Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни.

Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении самой доли — как разделить и как разъехаться, ничего не потеряв?

Долевая и совместная — есть ли разница?

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в квартире по договору приватизации. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М. столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку. Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби. По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд. Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»?

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую.

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них. Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки. Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Что нужно знать, если вы владеете долей?
Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

- если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
- если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
- вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
- если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Что необходимо, чтобы продать свою долю?
Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на эту сделку — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку. И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Конфликтная ситуация между дольщиками
Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику. Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е. непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

А если развод? Как происходит раздел имущества
При разводе супругов в совместной собственности выделяются доли. Как поясняет Татьяна Лебедева: «Раздел такого имущества осуществляется по соглашению сторон, а если договоренности достигнуть не удалось — по решению суда. Обратившись в суд, собственник вправе требовать раздела квартиры в натуре (если это технически возможно) или же выплаты причитающейся стоимости доли квартиры».

Рассмотрим деление квартиры при разводе подробнее. Может быть два варианта развития событий. Первый вариант — если супруги смогли договориться. В идеале раздел имущества происходит без суда и оформляется соглашением о разделе общего имущества, который заверяется нотариусом и регистрируется в органах юстиции (ЦОНе). В соглашении может быть раздел на доли или раздел с выплатой компенсации за долю одним супругом другому супругу (если дом или квартиру продавать/разделять не хочется, а жить вместе они там не могут и не хотят).

Второй вариант — очень частый, когда при разделе возникают споры: тогда уже обращаются в суд, и квартира делится по решению суда. Как правило, в таком случае суд также делит жилье 50 на 50. Но разделить жилье в натуре — сложно, чаще всего супруги хотят разъехаться.

В таком случае, суд обязывает одного из супругов выплатить другому компенсацию в эквиваленте стоимости его доли. Если и это не подходит (например, у супруга нет возможности выплатить компенсацию), то суд может реализовать квартиру с торгов, а вырученные деньги — поделить между супругами.

Раздел жилья в семье с нюансами
Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети? Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей. Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается. Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Сложные ситуации
Бывают и другие ситуации. Так, судебная практика: супруги в браке купили квартиру, развелись. После развода в суде предложили разделить квартиру, однако супруг решил не делить жилье и оставить все как есть. Затем пропал из жизни бывшей жены и объявился через 20 лет. Подал в суд, потребовав свою долю, причем суд принял решение выплатить компенсацию в сумму, равную половине стоимости квартиры по нынешним ценам. Что в данном случае делать бывшей супруге?

Во-первых, нужно помнить, что общая собственность подразумевает несение обязательств по ее содержанию. Гражданское право предусматривает, что в данном случае нужно потребовать от дольщика денежную сумму за:

- выплату коммунальных услуг;
- проведенный ремонт, улучшение квартиры, которые увеличили ее стоимость (например, была обновлена отопительная система и т.д.);
- выплату налогов, сборов КСК и других поборов.

Необходимо собрать документы и квитанции и обратиться в суд с регрессным иском, чтобы половина стоимости по содержанию квартиры в течение 20 лет была взыскана с бывшего супруга, который не нес свои обязательства.

Во-вторых, нужно помнить и об улучшениях, которые увеличили стоимость квартиры. Нужно обратиться к профессиональному оценщику, который сделает анализ и с учетом инфляции и рыночных изменений, составит отчет: как изменилась стоимость жилья благодаря улучшениям. Этот отчет нужно представить в суде. С учетом этих факторов, сумма компенсации за половину жилья значительно уменьшится.

Советуем: при разделе имущества не затягивайте и делите жилье сразу же, чтобы не происходило подобных ситуаций. Отказ, любые договоренности должны быть заверены нотариально в соглашении, а соглашение — зарегистрировано в ЦОНе. Или же оформлены решением суда.

Если жилье было приобретено в ипотеку, то при разводе ипотечная квартира будет делиться пополам, но делиться будет и долг по кредиту. Для этого нужно будет обратиться к нотариусу и получить свидетельство о выделе доли (зарегистрировать в ЦОНе). Если есть дети и жилье будет делиться через суд, то решение может быть принято с учетом интересов ребенка — тому родителю, с которым остаются дети, может быть определена большая доля. Но вместе с тем пропорционально вырастет и сумма долга.

В целом, если продается кредитная квартира или жилье, которое не было разделено сразу же после развода как в вышеописанном случае, то в любом случае понадобится консультация специалиста.

Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

- первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
- вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
- третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
- наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

Например: умирает г-н Н., у которого есть супруга, дети от первого и второго брака, престарелые родители. Завещание не было составлено, как в таком случае будет делиться квартира? Этот вопрос мы задали юристу.

Отвечает директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г. Караганды, юрист Татьяна Лебедева: «Отвечая на Ваш вопрос, при отсутствии завещания, жилье между женой умершего, его детьми (независимо от того, в каком по счету браке они были рождены), а также его родителями будет делиться поровну. Однако в этом правиле есть исключения. Наследникам предоставлено право изменять размер долей, если имеется их взаимное согласие. Также один из наследников вправе отказаться от своей доли (или ее части) в пользу одного или нескольких наследников. В результате чего доли наследников окажутся неравными».

Если нет вышеописанных членов семьи, то в таком случае к наследованию призываются прадедушки и прабабушки, дети родных племянников, родные братья и сестры дедушек и бабушек, дети двоюродных внуков, двоюродных братьев и сестер и т.д.

Если нет и этих наследников, то вступают в наследство родичи седьмой очереди — это сводные братья и сестры, пасынки, падчерицы, мачехи и отчимы, если они совместно проживали с наследодателем не меньше 10 лет.

Выделяется также равная доля нетрудоспособному наследнику, даже если он не входит в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию. Для этого нетрудоспособный родственник должен быть не менее 1 года на иждивении наследодателя до дня его смерти. Жили они вместе или нет, в данном случае значения не имеет.

Наследники, которые не входят в первую, вторую, третью очередь, но которые к моменту смерти наследодателя уже не менее года были нетрудоспособными, жили вместе с ним и были на его иждивении, также наследуют свою долю наравне с другими первоочередными наследниками.

Обязательная доля в наследстве
Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

- несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если наследник… вдруг умер
Бывает и так, что наследник еще не вступил в права наследования, но умер: болезни, несчастные случаи, преклонный возраст никто не отменял. Что тогда будет с этой долей в наследстве? Ситуацию комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г. Караганды, юрист Татьяна Лебедева: «Здесь речь пойдет о так называемой наследственной трансмиссии. Если наследник по закону или по завещанию умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный законом срок, то право на принятие причитающейся ему доли наследства переходит к его наследникам».

И здесь история идет по вышеописанному шаблону: как правило, без завещания, устанавливается первая, вторая, третья очередь наследников, с учетом обязательной доли и прочих нюансов. Важны при этом сроки вступления в наследство — вступить в наследование нужно в течение оставшегося срока, однако если он составляет менее 3 месяцев, то суд может его продлить. Есть также и принятие уважительных причин, по которым наследник не смог вступить в наследство в установленные сроки (например, лежал в больнице или был за пределами страны, его не могли найти и т.д.)