В жизни нередко в силу определённых обстоятельств встаёт вопрос о выделе доли в недвижимости. Как быть в таких случаях, кто имеет право на долю и какова процедура её выделения? Ответы на эти вопросы мы искали с помощью юриста ТОО «Компания Мувинг» Сакена Ешмуратова.

Зафиксировано документально

Самый первый и, наверное, определяющий вопрос — кто имеет право на выделение доли, а кто не сможет её получить? Чтобы разрешить эту дилемму, необходимо заглянуть в право-устанавливающие документы на квартиру — в графу «собственники».

— Выделить долю могут тем людям, которые указаны в правоустанавливающем документе в качестве сособственника, — объясняет юрист.

— И если человек, претендующий на выдел доли в недвижимости, не является сособственником, то не сможет ничего получить по закону.

Пример из юридической практики

Когда пошел разлад в отношениях между Инной и ее матерью, сейчас никто из них и не вспомнит. Дочь раздражали постоянные упреки и нравоучения матери, мать же никак не могла понять, на каком этапе воспитания она отстранилась от формирования мировоззрения своей единственной дочери. Психологи бы поставили диагноз — «конфликт «отцов и детей». В пылу очередного скандала Инна решила разрубить этот гордиев узел — разделить квартиру, а свои родственные чувства к матери выражать на расстоянии. Однако во всех юридических конторах, куда она обращалась за консультациями, ее ждал один ответ — «у вас нет оснований на выдел доли в квартире матери, вы не являетесь сособственником. Претендовать на квартиру вы вправе только после смерти собственника — по нормам наследственного права».

Каждому свое

После выяснения того, кто имеет право на выделение доли, возникает закономерный вопрос — как её получить?

— Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Оно может находиться в общей собственности с определением долей каждого сособственника (общая долевая собственность) или без определения долей (общая совместная собственность), — поясняет Сакен Ешмуратов.

— Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то в правоустанавливающем документе должно быть конкретно указано, какие доли имеют сособственники. Если размер долей участников долевой собственности не определён, то доли считаются равными. Если недвижимость находится в общей совместной собственности, то, чтобы выделить долю, необходимо сначала определить часть, принадлежащую каждому сособственнику и только потом требовать её выдела. Определить долю, а также произвести её выдел можно обоюдным соглашением, либо в судебном порядке. Если дело дошло до суда, то судья, уже исходя из количества сособственников, указанных в правоустанавливающем документе, определяет долю каждого из них. В зависимости от того, какие улучшения были произведены сособственником, он вправе требовать увеличения своей доли и в судебном порядке доказывать это.

После определения доли каждого сособственника выдел доли производится либо в натуре, либо в денежном выражении. Человек, который обращается в суд с иском о выделе ему доли, должен предварительно обратиться в независимую оценочную компанию для определения средней рыночной стоимости спорной недвижимости. Исходя из этой стоимости, определяется сумма в качестве компенсации за его долю. Если сторона ответчика не согласна с оценкой среднерыночной стоимости, то она вправе заказать оценку фактического состояния недвижимости.

Пример из юридической практики

Серик и Алан — двоюродные братья-одногодки. После успешных вступительных экзаменов (окончания школы) родители братьев отправили их учиться в областной центр и купили квартиру, чтобы дети не мыкались по общежитиям и съемным комнатам. Однако со временем дороги братьев разошлись, каждый пошел своим путем. По окончании вуза Серик уехал в другой регион. А Алан остался — обзавелся семьей и жил в квартире, когда-то купленной им на двоих с братом.

Когда Серик вернулся, то родственные чувства уступили место конкуренции, ведь квартирный вопрос, о котором говорил еще булгаковский Воланд, способен испортить не только москвичей. Братья, подгоняемые своими женами, кинулись в борьбу за квартиру. Серик подал судебный иск о выделе доли. Однако в иске ему отказали, мотивируя это тем, что квартира была в общей совместной собственности, и поэтому для начала необходимо было определить долю каждого собственника и только потом требовать свою. А так как о добровольном соглашении не могло быть и речи, пришлось решать этот вопрос в судебном порядке.

Серик попросил суд признать их доли в квартире равными. А заодно обратился в независимую оценочную компанию для определения среднерыночной стоимости квартиры. Алан, в свою очередь, попросил суд признать за ним большую долю, предоставив в суд документы, подтверждающие стоимость ремонта, произведенного за его счет. Взвесив все «за» и «против», суд решил: за Аланом оставить ¾, а за Сериком ¼. А так как долю Серика невозможно было выделить в натуре, то суд обязал выплатить Алана компенсацию в денежном выражении. Уже после судебных слушаний Алан узнал от своего адвоката, что если бы Серик заказал оценку фактической, а не среднерыночной стоимости квартиры, тогда материальная компенсация могла быть значительно выше.

Предупрежден – значит вооружен

Перед тем как совершать какую-либо сделку, необходимо обратиться за юридической консультацией. Если стоит вопрос о приобретении недвижимости, к примеру, на пару с другом, братом или в гражданском браке, то во избежание возможных недоразумений лучше оформить ее как общую долевую собственность, тогда каждый из сособственников будет знать, какая доля ему принадлежит.

Пример из юридической практики

Галина и Владимир жили в гражданском браке — оба были в разводе, причем у каждого о браке остались не самые лучшие воспоминания. Поэтому ни у кого не возникло желания обременять свои отношения «лишним штампом». Когда зашел вопрос о приобретении квартиры, то каждый решил, что любовь любовью, а «тылы» должны быть прикрыты. Перед тем как оформить квартиру, они обратились за юридической консультацией. И не зря. Ведь имущество, приобретенное в гражданском браке, не будет считаться совместно нажитым. А значит и нормы законодательства о браке и семье на него не распространяются — собственником считается тот, на чье имя оформлен договор купли-продажи квартиры. После проведенного экскурса в юрис-пруденцию Галина и Владимир решили на «семейном совете» оформить квартиру как общую долевую собственность с указанием долей каждого из них. А для подстраховки указать в договоре купли-продажи внесенные каждым суммы.

— Но как в любом правиле, в судебной практике также имеются исключения, — отмечает Сакен Ешмуратов. — Вспомнился мне такой неординарный случай: молодая семья, не регистрируя свой брак в ЗАГСе, проживала в гражданском браке, и на момент начала совместного проживания у супруга, как говорится, «не было за душой ни гроша», а вот у его дамы имелась крупная сумма денег, полученная в наследство. В период совместного проживания супруг, получив деньги от гражданской жены, решил заняться предпринимательской деятельностью. Начал с небольшого бизнеса по розливу газированных напитков, который впоследствии он смог развить до цеха по производству этих напитков.

Выгодно продав свой цех, супруг начал строительство автомойки и благодаря своей «предпринимательской жилке» смог развернуть свой бизнес на «широкую ногу». Дело приносило стабильный доход, при котором семья никогда не нуждалась в деньгах. Пара прожила в гражданском браке около 10 лет, вырастила сына и решила разойтись. С целью раздела имущества супруга обратилась с исковым заявлением в суд и сумела доказать, что для бизнеса использовались именно её деньги. По результатам рассмотрения заявления было вынесено решение суда о разделе. В обосновании судом была сделана ссылка на нормы гражданского кодекса, в соответствии с которым при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением участников, их доли признаются равными. Кроме этого, супругом не было предоставлено доказательств того, что он вложил денег больше, чем его гражданская жена.

Источник: Информационная служба www.kn.kz