О трендах рынка жилой недвижимости, объемах ввода и ценах в ближайшие три года рассказал Лев Тетин, основатель и генеральный директор компании Tetin, эксперт в аналитике, маркетинге и продажах недвижимости.

Нур-Султан является основным индикатором цен на недвижимость. Динамика рынка, формирующаяся в столице, задает тренд и в остальных городах. Что же происходит сегодня и будет завтра с жилой недвижимостью в столице и РК?

Рецессия рынка

По итогам 2019 ввод жилья в РК составил 13,1 млн кв.м. Столица передала пальму первенства Алматы, которую несла последние 4 года. Объем ввода в Нур-Султане стал самым низким за последние три года, всего 1,79 млн кв.м. Этот факт характеризует начало рецессии рынка недвижимости города и начало пути к последующему балансу, переходу к новому качественному уровню развития, где девелоперы более вдумчиво начинают подходить к проектам, расчетам себестоимости, доходности и их целесообразности.

Рынок начал путь к балансу спроса и предложения, ведь последние 5 лет мы наблюдали переизбыток предложения жилья на столичном рынке: объем ввода не соответствовал спросу и превышал его в 1,5-2 раза.

Факторы роста цен

Объём платежеспособного спроса жилья в Казахстане за прошлый год увеличился на 34% и 21% к 2017 и 2018 году соответственно, с общим количеством 320 012 сделок. Драйверами рынка выступают программы ипотечного жилищного кредитования «7-20-25», «Баспана Хит» и Жилстройсбербанк. Он же и стал лидером кредитования, выдав 65% всей ипотеки. Прочие ипотечные программы БВУ заняли долю 24% общего ипотечного портфеля. Таких рекордных результатов банки не добивались последние 10 лет.

Наряду с ростом объемов ипотеки положительное влияние на состояние спроса оказал рост реальной заработной платы населения на 15% в 2019.

Одной из актуальных проблем на рынке жилья РК и столицы является дисбаланс спроса и предложения в части недостатка квартир, соответствующих требованиям программы «7-20-25» (ЖК введен в эксплуатацию и стоимость квартиры до 25 млн тенге). На первичном рынке доля таких квартир составляет не более 10%.

Следующим фактором, влияющим на стоимость квадратного метра жилья, является себестоимость строительства. Динамика цен за последние 10 лет показывает рост в среднем на 4% ежегодно.

Таким образом, в среднесрочной перспективе в 2020-2023 на первичном рынке жилья прирост цен составит 4%. Далее, на фоне восстановления темпов экономического роста страны (ВВП 4,3% за 2019 год), положительного развития ипотечного рынка и увеличения реальных доходов населения, верхний предел роста цен на первичном рынке может составить 8-9% (в пределах роста реальных доходов).

В отличие от первичного рынка, на вторичном рынке можно прогнозировать более сдержанные темпы роста цен в силу насыщенности рынка новым жильем, ориентацией на него ипотечных программ и значительного перевеса спроса в его пользу. Вероятно, темп роста на вторичном рынке жилья не превысит 5-6%.

Импульс к развитию

Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости в разрезе соотношения качества жилья к его стоимости характеризует рынок как развивающийся. Цена завышена, а качество оставляет желать лучшего. Это отражается и на структуре распределения классности жилья в общем объеме рынка. На конец 2019 года в г. Нур-Султане 69% доли рынка представлено бизнес- и комфорт-жильем, а эконом - всего 22%. Хотя основной спрос формируется на 75-80% в эконом- и комфорт-сегменте (mass market).

В перспективе пяти лет соотношение цены и качества будет приходить к балансу одновременно со сменой структуры предложения. Эконом- и комфорт-класс сформируют до 80% в общей структуре рынка столицы, что также отразится на всем рынке РК.

Основным драйвером роста жилья этой категории являются ипотечные продукты. В структуре сделок за 2019 ипотечное кредитование составило 36,5%. Для сравнения: на рынке России эта категория составила 93,4%. Это свидетельствует о формирующемся тренде и росте объема сделок в сегменте mass market в 7 раз в ближайшие 6-7 лет.

Основные участники рынка столицы

На рынке жилой недвижимости в Нур-Султане по итогам года строят 54 застройщика. Они возводят 112 жилых комплексов общей площадью 3,1 млн кв.м в количестве 39 696 квартир. Безусловным лидером является компания BI Group с долей рынка 26%, которая в настоящее время строит 22 жилых комплекса на 30 домов с количеством квартир 10 353. Далее следует компания Nova City Development (дочернее предприятие BI Group) c долей рынка 13%. Между четырьмя застройщиками города распределятся 50% рынка столицы: 39% - BIGroup+NovaCity, 7% - HighVill и 5% - SAT-NS. Компания SAT-NS является новичком этого списка: ранее застройщик реализовал только один ЖК - Arnau Premium площадью 51 000 кв.м. Но в конце 2019 новичок заявил новый крупный проект – ЖК Apple City на 2 000 квартир.

Выводы

• На рынке недвижимости на последующие пять лет формируется стагнирующий тренд, связанный с приходом к балансу спроса и предложения.
• Прогнозный рост стоимости квадратного метра жилья в РК в 2020-2023 составит 5-6%. Он обусловлен ростом объема ипотеки, ростом реальной заработной платы населения, ростом себестоимости строительства, дефицитом жилья, соответствующего требованиям ипотечных программ, ЖССБ и БВУ.
• Структура предложения на рынке недвижимости в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса вырастет до 80% в перспективе 5 лет.
• Новый этап развития рынка приводит к повышению компетенций профессионального сообщества и всех участников рынка, что ведет к повышению качества жилых пространств и предоставляемых услуг. Качество станет выше, объекты будут продуманными и удобными, а цена будет соответствовать заявленному классу жилья и его функциональности.

Источник:  https://forbes.kz/process/property/tsenyi_na_jile_v_2020-2023_rost_ili_padenie/