существует риск признания его недостоверным со всеми вытекающими рисками для банка. При этом экспертизу отчетов в спорных ситуациях проводит Палата оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчет.

Чтобы снизить собственные риски, банк стремится осуществить тесное сотрудничество с определенными оценщиком(ами). В нашем регионе существует практика, когда в ряде филиалов банков некоторые оценочные компании располагаются в здании банка (согласно договорам аренды). Сотрудники банка рекомендуют клиентам обращаться за услугами оценщика именно к данной компании, мотивируя это оперативностью при получении кредита, хотя данная практика приводит к занижению стоимости оцениваемого имущества, препятствует оказанию оценочной деятельности в конкурентной среде в рамках действующего законодательства РК и зачастую осуществляется с нарушением законодательства РК в сфере оценочной деятельности.

Обращаясь в независимые оценочные компании, клиент должен понимать, что оценщик даст расчет рыночной стоимости, например квартиры, но при этом, определяя залоговую стоимость, банк применит «дисконт», то есть скидку, в которую закладываются риски банка. Филиалы наших банков применяют до 50 процентов дисконта по квартирам. Иначе говоря, если оценщик оценит квартиру в 50 тысяч долларов, то её залоговая стоимость составит 25 тысяч долларов. Данную сумму банк и будет брать за основу при выдаче кредита под залог квартиры.

Другая сфера, где население наиболее часто сталкивается с необходимостью прибегнуть к услугам оценщика, - это оценка материального ущерба.

В настоящее время с необходимостью воспользоваться данной услугой оценщика может столкнуться любое лицо при затоплении, пожаре в квартире или дорожно-транспортном происшествии.

Если в первом случае отчет об оценке материального ущерба будет необходим в суде в качестве доказательства размера причиненного ущерба, то отчет об оценке состояния транспортного средства дорожно-транспортного происшествия необходим при обращении в страховую компанию с целью определения суммы страховой выплаты или взыскания суммы материального ущерба через суд.

В обоих приведенных случаях необходимо помнить, что действующее законодательство РК не ограничивает пострадавшее лицо в выборе независимого оценщика. При обращении в страховые компании при наступлении страхового случая, к примеру ДТП, по аналогии с банками некоторые страховые компании практикуют рекомендовать своим клиентам определенного оценщика, а в отдельных страховых компаниях осмотр транспортного средств осуществляет не независимый оценщик, а заинтересованный сотрудник страховой компании, что, естественно, может привести к занижению суммы возмещаемого ущерба.

Данная практика способствует нарушению норм Закона РК «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспорта средств», так как лишает клиента права самостоятельного выбора независимого эксперта-оценщика, приводит к нарушению норм Закона РК «Об оценочной деятельности в РК», Закона РК «О конкуренции» и может способствовать признанию отчетов об оценке, выполненных недобросовестным оценщиком, недостоверными, со всеми вытекающими последствиями.

Хотелось бы затронуть и тему судебной экспертизы, которая является весьма востребованной в случае оспаривания рыночной стоимости объекта оценки в ходе судебного спора.

В подобных случаях первое, о чем необходимо знать, - это то, что судебная экспертиза и оценочная деятельность в Казахстане регулируются разными законодательными и нормативно-правовыми актами. Если в ходе осуществления оценки оценщик руководствуется нормами Закона РК «Об оценочной деятельности в РК» и стандартами оценки РК, то судебный эксперт - нормами Закона РК «О судебно-экспертной деятельности в РК» и методиками, утвержденными Министерством юстиции РК. Более того, если оценку может заказать любое физическое или юридическое лицо по собственному желанию, то судебная экспертиза назначается по постановлению либо определению суда.

Еще один важный момент, на который хотелось обратить внимание потребителей услуг оценщика, - это то, что в нашем регионе осуществляют деятельность в сфере оценки имущества ряд оценочных компаний, в которых услуги по оценке имущества оказывают специалисты, не имеющие личных лицензий и не включенные в список лиц, имеющих право осуществлять оценку от имени юридического лица.

Данные специалисты проводят осмотр и обследование оцениваемого объекта, не являясь оценщиками, тогда как, согласно ст. 12 Закона РК «Об оценочной деятельности в РК», эта функция является непосредственной обязанностью специалиста-оценщика.

Таким образом, при заключении договора с оценщиком о проведении оценки следует обратить внимание на наличие у него государственной лицензии на право осуществления оценочной деятельности. В случае отсутствия данного документа, во избежание признания в последующем отчета об оценке недостоверным в суде, необходимо обратиться в Департамент юстиции с соответствующим заявлением.

Источник:www.ug.zanmedia.kz