Фото: shutterstock.com

Узнали у экспертов, что будет на рынке жилья в 2024 году, как изменятся цены, что будет с ипотеками и как на рынок повлияет новая обсуждаемая программа «9-20-25».

Чего ждать в следующем году:

— Строить жилья будут меньше. Причин несколько: от дефицита и изношенности коммунальных сетей до отсутствия у застройщиков денег на новые проекты, потому что нет доступных ипотек.

— Снижение спроса повысит риски банкротства стройкомпаний, поэтому покупателям нужно быть особенно внимательными при покупке квартиры. А выбирать нужно только сделки по договорам долевого участия и не руководствоваться низкой ценой.

— Цены на квартиры на первичном рынке вырастут умеренно: на 0.1-0.5 % в месяц. На вторичном рынке тоже нет причин для снижения.

— Запуск новой ипотеки «9-20-25» может повысить цены на жильё до 10 % сразу.

— Если тренды по снижению инфляции и базовой ставки продолжатся, то стоимость ипотек в конце 2024 года — начале 2025-го может снизиться до 12 % годовых.

— В целом 2024 год будет сложным. Совокупность глобальных политических событий окажется самой крупной за 200 лет. Спрос на нефть будет слабеть. Если цена не удержится выше 80 долларов за баррель, то будет сложно — это болевой порог для нашего бюджета. 

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 

 — Сейчас на рынке недвижимости мало доступных ипотек. Финансирование «7-20-25» значительно снижено, а Отбасы банк меняет условия достаточно внезапно. Всё это приводит к снижению спроса, а финансирование иных программ пока не начато. В регионах ситуация аналогичная, несмотря на наличие региональных ипотек Отбасы. 

Ипотечные программы могут предоставлять быстрые деньги, быструю оборачиваемость: чем больше в момент денег вкладывается, тем больше проектов стартует, увеличивается динамика строительства и т. д. Поэтому если такого быстрого инструмента нет, то последствия негативные.

Немного изменить ситуацию планирует Отбасы банк, который сообщил о планируемой в 2024 году ипотеке «9-20-25», находящейся на текущий момент в разработке.

Если говорить о вводе жилья, вполне возможно, что в этом году мы достигнем плана (15.3 млн кв. м за год, за 10 мес. ввели 13.3 млн. — Прим. ред.). Однако, учитывая, что 2.5 млн людей ещё нуждаются в жилье, разумеется, нынешние объёмы строительства предельно малы.

Как будем строить в 2024 году, прогнозировать сложно: высок риск снижения объёмов. Это связано в первую очередь с изношенностью и ограниченностью инженерных сетей.

Проблема актуальна не только для Астаны, но и для каждого города Казахстана. Если в Астане ситуация наболевшая и давняя, то в Алматы её ещё можно выправить, и, насколько мы видим, это пытаются делать. Насколько эффективно, покажет время. В других городах мы не видим большой динамики.

Риски банкротства строительных компаний по-прежнему достаточно высоки. Уже сейчас мы видим, что существенный объём строящегося жилья отстаёт от запланированных сроков, а если ситуация с доступной ипотекой не изменится, то уже к концу года мы увидим дефолты ряда компаний. Прежде всего, конечно, пострадают более мелкие компании, но в целом эта ситуация затрагивает все субъекты рынка.

Дольщикам прежде всего необходимо обращать внимание на документацию. Добросовестный застройщик должен иметь:
— документы на земельный участок;
— уведомление о начале СМР;
— разрешение на привлечение денег дольщиков или гарантию АО «Казахстанская жилищная компания».

Заключаемый договор должен называться «Договор о долевом участии в жилищном строительстве», он признаётся действительным только после регистрации в управлениях архитектуры и градостроительства при акиматах городов. После регистрации компания обязана передать дольщику выписку, подтверждающую факт постановки на учёт. 
Это исключает возможность двойной продажи квартиры, которой могут воспользоваться недобросовестные застройщики. Дополнительно проверить застройщика можно на сайте АО «КЖК». 

Что касается прогнозов на начало следующего года, то активного роста цен на первичное жильё мы не ожидаем. Цена продолжит расти умеренно, без резких скачков, в пределах 0.1-0.5 % в месяц. Тотального подорожания не будет. 

На рост повлияет размер заработной платы населения, удорожание производственных процессов, рост накладных расходов, снижение рентабельности застройщиков, поэтому цена неумолимо будет расти, какого-либо снижения мы объективно не можем ожидать. 

Новая ипотека «9-20-25» в случае запуска, безусловно, отразится на рынке, поскольку создаст определённый элемент поддержки строительного рынка, который сейчас необходим. 
Мы должны понимать, что «9-20-25» будет распространяться на средний класс. Поэтому в первую очередь государству, Отбасы банку и бизнесу необходимо разработать и выстроить такие требования, чтобы не повторялась ситуация с ипотечной программой «7-20-25», когда приобрести квартиру по этой программе могут лишь единицы. 
 

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Группы компаний Renome

 — Ситуация на строительном рынке Казахстана по-прежнему остаётся неопределённой. В этом году, несмотря на рост объёма ввода в эксплуатацию жилья более чем на 12 % по сравнению с прошлым годом, мы также видим сокращение количества сделок  более чем на 40 %.

Причина снижения спроса — сокращение государственной поддержки в реализации ипотечных программ. Это создаёт дополнительные трудности для застройщиков в части финансирования проекта, что, соответственно, может привести к очередным долгостроям, особенно на фоне существенной доли серого рынка застройщиков, реализующих проекты в обход законодательства.

Для поддержки спроса многие строительные компании сейчас проводят беспрецедентные акции и рассрочки. В этот момент покупателям жилья нужно быть особенно осторожными и не обольщаться только лишь ценой. Необходимо проверять документы у застройщика и разрешение на привлечение средств дольщиков.

Относительно продаж могу сказать, что наиболее популярными остаются одно- и двухкомнатные квартиры комфорт-класса. Главным инструментом оплаты является ипотека Отбасы банка. Более 50 % всех ипотечных займов приходится именно на этот банк. 

В 2024 году, в первом-втором кварталах, мы ожидаем существенного роста стоимости жилья, в пределах 10 %, особенно в крупных городах, на фоне сокращения строительства новых объектов. Это связано с новой ипотекой «9-20-25», которая увеличит спрос и, разумеется, поднимет цены.

Даурен Айткенов, начальник отдела аналитики BI Group

— Рынок недвижимости за последние 11 месяцев заметно сузился без государственного стимулирования: ипотечных программ, доступа к пенсионным накоплениям.
В этом году мы видим, что население склонно держать деньги на депозитах в связи с увеличением процентных ставок вознаграждения. 

Строительный рынок Алматы, несмотря на определённые ограничения со стороны государства, продолжает стабильно расти. 

На рынке жилья Астаны с учётом прекращения выдачи технических условий на подключение к сетям отопления и электроэнергии в ближайшем будущем прогнозируется ограниченное строительство жилья. Город испытывает дефицит инфраструктуры, мощностей водо- и теплоснабжения. 
Этот год прошёл относительно комфортно, но далее из-за ограничений есть вероятность резкого снижения проектов на продажу и СМР, возможна нехватка предложения на рынке. 

Общая площадь введённого в эксплуатацию жилья в Астане за 10 месяцев увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2022 года на 49 %, до 2.9 млн кв. м. В следующем году по прогнозам будет введено около 1.5-2 млн кв. м, а фактическая ёмкость рынка столицы составит 2-2.5 млн кв. м. 
Более того, с 2024 года появятся новые ипотеки, соответственно, рынок перейдёт в стадию, когда спрос будет превышать предложение. Это может повлиять на рост цен. 

Что касается спроса сейчас, то за 11 месяцев в столице на первичном рынке было продано на 20 % больше жилья по сравнению с прошлым годом, то есть рынок столицы стабилен.
При этом в Алматы за этот же период продали квартир на 19 % меньше. Здесь рынок находится в стагнации по ряду причин: высокие цены, дефицит предложения, нехватка ипотечных инструментов при высокой стоимости нового жилья. 

Если говорить о лидерах спроса, то на первом месте — однокомнатные квартиры, затем двух- и трёхкомнатные. По классам выбор покупателей распределяется так: жильё стандарт-класса, потом комфорт, затем бизнес. 
Наиболее распространённые способы оплаты — это: наличка — 44 %, рассрочка — 36 %, ипотека — 20 %. 

Что касается прогнозов на 2024 год по ценам, то скажу, что на них влияет множество факторов: общая экономическая обстановка в мире, стране, инфляция, курс доллара, запуск новой ипотеки «9-20-25», рост/снижение количества предложений, объём спроса, изменения в законах и т. д. 

Как мы помним, цены на рынке рекордно росли в 2021-2022 годах, это было время высокой мировой инфляции. Цены на 15–20 % росли не только в Астане и Алматы, но также в целом по Казахстану и в большинстве стран мира. 

Этот год можно охарактеризовать как год стагнации и остановки роста цен на первичном рынке жилья. Средневзвешенная цена в Астане за год выросла на 3.6 %, до 449 тыс. тг за кв. м, в Алматы — рост на 5.7 %, до 705 тыс. тг за кв. м. 

Что нас ожидает в 2024 году? Думаю, с большой вероятностью цены на вторичном рынке будут привлекательнее, чем на первичном. Но у первичного рынка есть свои преимущества: более новые дома, в новых локациях, у застройщиков есть скидки и рассрочки.
В Казахстане жилой фонд очень старый, поэтому дома на первичном рынке будут привлекательны многие годы. Спрос вырастет и, соответственно, цены тоже. 

Поэтому в 2024-м на первичном рынке можно ожидать здорового роста стоимости в пределах инфляции с поправкой на ситуацию: на 5–7 % за год. При этом, разумеется, динамика будет зависеть от дополнительных факторов, региона. 
На вторичном рынке, скорее всего, рост будет меньше, возможна даже стагнация. Оценивать общую температуру рынка вторичного жилья сегодня довольно сложно.

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана

 — Сейчас рынок жилья, на мой взгляд, находится в таком же состоянии, что и летом. При этом преобладают продажи на первичном рынке, так как у многих застройщиков есть собственные ипотеки, другие варианты продаж.
На вторичном рынке в последний месяц наблюдался небольшой спад, но в целом за квартал видно, что спрос тоже вырос. 

Интересный момент — сейчас большим спросом пользуются нестандартные планировки квартир: угловые, с большим количеством окон. Для людей, кто сам занимается ремонтом, это хорошая возможность для самовыражения. 

Самые распространённые способы покупки сейчас — ипотека, рассрочки, особенно потому что застройщики активно предлагают различные виды оплаты. 

А вот на вторичном рынке первенство от покупателя снова переходит к продавцам. Собственники дольше держат цены, не хотят уступать либо соглашаются на небольшую скидку. 

По прогнозам на 2024 год пока не вижу причин для снижения цен на жильё. Рынок растёт в цене, потому что есть стабильный спрос, особенно на определённые сегменты и квартиры, например одно- и двухкомнатные евроквартиры. 
Сохранится рост цен на фоне инфляции. В случае появления новых видов доступных ипотек ожидаем повышения цен на жильё. 

Эльдар Шамсутдинов, экономист

— Похоже, что сейчас на рынке жилья много перекупщиков. Несмотря на устойчивые цены и нормализацию количества сделок, количество предложений первичного жилья с августа в РК выросло на 54 %, в Астане — на 52 %, в Алматы — на 26 %. 

Нацбанк в отчёте о финансовой стабильности РК за 2022 год отмечает дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья, который начался в конце 2018-го. Раньше количество введённых в эксплуатацию квартир шло вровень с количеством сделок, а с 2019-го сделки ушли в отрыв.

Грубо говоря, в 2022 году в каждой третьей сделке сидел перекупщик. Существующие на рынке «флипперы» вряд ли смогли самостоятельно переварить такой объём. Поэтому можно предположить, что это явление было создано искусственно. 

Если смотреть на обеспеченность жильём, то, с одной стороны, показатель за 8 лет улучшился на 0.8 балла, с 4.7 до 3.9 (медианная стоимость благоустроенной квартиры на годовой доход семьи из двух человек). 

Однако качество проживания всё ещё низкое. Например, по последней переписи населения из 5.4 млн домохозяйств 756 тыс. семей с пятью и более человек проживают в однокомнатных домах. Также порядка 30 % всех домохозяйств не имеют канализации и центрального водопровода.
Поэтому нужно рассматривать не только обеспеченность жильём, но и условия проживания. Несмотря на большой объём строительства жилья, условия проживания всё ещё сохраняются на уровне 2016 года. 

Касательно ставок по ипотеке: сейчас тренд по инфляции идёт на снижение. Вполне возможно, что стоимость кредитов в конце 2024 года — начале 2025-го будет на уровне 12 % годовых. Если БВУ не захотят рисковать, то не будут снижать стоимость ипотеки. 

Если говорить о прогнозах по ценам на следующий год, то рынок показывает разнонаправленное движение.

Недавний дефолт международного застройщика по облигациям показывает, что спрос упал. Это также подтверждается сокращением месячного объёма сделок до уровня 2020 года (но всё ещё выше 2022-го), резким ростом предложений (+54 % с августа). 

С другой стороны, цены на жильё по стране стабильны, есть падение в Астане, но в целом сильной волатильности не наблюдается. Возможно, продавцы переложили свои ожидания по льготной ипотеке с 2023-го на 2024-й.

В целом 2024 год будет сложным, совокупность глобальных политических событий окажется самой крупной за 200 лет. Прогноз по росту мировой экономики ухудшен. Это значит, что спрос на сырьё будет слабеть.

Нефть ниже 80 долларов — болевой порог для нашего бюджета. Вся экономическая программа Казахстана ориентирована на среднесрочную цену нефти >80 долларов. В такой ситуации рынок вновь будет обращаться к господдержке, поэтому вопрос цен на жильё в большей степени зависит от уровня государственного участия. 

В следующем году риск дефолтов для застройщиков сохранится. Что касается обсуждаемой ипотеки «9-20-25», то интерес к ней будет зависеть от экономической ситуации в целом. 

https://krisha.kz/content/articles/2023/chto-budet-s-cenami-na-kvartiry-i-rynkom-zhil-ya-v-2024-godu