Sputnik / Абзал Калиев
Отсутствие государственных ипотечных программ, рассчитанных на широкие массы казахстанцев – одна из главных причин стагнации на рынке жилья.
Цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках продолжают снижение в Казахстане. В некоторых случаях всего за полгода квартиры теряют в цене до четверти стоимости. В причинах падения цен и тенденциях на рынке жилья в ближайшее время разбирались корреспонденты Sputnik Казахстан.
Падение цен: общие тенденции
Казахстанские риэлторы в унисон говорят о том, что падение цен на жилье на казахстанском рынке продолжается и, возможно, эта тенденция сохранится до конца года. Причин этому,
по их словам, несколько.
Во-первых,практически все казахстанцы, имевшие излишки в Едином накопительном пенсионном фонде (ЕНПФ), которые можно было потратить на приобретение жилья или улучшение жилищных условий, их уже использовали.
Во-вторых, при большом числе государственных ипотечных программ, все они жестко ограничены определенными рамками и не охватывают широкие слои населения.
Photo : Пресс-служба акима Алматы
Нет, программ на самом деле довольно много, причем именно льготных, признает президент саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко. Но у каждой из них есть свои ограничения. В качестве примера она привела военную программу, "Алматы жастары", "Умай", "Наурыз".
"Более-менее лояльные по процентным ставкам. Но там есть ряд требований от банка, под которые массово казахстанцы не попадают", - говорит Лариса Степаненко.
Согласен с ней и старший менеджер агентства недвижимости Rialight Денис Вайншток.
По его словам, отсутствие в стране ипотечных программ для широких масс населения сказывается на падении спроса на жилье, а значит влияет на снижение цен. Ведь большая часть квартир приобреталась людьми именно в ипотеку, которую давали под выгодный, небольшой процент ранее. Свободными же крупными суммами наличности для покупки жилья обладает лишь малая часть казахстанцев.
Он так же считает, что большая часть населения с излишками пенсионных накоплений уже их потратили, и спрос на жилье стал заметно ниже.
"Закончилась выдача пенсионных, которые подняли цены на жилье почти в два раза - на 50% приблизительно", - констатировал он.
И сейчас, по его словам идет прогнозируемый откат к прежним, до подъема, ценам.
"Мы видим реальные цены сделок: сколько стоила эта квартира, допустим, в декабре и сколько она стоит сейчас. Сравнив эти данные, мы видим практически 20, иногда и 25% снижения цены", - говорит Денис Вайншток.
Вторичка "под ударом"
Наибольшее снижение цен наблюдается на рынке вторичного жилья. И для этого, говорят риэлторы, тоже есть все основания.
Весна в Алматы Sputnik / Тимур Батыршин
Одно из них – банки с неохотой предоставляют ипотеку на квартиры в домах старой постройки. Для этого нужно, чтобы жилье соответствовало целому ряду стандартов. Не соблюден хоть один из них – в ипотеке откажут.
"По Алматы, да и в любом из регионов тоже этого хватает, есть хрущевки, которые не попадают под кредитование. Есть панельные дома, которые должны быть не старше 50 лет, кирпичные - не старше 60 лет", - напомнила Лариса Степаненко.
Она отметила очень большой метраж жилого фонда на вторичном рынке.
"Это именно те года постройки, которые не проходят по ипотечным программам. И чтобы продать квартиры в этом жилищном фонде, собственнику приходится снижать цены, потому как купить их можно только за наличный расчет", - объясняет Степаненко.
Хотя, отмечает она, ранее действовавшая, но закрытая два года назад ипотечная программа "Баспана Хит", позволявшая покупать квартиры на вторичном рынке, пользовалась у казахстанцев большой популярностью и именно благодаря ей многие обзавелись желанными квадратными метрами.
"Сейчас ипотечных программ государственных по вторичному рынку нет, практически не осталось пенсионных денег. Тех, кто может позволить купить жилье за наличные деньги у нас не так много", - добавил Денис Вайншток.
Те, кто за наличку покупал, все равно завязаны на предыдущие какие-то сделки, убежден он.
"Сейчас так, чтобы человек вышел на рынок и купил просто с нуля жилье за наличные деньги - такого нет", - уверяет старший менеджер риэлторской компании.
Не до жиру, быть бы живу
Схожая ситуация складывается и на рынке первичного жилья: застройщики идут на все, чтобы реализовать свои квадратные метры и вынуждены лавировать в сложных реалиях современного рынка.
Строительство в Алматы Sputnik/Ертай Сарбасов
"Практически все застройщики сейчас делают огромные скидки, какие-то акции. Тем более, государство ужесточило требования к ним. Это пакет документов, который обязан быть у застройщика", - объясняет Денис Вайншток.
Поэтому практически две трети их, что называется, "отвалились", потому что строили без разрешения, без каких-либо полномочий.
"А те компании, кто имеет документы и строит сейчас, они хотят вернуть свои вложенные средства хотя бы в том объеме, в котором затратили. Тут, что называется, уже не до хорошей маржи, не до прибыли", - отметил Вайншток.
Застройщики сегодня рассматривают всевозможные программы рассрочек, долевого участия и разные акции, и это говорит, что они любыми способами стараются найти своего покупателя и реализовать свои площади. А значит, не все так гладко, отмечает Лариса Степаненко.
"Первичный рынок, конечно, реагирует на нестабильный валютный курс, потому что до сих пор большая часть ресурсов строительных закупается за валюту. Тем более мы видели в этом месяце такой резкий подъем доллара", - говорит она.
По словам Степаненко, более-менее ликвидное жилье раскупается еще на стадии котлована. Мало востребованными остаются как правило, объемы - большие площади. И вот здесь уже застройщики придумывают всевозможные инструменты для их реализации.
Строительство в Алматы Sputnik/Ертай Сарбасов
Также, по ее словам, слабо работает разрекламированная ипотечная программа "7-20-25". В ней, как говорит президент саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана, присутствует "конфликт момента".
"Идет ограничение по бюджетам - до 25 миллионов тенге в крупных городах, а в регионах меньше. Требования банка - чтобы это были уже введенные в эксплуатацию объекты. Так вот, на стадии завершения уже цен таких у застройщика нет. Они выше", - констатировала она.
Программа "7-20-25" не совпадает по требованиям с реальными проектами. В итоге она и не выполняется, и застройщикам не помогает, добавила глава ассоциации.
"Будем говорить, идет разночтение между требованиями банка и тем, что имеют застройщики", - объясняет Лариса Степаненко.
По ее мнению, в том числе и по этой причине, сегодня застройщики тоже находятся на стадии снижения цен.
Покупать – не покупать?
Покупать жилье сегодня или подождать, в надежде на то, что цены упадут еще больше, риэлторы однозначно советовать не берутся. Хотя бы потому, что прогнозировать это со стопроцентной вероятностью не может ни один аналитик.
"Пока мы видим то, что видим. Ничего нового за полгода не произошло. Новых ипотечных программ нет, не выпустили. Соответственно, рынок диктует сам себя", - говорит риэлтор Денис Вайншток.
По его мнению, покупают только те, кому это надо. Кто хочет ждать, тот, возможно, выиграет, возможно, проиграет.
"Мы всегда придерживаемся мнения, что, если человеку нужно купить, сегодня надо покупать. Это не биржа. Это не казино. Надеяться, что ты выиграешь к осени, к августу, к зиме… С такой же долей вероятности можно и проиграть, потому что завтра что-то случится", - убежден он.
Похожего мнения придерживаются и в саморегулируемой Ассоциации риэлтеров Казахстана.
"Это большая ответственность - с большой трибуны сказать, "ждите еще, будет снижение!", или "не ждите, покупайте!" Все понимают, что ценообразование зависит от ситуации на рынке, от экономики в стране", - отметила Степаненко.
Она добавила, что мировая ситуация тоже влияет. Именно экономические составляющие точно также влияют на казахстанский рынок.
"Поэтому сказать, что нас ждет в перспективе, очень сложно", - говорит Лариса Степаненко.
При этом она подчеркивает, что, если в ближайшем будущем не будет никаких экономических подъемов, новых интересных банковских программ, которые позволят людям более массово приобретать жилье, то на рынке будет наблюдаться стагнация, как минимум до конца года. А о таких программах, по словам риэлторов, они пока ничего не слышали.
Автор: Александр Мироглов