Когда стороны не могут сразу заключить желаемую сделку в силу разных обстоятельств, возникает необходимость зафиксировать предварительную передачу денег в счет будущей оплаты по сделке, а также сделать так, чтобы ни одна из сторон в будущем не отказалась от заключения этой сделки. Часто в этом случае прибегают к задатку.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса РК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

Чаще всего обеспечиваются задатком договора купли-продажи недвижимости, в частности квартир. Обе стороны хотят быть уверенными в том, что сделка, которую они наметили, состоится. Покупатель хочет, чтобы квартира, которую он желает приобрести, в процессе оформления сделки не была предложена другому, более выгодному покупателю. Продавец квартиры так же требует гарантии, что покупатель не найдет в это время более подходящую квартиру и продавец не потеряет других потенциальных покупателей, которым он был вынужден отказать.

Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке. В соглашении должны быть указаны: полная сумма, за которую будет продаваться недвижимость, т.к. это служит обеспечением того, что продавец не изменит суммы продаваемой квартиры в последующем, точный адрес недвижимости, полные реквизиты сторон, подписывающих соглашение. Также оговариваются сроки исполнения обязательства (дата заключения договора купли-продажи) и сумма задатка. Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу менять эту стоимость, ссылаясь на действительные или надуманные причины. Кроме того, в соглашении о задатке должен быть определен срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределенное время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка.

Во избежание признания сделки недействительной, даже если стороны рассчитываются в иностранной валюте, требуется, чтобы все суммы были указаны в тенге. Задаток должен выплачиваться только собственнику или собственникам квартиры, также получить задаток может лицо, распоряжающееся имуществом по нотариальной доверенности, в которой прописаны эти полномочия. Если у имущества несколько совладельцев, все они должны выступать в соглашении о задатке как сторона, берущая задаток. Если лицо, выдающее задаток, состоит в зарегистрированном браке, для выплаты задатка требуется согласие супруга. Также перед выдачей задатка необходимо узнать, есть или нет у будущего продавца супруг (супруга) и согласен ли он (она) на предстоящую продажу. Отсутствие согласия супруга может поставить под угрозу совершение сделки.

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 338 Гражданского кодекса РК). Эти правила действуют, даже если их не оговорить в соглашении о задатке, в силу того, что они установлены законом. Если же стороны до исполнения договора по своему соглашению решили добровольно его не исполнять либо договор невозможно исполнить и в этом нет вины ни одной из сторон, сумма задатка должна быть просто возвращена.

Обязательного нотариального оформления данное соглашение не требует. Однако в случае неисполнения одной из сторон обязательств и возникновения спора по нотариально заверенному соглашению о задатке при налии оформленного соглашения в ходе судебного заседания легче доказать обстоятельства дела.

Если соглашение о задатке было нарушено и стороны намерены отстаивать свою правоту в суде, то отказ одной из сторон от соблюдения принятых на себя обязательств лучше документально зафиксировать, максимально собрав доказательства. К примеру, если одна из сторон после заключения соглашения о задатке уклоняется от оформления договора купли-продажи, можно отослать заказным письмом уведомление примерно такого содержания: «Ввиду того, что срок заключения сделки купли-продажи наступил, предлагаю исполнить обязательство и заключить договор купли-продажи». Если после такого уведомления продавец продолжает уклоняться от оформления договора купли-продажи, это будет подтверждать его отказ от принятых на себя обязательств. Кроме того, обманутая сторона вправе требовать возмещение понесенных убытков, а сторона, ответственная за неисполнение обязательства, должна возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка. К примеру, покупатель до заключения договора купли-продажи переехал в квартиру, которая будет выступать объектом в договоре купли-продажи, и начал делать в ней ремонт, а продавец в последующем отказывается от заключения сделки. В таком случае убытки, понесенные покупателем, можно будет взыскать. Если для ремонта квартиры покупались материалы, нужно предоставить чеки, если нанимались рабочие, то необходимо заключить с ними договор (при этом в договоре нужно указать квартиру, в которой производится ремонт) и также попросить документы, подтверждающие оплату их услуг. С другой стороны, если покупатель отказывается от исполнения обязательства по приобретению квартиры, а продавец для заключения договора с покупателем потратил время, собирая справки для оформления договора купли-продажи, отказался от других покупателей или цены на квартиру значительно снизились, то продавец вправе потребовать возмещения убытков с учетом задатка.

Если сроки исполнения обязательства, оговоренные в соглашении о задатке, по обоюдному согласию переносятся сторонами на более поздний срок, то во избежание дальнейших недоразумений необходимо внести изменения в существующий документ, оформив дополнительное соглашение.

Задаток - один из способов обеспечения совершения будущей сделки, и не зная правовых норм, регулирующих данные отношения, порядка оформления, неблагоприятных последствий заключения соглашения о задатке, ответственности за его неисполнение, имущественных возможностей другой стороны, можно причинить себе неприятности, поэтому перед заключением соглашения необходимо проконсультироваться со специалистами.

Источник: Юридическая газета