В современных условиях собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований. Вот почему охрана существующих отношений собственности - важнейшая задача всякой правовой системы, ее стержень в конечном счете.

Одной из фундаментальных гарантий существования в Казахстане права частной собственности является ст. 6 I раздела Конституции, в которой закреплено, что «в Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность».

Право собственности как одна из основ конституционного строя РК представляет собой основополагающий институт казахстанской правовой системы и охраняется нормами едва ли не всех отраслей права: уголовного, устанавливающего ответственность за преступное посягательство на имущество государства, юридических лиц и граждан; административного, наказывающего мелкие проступки такого рода; трудового, регулирующего, например, материальную ответственность работников за причиненный ими работодателю имущественный ущерб; земельного, семейного и др. Но центральное место занимает, безусловно, гражданское право, и в его рамках - институт защиты права собственности и других вещных прав, которому посвящены многие главы Гражданского кодекса РК.

Жилищное право выражено в законах РК и иных нормативно-правовых актах. Жилищное право представляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. Некоторые нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне - местными представительными и исполнительными органами.

Под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т.е. отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье.

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет других отраслей права, в первую очередь с нормами гражданского права. Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства.
Основным законодательным актом РК в области регулирования жилищных правоотношений является Закон «О жилищных отношениях».

Ст. 1 данного закона определяет основные понятия жилищного законодательства республики: «Жилищное законодательство РК регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц и государственных органов, связанные с основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилище и права пользования ими; обеспечением сохранности и ремонта жилых помещений; контролем государственных органов над соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда».

Также данная статья гласит: отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития и наращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством с учетом требований, установленных настоящим законом.

Далее в законе приводится определение жилищного фонда РК, который включает:
- частный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности;
- государственный жилищный фонд - жилища, принадлежащие на праве собственности государству и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.

Принудительное изъятие жилых помещений местными представительными и исполнительными органами или иными организациями в домах частного жилищного фонда и жилищного фонда государственных предприятий запрещается, кроме случаев, предусмотренных настоящим законом и другими законодательными актами.

Законом определены порядок предоставления жилища в собственность при сносе жилого дома в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных надобностей, право общей собственности на жилище, порядок регистрации права собственности на жилище.

Ст. 18 определяет основные права и обязанности собственника жилища. Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.
Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов, при этом должны соблюдаться строительные, санитарные, противопожарные и другие обязательные нормы и правила.

Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.
Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.
Раздел 3 данного закона содержит понятие и порядок образования кондоминиума. Также в данном разделе закона содержатся статьи №№ 32-42, в которых приведены описание процедуры регистрации кондоминиума, права и обязанности участников, особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений, управление объектом кондоминиума.

В ст. с 43 по 53 рассматриваются порядок образования, регистрации кооперативов собственников помещений, а также условия членства, структура и полномочия органов управления данными кооперативами.
Таким образом, Закон РК «О жилищных отношениях» является основным законодательным актом, регулирующим жилищные правоотношения в республике.

Следующим законодательным актом в этой области является Гражданский кодекс РК, содержание которого в основном направлено на регулирование всякого рода имущественных споров, в том числе и жилищных.
В ГК РК приводится понятие права на неприкосновенность жилища граждан. Так, ст. 146 ГК РК «Право на неприкосновенность жилища» гласит: «Гражданин имеет право на неприкосновенность жилища, то есть право пресекать любые попытки вторжения в жилище помимо его воли, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами».

В ст. 227 ГК РК рассматриваются вопросы общей собственности на приватизированное жилище, «выкупленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизации жилище в домах государственного жилого фонда переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними».
Особенности права совместной собственности на приватизированное жилище определяются законодательными актами о жилищных отношениях.

В ходе проведенного анализа выяснено, что в Казахстане в настоящее время действуют несколько нормативно-правовых актов, регулирующих область жилищного права. Основным из всех проанализированных нормативно-правовых актов РК в области жилищного законодательства является Закон РК «О жилищных отношениях». Данный закон в большей степени регулирует и определяет теоретические основы жилищного права Казахстана, а Гражданский кодекс РК больше ориентирован на гарантирование интересов собственников недвижимости и, в частности, жилья.

В условиях, когда подавляющее число жилых помещений находится в частной собственности, роль государства в регулировании жилищной сферы существенно меняется. Для реализации новых полномочий государства в жилищной сфере Правительством РК определен ряд приоритетных направлений решения жилищной проблемы в республике, например, активизация жилищного строительства, развитие системы жилищных строительных сбережений. Другая часть жилищных вопросов, в частности, содержание частного жилищного фонда, практически полностью возложена на собственников жилых помещений.

Таким образом, на самом высшем законодательном уровне любому гражданину Казахстана гарантируется защита его прав собственника на жилье, находящееся в его собственности.

Источник: Юридическая газета