При заключении сделки купли-продажи всегда есть риск столкнуться с подводными камнями, разобраться с которыми без профессионала сложно. Неправильное оформление и проблемы с документами затягивают операции с недвижимостью на долгие годы, приводят к судебным тяжбам, отнимают много времени, нервов и денег.

Нужно ли обращаться к юристу
Чаще всего при обычной сделке проверить недвижимость на юридическую чистоту или продавца недвижимости на законопослушность можно самостоятельно. Разъяснить нюансы при составлении договора и проверить правоустанавливающие документы на жильё должен нотариус (и риелтор в случае, если вы к нему обратились).

При малейших сомнениях в прозрачности операции и достоверности документов проверку истории объекта лучше доверить профессионалу.

Бахыт Касымбеков (юрист по жилищным отношениям)
— Любое имущество имеет историю. Исключение — новые дома и квартиры, в которых вы первый владелец. Вторичная недвижимость проходит ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, наследования. Если на каком-то этапе произошло нарушение закона или были ущемлены чьи-то права, появляются определённые риски. Задача юриста — их предусмотреть, минимизировать или устранить.

Юридическое сопровождение необходимо, чтобы защитить материальные интересы сторон, обеспечить законность сделки, правильно оформить все документы и передать недвижимость новому собственнику в установленном законом порядке.

— Например, произошло наследование недвижимости и кого-то из наследников обделили. Другие наследники получили имущество и затем его перепродали. Тот, кого обделили, может уже после этого подать в суд, и сделка по продаже третьему лицу будет признана недействительной. Проигрывает покупатель. Другой вариант — имущество было в гражданско-правовом споре и на него был наложен арест. Одна из сторон сняла его и продала имущество по заниженной цене. Другая сторона, продолжая гражданское производство, может опротестовать снятие ареста и наложить его заново. Третье лицо — покупатель — оказывается втянуто в тяжбы как собственник имущества, — поделился Касымбеков.

Андрей Артюшенко (управляющий партнёр юридической фирмы «Артюшенко и партнёры»)
— На любом из этапов жизненного цикла недвижимости может возникнуть договорная работа или судебные споры, которые должен сопровождать юрист. Есть скрытые моменты, которые простой потребитель не распознаёт. Например, очень распространённый случай — продажа недостроенного объекта жилой недвижимости по предварительному договору. Сейчас это запрещено за редким исключением. Но не все знают закон о долевом строительстве, и уж точно немногие готовы его изучать и вчитываться. Продавцу же нужно быстрее продать объект, получить прибыль, его зачастую не интересуют риски покупателя. Теоретически продавец может на один и тот же недостроенный объект заключить сколько угодно договоров намерения. Также очень часто возникают проблемы с неузаконенными перепланировками. В реальности квартира прекрасная, а в техпаспорте — сюрприз. Можно её узаконить, конечно, но на это понадобятся дополнительные деньги и время, и, по сути, этим должен заниматься предыдущий владелец, а не покупатель. А бывает, что перепланировку и вовсе нельзя узаконить, но продавец об этом умалчивает, чтобы побыстрее продать. Покупая квартиру, вы становитесь ответственным за то, что там происходит, и решать проблемы придётся вам. Задача юриста — распознать такие схемы и предостеречь клиента.

Особого внимания требуют сделки с земельными участками (ЗУ), считает адвокат Чингиз Абылхасанов
— При сделках с ЗУ возникает много нюансов, которые ни о чём не говорят обывателю. Но юрист сразу понимает, пригоден ли участок для той или иной деятельности. Человек, к примеру, покупает участок для индивидуального жилищного строительства, и нужно разобраться, подходит ли земля для этого, где проходят красные линии, как обстоит дело с коммуникациями, выдадут ли вообще разрешение на строительство дома. Я нередко сталкивался с тем, что ни продавец, ни покупатель не знают, что участок просто непригоден для жилой застройки. Юрист в таких случаях даёт заключение и рекомендацию.

Итак, юристы по недвижимости сопровождают сделки на всех этапах и оказывают следующие услуги:
— экспертиза правоустанавливающей документации на недвижимость;
— проверка объекта на предмет юридической чистоты;
— подготовка документов для заключения сделок с имуществом;
— составление договоров;
— переговоры с продавцом или покупателем, согласование условий договора купли-продажи;
— предоставление документации в органы регистрации с целью передачи права собственности;
— правовая оценка совершённых сделок на предмет законности и действительности;
— представление интересов клиента в суде по спорным вопросам, связанным с недвижимостью.

Как выбрать
Лучше, если юрист будет специализироваться исключительно на вопросах недвижимости, желательно на конкретных темах, например обмене квартир или долевом строительстве.

— Чтобы понять, насколько компетентен юрист, нужно ознакомиться с его предыдущей работой, попросить резюме. Мы советуем запрашивать описание десяти кейсов по тематике, схожей с вашими запросами. Могут помочь социальные сети: если он открыт и активен, пишет о своих делах, общается с клиентами, люди оставляют отзывы. Проверьте свидетельство о регистрации компании, в которой работает специалист. Конечно, важен простой человеческий контакт. Даже если юрист очень опытный и хороший профессионал, если вы не можете найти общий язык и довериться ему, сотрудничать не стоит. Люди должны симпатизировать друг другу, ведь юрист продаёт не товар, а услугу, — посоветовал Артюшенко.

Стоимость услуг формируется индивидуально, в зависимости от опыта, квалификации и сложности дела. Цена юридического сопровождения увеличивается при следующих обстоятельствах:
— в сделке одновременно участвуют более двух лиц;
— затрагиваются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
— существуют конфликтные ситуации по содержанию или владению имуществом;
— за недвижимостью числится большое количество случаев перехода права.

Некоторые юристы по недвижимости проводят первичные консультации бесплатно.

Источник krisha.kz от 13.06.19