Классик французской и мировой литературы Оноре де Бальзак еще в первой половине XIX века сказал: «Ничто так плохо не знаем, как то, что каждый должен знать: закон». В том что слова классика актуальны до сих пор, можно убедиться, участвуя в судебных спорах по земельным вопросам.
В качестве примера хочу привести часто встречающийся в судебной практике спор, когда на один и тот же земельный участок претендуют двое или более физических лиц. Нередко бывает так: одна из сторон в судебном споре имеет правоустанавливающий и идентификационные документы (государственный акт на право пожизненного наследуемого владения землей), которые не зарегистрированы в регистрирующем органе. У другой стороны они также имеются (акт на право частной собственности), и к тому же они зарегистрированы в органах юстиции. Между тем спор идет об одном и том же земельном участке. Одна из сторон владеет им с середины 90-х годов, а другой стороне участок предоставлен позже, при этом его право собственности зарегистрировано. Имеет ли в данном случае зарегистрированное право на земельный участок приоритет над незарегистрированным?
В ст. 7 Закона РК с изменениями и дополнениями по состоянию на 25 марта 2011 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» указано, что права на недвижимое имущество возникают с момента его регистрации. Пункт 6 данной статьи предусматривает, что при установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из следующих положений:
1) зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными;
2) приоритет ранее возникших прав (обременений прав) на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством.
В данном случае необходимо руководствоваться подпунктом 2 указанной статьи, ибо первое лицо владеет землей на основании государственного акта на правах пожизненного наследуемого владения, что соответствует законодательству, действовавшему в момент их возникновения. А другой, который зарегистрировал свои права, получил земельный участок позже.
Кроме того, следует отметить, что согласно п. 1 ст. 122 Указа Президента РК «О земле» от 22 декабря 1995 года граждане Казахстана, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся их собственниками.
Следовательно, и первый владелец, имеющий госакт на правах пожизненного наследуемого владения, становится собственником земельного участка. Суд выносит постановление в его пользу.
Второй же владелец остался в проигрыше, потому что при выделении ему земельного участка, имеющего хозяина, представителями исполнительного органа власти был нарушен закон. Намеренно или по незнанию - это уже другой вопрос. Чтобы не оказаться в проигрыше, второму владельцу нужно было, конечно, при заключении сделки обратиться к адвокату или опытному юристу.
Или возьмем другой пример. Некие граждане получили земельные участки в садоводческом товариществе, узаконили свои права на пользование ими. И все! В течение последующих нескольких лет полученное по закону недвижимое имущество оказалось в прямом смысле «недвижимым» - здесь не велось строительство, не извлекался какой-то доход - все заросло по пояс травой и бурьяном. Видя подобное, местный исполнительный орган выделил - в рамках действующего закона - эти земельные участки другим лицам, которые так же, как и предыдущие землепользователи, узаконили свои права. Но на этом не остановились - построили дома и проживают там с семьями. Потом произошло то, что должно было произойти, - между указанными землепользователями возник спор. Решением суда земельные участки оставлены в пользу последних, а в иске первым отказано, поскольку они в течение 3-5 лет не занимались их освоением по назначению.
Тут нужно обязательно выделить следующее. В соответствии со ст. 92 Земельного кодекса, в случаях, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение 2 лет, то такой участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном ст. 94 ЗК, согласно которой иск о принудительном изъятии может быть предъявлен землепользователю только после письменного предупреждения, сделанного не менее, чем за год до предъявления иска. Поскольку местный исполнительный орган (скорее всего, из-за незнания закона) подобных действий не совершил, допустив тем самым нарушение земельного законодательства, то он - теперь уже по закону - должен выделить первым землевладельцам другие земельные участки.
Можно привести еще массу других примеров, когда местными властями допускаются нарушения земельного законодательства, превышаются полномочия в вопросах выделения земельных участков и многое другое. Почти все земельные споры, рассматриваемые в судах, - это результат недоработок и нарушения земельного законодательства. Доходит до того, что при предоставлении земли специалисты местных исполнительных органов (отдел по земельным отношениям, кадастровое бюро, сельские и аульные акиматы и т.д.) не выезжают на место, из-за чего одни и те же участки предоставляются двум и более лицам. Либо происходит наложение земельных участков у соседей, владельцев смежных участков. Бывает так, что человек, получив земельный надел, решается через некоторое время построить там жилье. Приходит туда полный самых радужных намерений, а там уже стоит дом - правда, построенный другим. Некоторые землевладельцы, забыв о законе и элементарных нормах цивилизованного поведения, захватывают не только чужие земельные участки, но и «прихватывают» участки общего пользования, например, отрезок проезжей части. Один из сельских акимов оказался настолько «внимательным» к просителю, что наделил его правами на часть земельных участков, находящихся в законной собственности других граждан. Естественно, по всем разбираемым в судах земельным спорам допущены нарушения земельного законодательства со стороны исполнительных органов, выносятся частные определения. Нельзя еще, на наш взгляд, забывать о политическом значении принимаемых решений. С первых дней независимости Главой государства - Лидером нации Н. Назарбаевым предпринимаются все меры для повышения жизненного уровня народа Казахстана, создания ему социально комфортных условий для жизни. К таким мерам относится Указ Президента РК «О земле» от 22 декабря 1995 года, последующие указы о легализации имущества, бесплатном выделении десятков соток земли каждому желающему.
Подытоживая сказанное, можно сказать: дел по земельным спорам было гораздо меньше, если бы местные исполнительные органы четко выполняли возложенные на них функции, соблюдали законы. Если же говорить о физических лицах, то незнание законов зачастую может нанести им серьезный материальный и моральный ущерб. Многие споры можно было бы решить на месте, не доводя до суда, а главное, без серьезных материальных и моральных потерь. Ведь земельный спор, как гласит казахская поговорка, самый скандальный и самый трудный.
Самат КЕНЕНБАЕВ,
судья Алматинского
областного суда
Источник: Юридическая газета