В кризисный период конца 90-х годов многие казахстанцы оставляли свое жилище, не неся бремени его содержания: они мигрировали в другие города и страны в поисках заработка, квартиры оказывались разбитыми, практически непригодными для жилья.

Порой уезжали все жильцы и оказывались брошенными целые многоэтажки. Нужно было предпринимать меры. Тогда на государственном уровне встал вопрос о передачи такого жилища другим владельцам, чтобы они смогли оплачивать его содержание.

Согласно 6 Конституции РК право собственности неприкосновенно, однако владение недвижимостью должно служить общественному благу. В случае с квартирой это правило нарушается при отказе от несения бремени по ее содержанию — ведь задеваются интересы других граждан.

На основании роста числа квартир, которые фактически никем не содержатся, в 2006 году Нормативным постановлением Верховного суда «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» было принято понятие брошенного жилья.

Какое жильё является «брошенным»?

Отказ от права собственности может быть выражен в виде подачи собственником квартиры соответствующего заявления в акимат. Итак, брошенное жилье согласно п.6 постановления — это жилище, в отношении которого собственник не совершил действия, свидетельствующие о намерении сохранить право собственности на него. Иначе говоря, отказ от выплат коммунальных счетов, от ремонта говорит о том, что владелец не собирается сохранять и сами имущественные права. При этом отказ от права собственности должен быть правомерным, добровольным, конкретно указывающим, что собственник отказывается от владения, пользования, распоряжения жилищем. Таким образом, по закону брошенным жильем считается:

- пустующее жилье, оставленное собственником без присмотра;

- пустующее жилье, оставленное собственником без содержания.

Для официального прекращения права на жилище, кроме отказа собственника, нужно еще вступившее в силу решение суда о приобретении прав собственности на жилище другим лицом или и государством.

Отказ от права собственности может быть выражен в виде подачи собственником квартиры соответствующего заявления в акимат. Но подобные заявления крайне редко поступали в органы — большинство людей оставляли жилье «как есть» и уезжали.

Законом предусмотрено (в соответствии со статьей 235 ГК РК), что гражданин может приобрести право собственности на недвижимость, которая не имеет собственника (или он неизвестен), или от которой собственник отказался, утратил право собственности по иным основаниям. Процесс легализации проживания в брошенной квартире осуществляется через приватизацию или решение суда на основании приобретательной давности.

Как проходит процесс приватизации?

После того как квартира перешла в коммунальную собственность, то все работы по ее использованию и реализации осуществляются акиматом. По имеющемуся у новых жильцов договору найма, акту, ордеру возможна приватизация официального государственного жилья.

Так, согласно Правилам приватизации жилищ из государственного жилищного фонда от 2013 года приватизация — это процесс приобретения в собственность занимаемого гражданином жилья из государственного жилищного фонда в соответствии с законами РК.

Согласно этим же Правилам процесс приватизации состоит из следующих основных этапов:

- заявитель предоставляет жилищной комиссии при акимате перечень документов;

- комиссия рассматривает их в течение 30 календарных дней и выносит решение;

- в случае положительного решения заявитель регистрирует права на недвижимость в ЦОНе.

Для рассмотрения заявления жилищной комиссией нужно собрать следующий пакет документов:

- Заявление на приватизацию занимаемого жилья с подписями всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.

- Копии удостоверений личности/паспортов заявителя и членов его семьи.

- Копии свидетельств о расторжении, заключении брака, смерти членов семьи, рождении детей.

- Копии договора найма или ордера на жилище.

- Справки о наличии и отсутствии у заявителя и постоянно живущих с ним членов семьи своего жилища с правом собственности на него.

- Справка, подтверждающая проживание в данном населенном пункте.

- Решение суда о признании других лиц членами семьи заявителя.

- При необходимости — документ, подтверждающий принадлежность заявителя к социально-уязвимым слоям населения.

- При необходимости — справка с места работы (службы) или копия документа, подтверждающего трудовую деятельность.

- Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по договору найма жилища.

- Документ, подтверждающий принадлежность к категории граждан, имеющих право на безвозмездное получение в собственность жилища из государственного жилищного фонда.

Эти документы необходимо предоставить в «Отдел жилищных отношений» при акимате того населенного пункта, к которому относится приватизируемое жилье.

После 30-дневного рассмотрения пакета документов жилищная комиссия выносит положительное решение или мотивированный отказ. Чаще всего основанием для отказа является отсутствие какой-либо справки.

В случае положительного решения выдается договор приватизации, с помощью которого обязательно (!) нужно провести регистрацию прав на недвижимость в ЦОНе.

Еще один момент: в договоре будет указана форма передачи прав — безвозмездная или при выплате остаточной стоимости (частями). Чаще всего момент безвозмездной передачи оговаривается еще в договоре найма: новый владелец восстанавливает квартиру и оплачивает долги, этого фактически достаточно. Если нужно выплачивать остаточную стоимость, то ЖК делает расчет и может «раскидать» эту сумму на ежемесячные выплаты. В любом случае, если вы не можете претендовать на безвозмездную передачу, нужно поинтересоваться этим моментом. Таким образом, вы становитесь собственником жилья.

Что делать, если нашлись старые хозяева квартиры?

К сожалению, в реальности все может происходить не так гладко, как описано выше. Существующие и ныне судебные тяжбы с полученным по решению акимата или КСК брошенным жильем только подтверждают это. Изучив судебную практику, можно в целом выделить одну и ту же больную тему — возвращение собственника, бросившего жилье, и его требования о выселении нового жильца из квартиры. Чаще всего эти иски удовлетворяются. Вот одна из подобных ситуаций.

В 1999 году акимат выдал матери-одиночке В. квартиру по договору найма с правом обращения в свою собственность: для этого женщина должна была восстановить жилище и оплатить долги. Новая хозяйка исполнила все условия.

В 2004 году суд по заявлению акима города признал жилье бесхозным и передал в коммунальную собственность. Женщина подала документы на приватизацию, а в ноябре 2005 получила договор приватизации. Что произошло дальше? В 2011 году героиня истории продала свою квартиру гр-ну А. в ипотеку. А в 2013 году женщина узнает, что представитель от имени бывшей собственницы подал иск о признании договора приватизации незаконным и просит отменить все сделки с квартирой. И в отделе ЖКХ подтвердили, что договор не выдавался, но саму женщину и покупателя не известили об этом. В ЖКХ договор о приватизации тоже не был зарегистрирован.

Встаёт закономерный вопрос: как в таком случае защитить свои интересы? В первую очередь нужно обжаловать действия органов власти, если они долгое время не передают жилье в коммунальную собственность. Если вы не знаете точно, находится ли ваше жилище в коммунальной собственности, то необходимо обратиться в акимат. Если квартира до сих пор не поставлена на учет, нужно известить акимат о том, что вы существуете, живете по ордеру/справке.

Прошел год с момента заселения? Значит, акимату пора подавать иск в суд. Позаботьтесь об этом, напомните о себе, сохраняйте все квитанции по долгам, по ремонту. С ними в суде будет возможность доказать, что вы восстановили жилье. Даже если собственник «ухватится» за квартиру, ему придется все выплатить. Это хоть какие-то гарантии.

Кроме того, согласно статье 47 ГПК РК предусматривается, что в случае подачи бывшим собственником иска о выселении нового незаконного жильца, его должны привлечь к участию в суде, а кроме того — разъяснить права и обязанности, прислать копию искового заявления. Без этой процедуры решение суда о выселении нельзя признать действительным.

Если вы живете в квартире по договору найма от акимата, и к вам приходят приставы с требованием покинуть жилье, то нужно подать апелляцию.

Помимо того, согласно статье 129 ГПК РК, вызовы в суд и извещения должны приходить к ответчику с тем расчетом, чтобы он имел возможность явки в суд и подготовки к делу.

Почему суды встают на сторону старых хозяев?

Проблемы с выселением новых хозяев квартир, брошенных прежними владельцами, связаны с тем, что казахстанское законодательство подготовлено лучше, чем органы, которые по нему работают. На практике та работа, которая должна была занимать законодательно не более 1 года, может растягиваться на пять-десять лет.