При оформлении ипотеки или другого крупного кредита клиентам приходится в качестве гаранта закладывать в банк свою квартиру.

К сожалению, не все заёмщики задумываются, чем это грозит, а потому не уделяют должного вниманию изучению вопроса залога. А зря, не зная нюансов, можно и вовсе остаться без жилья, в случае несвоевременного исполнения обязательств по заключенному договору.

Квартиру закладывают в банк в двух случаях: ипотека и кредитование на потребительские нужды. Если квартиру оставляют в залог при оформлении ипотеки, то заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. То есть, получив ипотеку и подписав соответствующие документы, в том числе и договор о покупке жилья, заемщик сразу становится его официальным собственником. В этой квартире он уже может жить с полным на то основанием.

Вместе с тем квартира приобретает статус залогового имущества в банке, и на нее наложено обременение. А это значит, что ваши права по распоряжению жилплощадью будут ограничены. До тех пор, пока вы не погасите полученный перед банком заем. Все это фиксируется документально, также как и снятие обременения после полного погашения займа.

В чём вас ограничивают при залоге

Закладывая квартиру, человек имеет право жить в ней, но лишается всех остальных возможностей. Залоговое жилье нельзя перезакладывать, дарить, продавать и сдавать.

Александр Коваленко— Согласно ГК РК, статье 315 о «Пользовании и распоряжении предметом залога» залогодатель имеет право отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), — поясняет адвокат Александр Коваленко, — если договором изначально не предусмотрены другие условия. При этом залогодатель имеет право завещать залоговую квартиру после своей смерти.

Также нельзя без согласования с банком делать перепланировку квартиры. Разрешается только клеить обои, стелить напольное покрытие и прочие ремонтные работы, не нарушающие планировку жилья.

В случае несвоевременного исполнения обязательств по договору можно остаться без жилья

Права банка

Даже самые недобросовестные заёмщики не рискуют продавать и передаривать залоговую квартиру. Ведь за это можно понести уголовное наказание. А вот попытка заработать на квартирантах очень даже распространенная.

Некоторые заемщики намеренно оформляют ипотеку для покупки жилья, надеясь в дальнейшем сдавать ее в аренду. И с этого дохода гасить ипотеку. Такие клиенты легкомысленно предполагают, что раз кредит оплачивается исправно, то банк не будет акцентировать «на мелочах». Советуем согласовать с банком вопрос возможной аренды жилья. Если в банке из других источников узнают о том, что клиент сдает квартиру, с него могут потребовать вернуть всю сумму займа вместе с процентами. Если вы не в состоянии выплатить всю сумму сразу по требованию банка, то банк имеет право поставить вопрос о реализации вашего жилья. Помните, чтобы избежать неприятностей, любые свои действия нужно согласовывать с юристами или специалистами в области кредитования

Во всех остальных случаях банк не имеет права распоряжаться заложенной квартирой, если это не оговорено в договоре:

— Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании, — разъясняет адвокат Александр Коваленко. — По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Как оформить договор залога

Прежде чем подписать договор залога, внимательно прочтите его от начала до конца.

— В договоре должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, сведения о залогодателе и залогодержателе. Важный момент — у кого будет находиться заложенное имущество, то есть у банка или у залогодателя. Можно ли владельцу пользоваться объектом залога. Особое внимание следует уделить точному описанию предмета залога, перечислив индивидуальные признаки предмета, — советует Александр Коваленко.

Договор о залоге должен быть заключен в письменном виде. При несоблюдении любого из этих правил, договор считается недействительным и не вступает в законную силу.

Когда квартиру покупают в ипотеку, она автоматически становится залогом. В этом случае оформление залога является частью процесса оформления ипотеки.

Когда жилье закладывают при получении потребительского кредита, есть свои нюансы. Например, если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом. Особое внимание уделяется, если в семье есть несовершеннолетние дети. Родители обязуются обеспечить им крышу над головой, если не смогут выплатить кредит и банк заберет квартиру.

Если кто-то из членов семьи находится на лечении в психиатрической клинике или в местах лишения свободы, их интересы, как лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, также необходимо учитывать. Банки стараются такие квартиры в залог не брать.

В банке у вас попросят стандартный пакет документов, необходимый для получения потребительского кредита под залог квартиры:

— удостоверение личности с ИИН;

— документы, подтверждающие заработную плату или иные доходы за последние 6 календарных месяцев (при подтверждении доходов);

— выписка о пенсионных отчислениях за последние 6 месяцев;

— правоустанавливающие документы на недвижимость.

При составлении договора залога в случае ипотеки или потребительского кредита вам обязательно должны дать на руки один экземпляр.

Если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом.

Какие квартиры не берут в залог

По какой-либо причине банк может отказать клиенту в выдаче кредита под залог квартиры. Это связано с тем, что у каждого банка есть свои требования к залоговому имуществу. По данным специалистов оценочной компании ТОО Express consult, в залог не возьмут следующую недвижимость:

— квартиру в доме, который является аварийным, подлежит сносу либо срок эксплуатации дома превышает 50 лет (чем старше дом, тем больше износ);

— квартиру, которая имеет обременение от третьих лиц;

— если на квартиру отсутствуют правоустанавливающие документы;

— выдача ипотеки не состоится, если вы собираетесь передать банку в залог комнату или долю в квартире.

Что необходимо учитывать при оценке квартиры для залога?

Для того чтобы узнать рыночную стоимость квартиры, а следовательно, определить размер денежной суммы, которую банк может выдать клиенту, проводится оценка квартиры. Это обязательная процедура в любом банке при оформлении ипотеки или потребительского кредита под залог квартиры.

Как пояснили в оценочной компании Express consult, сама по себе процедура оценки квартиры не является сложной.

— Первым этапом является заключение с оценочной фирмой договора на проведение оценки жилья и предоставление необходимых документов для оценки, — рассказывает эксперт-оценщик ТОО Express consult Динара Смагулова. — Далее назначается день и время осмотра квартиры. Эксперт должен проверить и сфотографировать помещения в квартире. После оценщик составляет отчет об оценке и выдает заказчику. В течение 2 рабочих дней со дня осмотра и предоставления необходимой документации можно получить отчет об оценке квартиры.

Сложности с оценкой квартиры для залога чаще всего возникают по следующим причинам:

— Процедура оценки затягивается, если отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру. Регистрация каждого определенного документа занимает соответствующее время. Встречаются случаи, когда не предоставляется доступ в квартиру, которую необходимо оценить. Неузаконенная перепланировка в квартире тоже влияет на срок выдачи отчета об оценке, — разъясняет Динара Смагулова.

Прежде чем оформлять залог квартиры, следует проконсультироваться со специалистами. Тогда эта процедура не займет много времени и сил.