Высокая рождаемость остается ключевым фактором роста спроса в будущем, вопрос лишь в его платежеспособности. 

По данным бюро нацстатистики, за январь – сентябрь 2024 года количество сделок увеличилось на 13,6% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Действительно ли это так? Что происходит сейчас на казахстанском рынке жилья? Как влияет ослабление нацвалюты на стоимость жилья? Подробности inbusiness.kz узнавал у экспертов, которые долгое время работают в этой сфере и не понаслышке знают ситуацию на рынке недвижимости.

По мнению Виталия Браиловского, владельца компании Gold Business Kazakhstan, на данный момент на рынке недвижимости стагнация. 

"Сейчас рынок стабильный. Для меня, честно говоря, то, что увеличилось количество сделок, этот вопрос под большим сомнением. Потому что на количество сделок влияют такие факторы, как, допустим, ипотечные кредиты. Их стало меньше. Пенсионный фонд люди практически весь исчерпали. Каких-то новых общедоступных программ по отечественному кредитованию нет", - подчеркнул эксперт.

При этом предложений, на его взгляд, на рынке достаточно много, особенно по новостройкам, даже чрезмерное количество. Поэтому сейчас на рынке стагнация. В летний период всегда идет падение цен, спрос снижается в разы. А в осенний период рынок стагнирует - никакого движения нет и предположения, что он будет куда-то двигаться тоже нет. 

Как отметила Нина Лукьяненко, советник президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана, показатель роста сделок с января по сентябрь говорит о том, что рынок постепенно и очень медленно восстанавливается после увеличения порога достаточности ЕНПФ и снижения общего числа сделок. Этот же период времени, январь – сентябрь 2024 года, по сравнению с 2022 годом - показывает снижение числа сделок на 29%. Значит, 2024 год смог отыграть только к 14% из 29%.

Ослабление тенге, которое происходит в последнее время, также не влияет на рынок жилья, так как недвижимость продается в национальной валюте.

"Недвижимость очень инертна, она никогда не реагирует резко на изменения стоимости валюты, так как и сама по себе является средством сохранения активов, да и стоимость ее очень высока – товар очень дорогой, самый дорогой и самый инертный. Цены на недвижимость будут последними в цепочке изменений, которые отреагируют на обесценивание валюты", - отметила эксперт.

Она напомнила, что еще в 2015 году на государственном уровне были предприняты меры, направленные на сглаживание   валютных колебаний на рынке недвижимости -    введено понятие дедоллоризации рынка: все цены в тенге, объявления в тенге. Правда, с ее слов, еще есть продавцы, которые с поднятием цены доллара поднимают цену в тенге на свои объекты.  Но данное действие только отталкивает покупателей, так что считать его правильным и эффективным точно не стоит. 

Сегодня многих также беспокоит тот факт, что ежегодно все больше казахстанцев переезжают жить в Астану и Алматы. В регионах, особенно на севере страны, уровень плотности населения крайне низок, и к тому же продать жилье сложнее. На вопрос, как поток внутренней миграции в мегаполисы влияет на рынок недвижимости, Нина Лукьяненко ответила, что эти два города  всегда привлекали к себе жителей страны.  И понятно, что если человек принял решение переехать в данный город, то он будет решать вопрос с жильем – покупки или аренды. Любой платежеспособный спрос увеличивает стоимость товара.  
По словам эксперта, в крупных городах играет роль не только миграция. В Казахстане сейчас естественный прирост - рождаемость на очень высоком уровне, и этот факт лишь подтверждает прогнозы экспертов о повышении цен в ближайшем обозримом будущем.

Между тем покупательская способность резко снизилась по сравнению с периодом февраль 2021-го - апрель 2022 года. Это период массового освоения денег ЕНПФ, подогревший рынок до увеличения ежемесячного числа сделок в два-три раза.

"Если в прошлые периоды  у нас было порядка 80% сделок по ипотечным кредитам, а 20% за наличные, то на сегодняшний день ситуация ровно наоборот - 70% на наличные и 30% по ипотечным кредитам. Потому что каких-либо серьезных кредитных продуктов на рынке нету, которые бы повлияли на увеличение спроса. Наоборот, многие программы ушли, сократились, ужесточились условия, появились какие-то региональные, которые никак не влияют, по сути, на рынок недвижимости в целом. Поэтому у людей стало меньше возможности приобретать недвижимость. Люди не стали богаче, их доход людей не увеличился. Когда люди продают в регионах, поселках свою недвижимость, она стоит копейки, и приобретают недвижимость в  городах, областных центрах. Но это тоже незначительно. Нет тех факторов, которые бы повлияли на увеличение платежеспособности и, соответственно, на рынок недвижимости", - отметил Виталий Браиловский.

Говоря о росте цен, эксперт отметил, что по идее всегда растет цена первичного жилья за счет того, что дорожают строительные материалы, логистика, поставка. Однако на данный момент цены не меняются, так как построено большое количество вводимых объектов, а ипотечные программы на новое жилье сократились. Людей, которые хотят его приобрести, стало меньше. Тех, кто подпадает под эти программы, у кого есть собственные сэкономленные средства, стало меньше. Соответственно, сейчас на рынке первичного жилья демпингуют в ценах, но недвижимость продается очень слабо. А на вторичном рынке - стагнация.

Уровень продаж значительно упал за счет уменьшения покупательской способности населения.  Из всех сегментов рынка недвижимости – будь то жилые, коммерческие или загородные, наибольший потенциал для роста цен, по мнению эксперта, имеет коммерческая недвижимость. Она всегда обусловлена спросом. 

Это постоянный сегмент, который менее подвержен влиянию. "Коммерцию" редко финансируют банки. В основном они сконцентрированы на продаже жилой недвижимости. Поэтому влияния сторонних факторов нет, коммерция всегда пользуется спросом: и аренда, и продажа коммерческой недвижимости.

Как утверждает Нина Лукьяненко, в цене сейчас не растут ни первичное жилье, ни вторичное. Цены на объекты стагнируют.   

"Помните о том, что органы статистики делают свою аналитику на основе рекламных предложений – на основе желаний продавцов. Реклама показывает лишь цену, которую продавец желает получить. Покупатель предложит иную цену. Рынок покупателя, и он диктует свои условия. Ежемесячные показатели из официальных данных составляют рост цен от 0,4 до 0,6 % в месяц - на уровне инфляции. Тенге в месяц обесценивается на 0,4-06%, рост цены на этом же уровне.  Это официальные данные. Что касается новостроек – рекламная цена не меняется, зато появляется куча акций – рассрочки, льготные ипотеки, снижение первоначального взноса…" - подчеркнула эксперт.

Делая прогноз по ценам до конца года, Виталий Браиловский отметил, что факторов, которые могут косвенно повлиять на изменение ситуации на рынке недвижимости, пока нет. Более того, еще точно не ясно, будет ли изменено налоговое законодательство с введением НДС на продажу квартир новых строительных объектов после Нового года.  Если так случится, то будет повышение цен, хотя они и так уже достаточно высокие.  В совокупности все это отразится на снижении покупательской способности, и без того небольшой.

"Цены не растут с мая 2023 года. Не стоит заблуждаться самим, важно правильно анализировать все факторы и показатели. Я понимаю, что не всем мои слова понятны и не всем они нравятся. Гораздо приятнее сообщать о том, что цены растут – бегите покупать скорее. Не так.  Бегите покупать, если у вас есть в этом необходимость. Бегите покупать, если есть свободные средства и вы желаете их приумножить. Еще никогда на рынке не было такого количества выгодных предложений, чем сейчас. Пользуйтесь моментом, изучайте, ищите, ведите переговоры и обращайтесь к профессионалам, кто реально поможет и подскажет", - посоветовала Нина Лукьяненко.

Источник: Ресурсы для роста закончились: неутешительный прогноз для рынка недвижимости | Inbusiness.kz