Фото: krisha.kz

Можно ли сейчас в Казахстане оформить ипотеку без первоначального взноса — получить кредит на квартиру или дом, не имея никаких накоплений?

Узнали, на каких условиях это возможно и как работает.

Что такое первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это накопления заёмщика, которые нужны для оформления ипотеки. Минимальное требование в большинстве банков — 20 % от стоимости квартиры или дома.
Для банка это индикатор платёжеспособности и надёжности заёмщика. Как правило, чем выше взнос, тем более выгодные условия кредитования предлагает банк.

Можно ли без него?

Сейчас в соцсетях попадается много предложений о возможности оформить ипотеку без первоначального взноса. Звучат они обычно так: оформляем ипотеку без первоначалки на любое жильё. Срок — чуть ли не за один день.
Krisha.kz выяснила, как это работает и, главное, законно ли.

Ипотека без первоначалки: чем рискует заёмщик

Оказалось, что так называемые брокеры предлагают свою помощь в оформлении ипотеки без первоначального взноса в разных банках. Схема незаконная. Она завязана на договорённости с оценщиком, который умышленно завышает оценочную стоимость приобретаемой недвижимости. То есть в сумму оценки закладывается первоначальный взнос.
Например, если квартира стоит 40 млн тенге, минимальный первоначальный взнос 20 % составит 8 млн тенге. Соответственно, оценщик выдаст заключение о стоимости 48 млн тенге.

Стоит ли рисковать?

Серые схемы — это всегда большой риск.

Во-первых, вы рискуете просто подарить свои деньги так называемому помогайке, который обещает оформить ипотеку без первоначалки. Взял деньги и пропал. Таких мошенников тоже масса.

Во-вторых, многие банки работают строго со своими проверенными оценщиками, которые не идут на подобного рода схемы с переоценкой. Более того, банк может назначить повторную оценку, если появятся сомнения. Если переоценку выявят, ничем хорошим это не закончится. Заёмщика могут внести в чёрный список, оценщика — лишить лицензии.

Есть такая вероятность: за оценку заплатили, а банк не одобрил ипотеку.

Что говорят оценщики

В Палате оценщиков про эту ситуацию знают. Там считают, что в первую очередь начать бороться с такого рода схемами должны сами банки. А пока отдельные сотрудники БВУ в этом заинтересованы, схема будет работать.
К тому же каждый эксперт, состоящий в Палате оценщиков, должен иметь свидетельство о квалификации. Только при его наличии он имеет право выдавать настоящий акт оценки. Вполне вероятно, что при таких схемах составляются не акты оценки, а, например, предварительная оценка или какой-то похожий документ.

Ипотека без первоначального взноса — это невыгодно

Теперь про деньги. Без первоначального взноса на плечи ипотечника ложится огромная переплата по кредиту. Если оформляется кредит с первоначальным взносом, банк выдаёт недостающую сумму и проценты взимает только с неё (за исключением некоторых программ Отбасы банка). Без первоначалки проценты начислят на всю сумму, и переплата окажется огромной.

Плюс придётся платить брокеру и оценщику. Как правило, 10 % от суммы кредита.

Давайте посмотрим на примере:
Цена квартиры — 40 000 000 тенге.
В случае если бы первоначальный взнос был, сумма займа составила бы 32 млн тенге.
При ставке 20 % годовых переплата за 10 лет — примерно 42 млн тенге.

С переоценкой (если первоначального взноса нет) стоимость квартиры равна 48 000 000 тенге. Разница — 8 млн тенге.

При этих же условиях переплата по кредиту составит более 63 млн тенге. То есть на 21 млн тенге больше, чем в первом случае. Но это ещё не всё. За услуги посредника придётся заплатить 4 млн тенге.

Вывод: серая схема в этом примере обойдётся дороже на 25 млн тенге.

Ипотека без первоначального взноса в Казахстане есть

Мы изучили программы всех БВУ в Казахстане и выяснили, что единственный банк, где можно законно взять ипотеку без первоначального взноса — Банк ЦентрКредит. Но есть важное условие: вместо взноса банк требует дополнительный залог в виде другой недвижимости. Это значит, что кроме приобретаемой квартиры нужна ещё одна.

И допзалог, и купленная квартира будут под обременением до полного погашения кредита.

К допзалогу есть важное требование: оценочная стоимость не ниже 50 % от суммы кредита.
То есть если вы хотите взять ипотеку на покупку квартиры за 50 млн тенге, то в залог нужно предоставить квартиру стоимостью не ниже 25 млн тенге.

Квартира может принадлежать не ипотечнику, а третьему лицу — родственнику или другу, который согласен предоставить своё жильё в качестве залога и готов стать гарантом по кредиту.

Ипотека без первоначалки от застройщиков

Купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса иногда можно по акциям застройщиков. При этом опять же требуется дополнительный залог.

Автор: Ирина Милаярова 

https://krisha.kz/content/articles/2024/ipoteka-bez-pervonachalnogo-vznosa-est-li-ona-v-kazahstane