Для большинства людей покупка квартиры — одно из самых важных решений в жизни, к которому готовятся по нескольку лет. И когда долгожданное жильё вот ­вот должно оказаться в руках,многие начинают терять бдительность и упускают крайне важный момент — проверку юридической чистоты покупаемого жилья.

Согласитесь, квартира не сапоги и даже не машина, купив которые и столкнувшись с рядом проблем, теряешь не так много денег и нервов. А вот приобрести квартиру с неприятным «секретом» вроде дополнительно прописанных жильцов или «хвоста» из разнообразных долгов было бы более чем обидно. Так как же обезопасить себя от неприятностей или хотя бы быть готовым в случае чего доказать в суде свои права на жильё?

О правах и обременениях узнают в ЦОНе

Объявления проштудированы, продавцы обзвонены, квартиры пересмотрены, и среди множества вариантов найден подходящий. Цена тоже устраивает. Теперь стоит запастись терпением и всё разузнать.

Первым делом нужно выяснить, является ли человек, с упоением описывавший вам достоинства приглянувшейся квартиры и проводивший экскурсию по комнатам, полноправным владельцем жилья. Идеальный способ — узнать историю интересующей вас квартиры в РГКП «Центр по недвижимости». История жилья отнюдь не единственный документ, позволяющий проследить чистоту сделки. Можно ещё получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость и узнать технические характеристики квартиры. В этом документе указана вся информация, необходимая для заключения сделки: сведения об объекте недвижимости, права, зарегистрированные на этот объект, а также ограничения (обременения) прав.

Юридические аспекты продажи жилья

Такую справку может получить бесплатно любой человек, заинтересованный в той или иной квартире. Единственное, что нужно сделать для её получения, — принести в ЦОН документ, удостоверяющий личность. После этого вам выдадут выписку из кадастрового центра, в котором регистрируются права и обременения на недвижимость. До заключения сделки все существующие обременения продавцу необходимо снять.

Требование о согласии супруга не учитывается, если квартира была приобретена продавцом до вступления в брак, получена им во время брака в дар или по наследству.

Хозяев может быть несколько

Не стоит забывать и о том, что квартира может находиться в общей совместной собственности нескольких лиц. При продаже квартиры, находящейся в общей совместной собственности, каждый из собственников выступает по договору в качестве продавца. Такая ситуация возникает, например, когда жилое помещение было приватизировано всеми проживающими в нём членами семьи или приватизировано одним членом семьи, но с учетом отсутствующих его родственников на момент приватизации недвижимости.

Вторая причина нахождения жилья в совместной собственности — когда недвижимость была куплена одним из супругов на момент нахождения в браке. В этом случае она является общей совместной собственностью супругов. Для того чтобы продать эту квартиру, продавец должен иметь нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Право собственности на приобретаемую квартиру подтверждается соответствующим договором.

Как защитить свои права на недвижимость?

Если жилплощадь была получена продавцом по наследству, в дар или куплена им, право собственности подтверждается документом, на основании которого она перешла к собственнику. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор дарения, купли-продажи или обмена. При этом на всех договорах обязательно должен быть проставлен штамп о регистрации в РГКП «Центр по недвижимости». Собственником квартиры может быть и несовершеннолетний ребёнок, не достигший 14 лет.

Сделку от имени маленького хозяина совершают родители, усыновители или опекуны (смотрите статью 23 ГК РК) и/или сам несовершеннолетний, если ему от 14 до 18 лет (статья 22 ГК РК). На совершение сделки несовершеннолетним и за несовершеннолетнего требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства (подробнее в статье 24 ГК РК). Сделка по продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, противоречит требованиям закона и является недействительной.

Сделка по продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, противоречит требованиям закона и является недействительной.

Анализ договора купли-продажи

Казалось бы, основные факторы риска проанализированы, документы и контрагенты проверены, история квартиры «чистая», обременений нет. Всё? Нет, не всё. Если невнимательно отнестись к составлению договора и к проверке своей будущей покупки, можно «прогореть» процентов на 10 — 20% от стоимости квартиры.

Например, довольно распространённым способом мошенничества является продажа квартиры не в том состоянии, в котором она была предложена покупателю первоначально. Естественно, что состояние жилья, необходимость капитального и косметического ремонта разумный покупатель изучает ещё до проверки чистоты сделки — при предварительном отборе интересующих его вариантов. Но вот квартира выбрана, о цене договорились, на «чистоту» проверили. Сделка заключена. Покупатель въезжает в квартиру, рассчитывая увидеть там испанскую газовую плиту, итальянскую джакузи в ванной, встроенные шкафы-купе в коридоре, потолок с подсветкой, вторую стальную дверь… и т.д. А перед ним — голая «коробка» без унитаза, и ни следа от тех роскошеств, которые ему показывали при выборе жилья. Даже лампочки, и те перед отъездом вывернули.

Шок? Ещё какой. А это, между прочим, известный «бизнес»: покупается квартира, делается дешёвая имитация «евроремонта», устанавливается дорогая встроенная техника, элитная сантехника… Подразумевается (а иногда и утверждается продавцом на словах), что всё это входит в стоимость квартиры. Цена её, соответственно, поднимается на значительный процент. А после продажи бывший владелец спокойно забирает всю дорогую «начинку», получая прибыль за счёт продажи «обустроенного жилья». И в суд обращаться бессмысленно: вы что покупали — квартиру? А где тут в договоре написано, что она передаётся вместе с джакузи?

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия

Ещё большие убытки ждут покупателя, рассчитывающего на приобретение жилья с элитным ремонтом и полной обстановкой (современная тенденция, пришедшая к нам из цивилизованных стран), но верящему продавцу на слово. Ремонт, может быть, и останется, а вот мебель могут и вывезти.

По умолчанию считается, что жильё должно комплектоваться только минимумом необходимого. На деле же даже при полном отсутствии хоть какой-нибудь плиты и унитаза судиться — дело малоперспективное. В конце концов, на рынке первичного жилья продаются квартиры «под серый ключ» даже без розеток. Чёткое определение комплектации объекта — обязательный этап при заключении сделки. Не стоит лениться прописывать эти нюансы в договоре.

Сделка купли-продажи недвижимости заключается в нотариальной конторе и подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого вы должны предоставить в регистрирующий орган пакет документов, в который входит:

- договор;0
0- техпаспорт квартиры;
- удостоверение личности;
- квитанция об уплате государственной пошлины в размере 0,5 МРП (месячных расчётных показателей). Если расчёт по договору купли-продажи был произведён не полностью, то госпошлина составит 1 МРП для недвижимости с земельным участком (то есть, для частных домов госпошлина составит 0,5 МРП плюс 0,5 МРП за земельный участок). Регистрация осуществляется в течение 1 рабочего дня с момента поступления сведений об уплате сбора за регистрацию.

И пусть предусмотреть все описанные моменты не так просто, и требует большого внимания и концентрации — в любом случае это стоит того, чтобы потом строить свою жизнь в новой квартире или доме в спокойствии и уверенности в том, что день грядущий не принесёт вам судебного разбирательства и поиска адвокатов для отстаивания своих прав.

Источник: www.kn.kz