На рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация: среди потенциальных покупателей квартир высокий спрос на жилые «квадраты», готовые к заселению. В то же время застройщики в своих проектах практически отказались от чистовой отделки. Мы узнали у участников рынка, изменят ли девелоперы свою стратегию в соответствии с запросами клиентов.
Сила противодействия
Естественное желание новоселов – как можно раньше въехать в приобретенную квартиру, поэтому при прочих равных покупатель предпочтет жилье в чистовой отделке или даже с меблировкой.
«Люди хотят квартиру с ремонтом, частично меблированную. Основное – это плита, холодильник, по возможности кухня чтобы была сделана, чтобы заехали и начинали жить в этой квартире. Люди не хотят сами заморачиваться на ремонт, потому что очень много времени на это тратится, надо найти людей, кто его сделает, материалы очень быстро дорожают», – рассказывает новосел из Восточно-Казахстанской области Аскар Ахметов.
«Покупатели подобрали жилье, где рядом есть школа или детский сад, в которых есть места. Само собой, людям надо заехать и жить прямо сейчас», – соглашается представитель агентства недвижимости.
«Я сам являюсь застройщиком, и к нам все чаще обращаются клиенты с запросами по покупке квартир с ремонтом и мебелью», – говорит председатель комитета Development Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости QazProperty Кайрат Кокенов.
В то же время лишь от 6 до 8% строящегося в казахстанских мегаполисах жилья, судя по данным агрегатора Homsters.kz, будет сдано в чистовой отделке (и ни одного – с меблировкой). В предчистовой отделке в Астане и Шымкенте строится 64-65% жилья, в черновой – 29-30%. В Алматы черновая отделка встречается еще чаще – здесь таких проектов почти половина (49%). Для сравнения: еще пятилетку назад на жилье с чистовой отделкой в Астане и Алматы приходится 60% проектов во всех классах.
«Со стороны застройщиков фиксируется тренд на возведение жилья в среднем ценовом диапазоне с предчистовой или черновой отделкой», – делают выводы аналитики Freedom Finance Global в своем исследовании рынка недвижимости Казахстана на основании экспертного опроса застройщиков.
Вам розеточки или заехать?
При попытке выяснить у игроков строительного рынка, почему стратегия девелоперов не соответствует запросам покупателей, никто из крупных застройщиков не пожелал ответить на этот вопрос. В BI Group лишь пояснили, что не предоставляют готовые квартиры с мебелью и ремонтом.
«По стандарту у нас улучшенная черновая отделка. Если клиент хочет чистовую, мы предлагаем Smart Remont (компания, где можно заказать ремонт онлайн, стартап застройщика BI Group)», – сообщили они.
Другие участники рынка пояснили, что большинство застройщиков отказались от чистовой отделки после бурного роста цен на стройматериалы в 2021–2022 годах в попытке сохранить или не слишком повышать цены на жилье.
«Раньше застройщики сдавали в чистовой отделке все квартиры, клиенту достаточно было косметический ремонт сделать. А сейчас в черновой. Это для покупателей минус. Потому что они приходят: ни санузла, ни ванны, ни раковины – только точки подключения. Застройщики за счет этого снизили затраты на какой-то процент», – говорит в экспертном опросе Freedom Finance Global один из сотрудников банка, занимающийся ипотечным кредитованием.
Там, где застройщики еще предлагают чистовую отделку, зачастую экономят на стройматериалах.
«Людям приходится снижать планку ожиданий от качества жилья. Даже если они берут квартиру в чистовой отделке, им приходится заново все переделывать. Меняют трубы, батареи, раковины, санфаянс. Вплоть до побелки потолков и замены обоев», – говорит специалист одного из алматинских агентств недвижимости в опросе Freedom Finance Global.
При этом цены на квартиры в чистовой отделке, по информации от участников рынка, могут отличаться от аналогичного жилья в черновой отделке на 20% и более.
«Черновые стоят по 420–450 тыс. тенге за кв. м. Бывает и по 500 тыс. за «квадрат» в зависимости от класса жилья, локации, наличия документов, бренда застройщика. С ремонтом уже от 550 тыс. и более – до 700–800 тыс. цена доходит. Опять же, в зависимости от многих факторов, в том числе уровня ремонта «стандарт» или «премиум», где используют дорогие материалы для обустройства квартиры», – приводит пример со столичного рынка Арман Абденов.
Рынок не терпит пустоты
При отсутствии предложений от застройщиков нишу заняли компании МСБ, предлагающие услуги ремонта «под ключ». Поисковики дают ссылки на десятки тысяч компаний, предлагающих такие услуги в мегаполисах Казахстана. На многих сайтах – визитки, не дающие никакой информации о квалификации и опыте исполнителя.
«Большинство компаний на таких сайтах-визитках занижают стоимость ремонта, чтобы приехать к вам и реально насчитать в два-три раза большую сумму, или увеличивают стоимость во время ремонта», – предупреждает один из игроков рынка.
На некоторых сайтах откровенно намекают на нежелательность официального оформления работ. «Выберите, что вам важнее: сроки, качество или наличие договора», – предлагает одна из ремонтных компаний.
Кайрат Кокенов считает, что на казахстанском рынке практически отсутствуют профессиональные игроки, качество ремонта и установленной мебели которых не вызовет недовольства и вопросов у покупателей. И это одна из причин, почему застройщики отказываются предоставлять покупателям комплексную услугу «квартиры под ключ».
«Нет профессиональных компаний-подрядчиков, готовых делать все это. Сейчас делаются дизайн-проекты, но по факту много недоделок и несоответствий, а недовольства летят в адрес застройщиков, поэтому проще сдавать дома в черновой отделке и не заниматься этим вопросом», – говорит эксперт.
В компании с пятилетним стажем в ремонте квартир Smart Remont амбициозно заявляют, что других игроков сопоставимого масштаба в стране пока нет.
«Мы не можем сравнивать себя с другими ремонтными компаниями, так как относительно наших объемов на рынке (на текущий момент 300 ремонтов в месяц) нет подобных игроков», – сообщают в компании и добавляют, что добросовестные участники рынка непременно берут на себя гарантийные обязательства. «Важно изучать репутацию компании перед началом ремонта. Грамотно составленный проект и корректно просчитанная смета позволят впоследствии не нести дополнительные расходы в связи с недостатком материала из-за перерасхода, ошибок в проекте либо некорректной сметы», – советуют в Smart Remont.
Если сложность не зашкаливает, ремонт в однушке, по данным Smart Remont, в среднем занимает около двух месяцев, а стоимость – от 3,6 млн тенге для категории «стандарт» до 4,9 млн тенге для категории «бизнес».
Влюбить в картинку
Особенно остро квартиры в состоянии «заезжай и живи» востребованы у покупателей, которые присматривают жилье в другом городе, а также инвесторов, приобретающих жилье для сдачи в аренду или перепродажи.
Среди последних набирает силу тренд «хоумстейджинг» (home staging – дом + инсценировка, постановка) – предпродажная подготовка жилья, позволяющая за счет интерьера создать привлекательный образ квартиры для покупателя или арендатора. Хоумстейджинг не требует большого вложения средств. Иногда стейджеру достаточно в квартире с базовым ремонтом к дивану поставить кофейный столик и заменить коврик, а на стену повесить картину. Цель стратегии – влюбить в картинку, создать привлекательную обстановку для фото.
«Красиво обставляют, ставят цветочки, ароматизаторы и продают уже с хорошей наценкой. Мы анализируем рынок и видим этот тренд. Агентства годами нарабатывают свой имидж, доверие, а они делают немаленькие деньги на таких быстрых сделках», – подтверждают в АН «Этажи».
После качественной подготовки квартиры цену можно поставить выше рыночной – по максимальному уровню для данной локации. По оценкам экспертов, грамотный хоумстейджинг увеличивает стоимость продажи готового жилья на 5%, а арендную ставку на 15–30%. При этом период экспозиции квартиры сокращается в разы.
Казахстанским стейджерам приходится делать ремонт самостоятельно (чтобы быть уверенными в качестве и не платить лишнего) либо искать дизайнера и надежную строительную бригаду, которая реализует задуманное качественно и в срок.
Чистые перспективы
В российских мегаполисах квартира с чистовой отделкой – норма. К примеру, Setl Group, входящий в топ-5 застройщиков РФ, предлагает жилье не только с чистовой отделкой, но и с мебелью, бытовой техникой, а также предметами интерьера и прочими аксессуарами для жизни (от картин и ковриков до штопора и чайных ложечек). У застройщика прямой договор с Первой Мебельной фабрикой Санкт-Петербурга, специализирующейся на производстве мебели на заказ по швейцарской технологии. На сайте Setl Group размещены фотографии интерьеров квартир, выполненных по всем законам хоумстейджинга: с уютными кофейными столиками, пледами и комнатными растениями. Покупатели, выбравшие опцию дозаказа мебели, получают интерьер с картинки к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию.
«Я в основном продаю квартиры в сегменте высокого комфорта и бизнес-лайт, там практически у всех компаний есть функция дозаказа отделки. Среди моих сделок по недвижимости более 75% клиентов покупают квартиру с отделкой от застройщика. И доля таких покупателей увеличивается. Это позволяет экономить покупателю от трех до шести месяцев (если это не супердизайнерский ремонт, где только на составление дизайн-проекта может уйти один-два месяца). Экономия в деньгах зависит от типа квартиры, минимально около одного миллиона рублей (5 млн тг.)», – рассказывает Владислав, брокер российской компании WellDom, работающий на рынке новостроек Санкт-Петербурга.
Несмотря на откат казахстанских застройщиков к модели черновой отделки, будущее за квартирами с ремонтом и мебелью, уверены участники отечественного рынка.
Покупка застройщиком отделочных материалов, мебели и бытовой техники напрямую оптом у заводов-производителей обойдется застройщикам дешевле, чем частным клиентам. При этом клиент будет избавлен от поиска поставщиков и подрядчиков, проведения грязных строительных работ, шума от ремонта у соседей, приводят аргументы игроки рынка. Тем более что, по данным Smart Remont, три четверти покупателей отдают предпочтение типовому ремонту, лишь четверть выбирает уникальные проекты.
«Это заманчиво звучит: обустроить под себя, но все-таки наш народ не готов думать, тратить время, ресурсы. Большинство предпочтет готовое, желательно уже с ремонтом и мебелью», – говорят представители агентства недвижимости.
«Хотелось бы, когда я приобретаю у застройщика недвижимость, чтобы компания предоставляла строительные материалы для ремонта. Если еще своего рабочего дадут, вообще будет прелесть. Ты пришел, сказал, цвет какой хочешь, сколько квадратных метров у тебя – и застройщик предоставил расчет со сметой, материалы и рабочих», – мечтательно рассуждает будущий новосел из Алматы.
К тому же если застройщик будет предлагать жилье, готовое к заселению, все затраты на ремонт покупатель сможет включить в сумму ипотечного займа, а заехать в квартиру на несколько месяцев раньше.
«На казахстанском рынке этот тренд в первую очередь коснется эконом- и комфорт-сегментов и в дальнейшем будет завоевывать другие. Сейчас в бизнес- и элит-сегменте предпочтения отдаются индивидуальным дизайнерским проектам, кроме того, для этого сегмента должен созреть определенный пласт дизайнеров, – считает Кайрат Кокенов. – У рынка готового жилья с ремонтом и мебелью большой потенциал, но необходимо сформировать пул системных компаний-подрядчиков, которые будут профессионально заниматься реализацией таких услуг».