Фото: pixabay.com
Планируем
Покупка жилья может быть оптимальным решением, если вы планируете остаться жить именно в этом районе мегаполиса или городе длительное время. При выборе места жительства стоит учитывать сразу множество факторов. Как для арендующих, так и для покупающих важно понимать, насколько удобно будет иметь недвижимость именно здесь. Это про близость места работы или учебы, инфраструктуру (магазины, медицина, развлечения), логистику в целом. Ежедневные временные и денежные затраты на дорогу могут свести на нет казавшуюся при первичном осмотре выгоду от покупки или аренды жилья.
Простой пример, по самым грубым и минимальным подсчетам, ежемесячно семья из 3-4 человек тратит около 30 тысяч тенге на дорогу. Проезд для двоих родителей на общественном транспорте на работу и обратно порядка 15-20 тысяч тенге. Детям школьного возраста нужно чуть меньше, учитывая, что обычно у них есть еще дополнительные кружки. Личный транспорт обходится в не меньшие деньги. Здесь стоит к расходам на бензин плюсовать расходы на оплату парковки, техническое обслуживание автомобиля. Потому затраты на дорогу в обязательном порядке добавляйте к ежемесячной плате за аренду или по ипотечному платежу.
Проживание в пригороде или спальном районе может иметь свои плюсы. В их числе не только, как показывает практика больших городов, меньшая стоимость жилья, но и лучшие социальные условия и экология, более низкие автотрафик и уровень шума.
Эксперты по недвижимости рекомендуют ориентироваться исключительно на собственные запросы. Если вы арендуете жилье, то это должен быть горизонт планирования до года – трех лет. Покупая недвижимость, стоит учитывать жизненные планы как минимум на 5-10 лет. Особенно если речь идет об ипотечном займе.
Аренда
Для сдачи часто предлагают квартиры полностью меблированные. Таких объявлений в Казахстане стало намного больше, если сравнивать с допандемийным периодом. Точных данных по количеству арендодателей назвать никто не может. Но официальных сделок стало больше. В Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана отметили, что этому поспособствовали пенсионные деньги. Многие сняли излишки и вложили их в покупку второй квартиры или дома. Зачастую для сдачи в аренду. Спрос подхлестнули релоканты из России и Украины осенью 2022 года.
В 2023 году статистика зафиксировала, что скорость роста цен на арендном рынке хоть и замедлилась, но не остановилась. В нынешнем октябре ценник на арендное благоустроенное жилье, по данным Бюро национальной статистики, снизился по отношению к октябрю 2022-го в среднем по РК на 3,4%. Однако снижение на самом деле коснулось лишь двух регионов – Алматы и Туркестана. В остальных регионах пусть на 2-3%, но цена выросла.
Если брать средний чек за аренду за январь-октябрь текущего и прошлого года, то разница составит в среднем по РК 20,3%. В ряде регионов страны это 30 и более процентов. Речь о Костанайской, Акмолинской, Северо-Казахстанской областях, а также Алматы.
Сегодня стоимость арендной 2-комнатной квартиры во многих областных центрах страны давно перевалила за 150 тыс. тенге в месяц плюс коммунальные услуги. В мегаполисах она в разы выше. И это подтверждают данные казахстанских агрегаторов объявлений.
В отопительный период в северных городах страны это также дополнительные расходы в размере 10-15 тысяч тенге ежемесячно за отопление в зависимости от комнатности квартиры, теплоизоляции дома и наличия счетчика тепла. Некоторые квартировладельцы снижают эти суммы до 4-5 тыс. в месяц, но задумываются об этом далеко не все. И это при выборе жилья также стоит учитывать.
При аренде полностью меблированной квартиры вы не можете повлиять на энергопотребление бытовых приборов, наличие или отсутствие счетчиков. В месячном выражении это могут быть 1000-2000 тенге, но в годовом уже совсем другая сумма.
Потребители, практикующие экономию коммунальных услуг (электроэнергия, вода, тепло), отмечают, что при грамотном подборе техники и оборудования можно в разы сократить потребление. Даже посудомойка и стиральная машина при вдумчивом подборе могут помочь экономить. Однако арендатор на такие вещи влиять может не всегда. Потому расходы на коммунальное услуги стоит изучать детально. Особенно при высоком чеке за саму аренду. Специалисты рекомендуют не стесняться просить у арендодателей для ознакомления чеки за оплату тепла или электричества.
Покупка
Приобрести жилье сегодня в Казахстане могут далеко не все. Здесь особое внимание стоит уделять первоначальному взносу и процентной ставке по ипотечным займам. Обзвон и посещение нескольких крупных банков, а также анализ предложений на сайтах БВУ позволил составить следующую картину.
Эффективная годовая ставка вознаграждения сегодня колеблется в среднем от 17% до 23% в зависимости от банка и размера первоначального вноса. Его размер обычно не менее 20% от стоимости жилья. А это сегодня в среднем от 4-5 миллионов тенге. Условия по ставкам у Отбасы банка лучше, но не у всех есть жилищные депозиты. Потому вопрос накопления тоже нужно рассматривать в долгосрочной перспективе.
В среднем ежемесячный платеж по ипотечному займу составляет в районе 200 тысяч тенге в регионах. В мегаполисах эти цифры в разы выше. По факту, часть казахстанских семей может взять ипотеку, если имеет накопления для первоначального взноса, но важно учитывать стабильность и достаточность доходов. Потому что прогнозы по росту стоимости жилья, которые эксперты озвучивали год назад, сбываются.
Осенью 2022 года буквально за две недели, как показал анализ крупных агрегаторов объявлений, стоимость покупки квартир на вторичном рынке некоторых выросла на 15-25%. Некоторые объявления продавцы тогда сняли, выжидая. В Костанае риелторы рассказали, что часть сделок осенью прошлого года была сорвана. В годовой динамике стоимость нового жилья в среднем по Казахстану, согласно данным бюро нацстатистики, выросла на 7,4%, вторичного – на 103,1%.
Договор
При аренде или покупке недвижимости стоит помнить о затратах на поиск жилья, оформление сделки, проверку ее законности. На рынке Казахстана сегодня достаточно много риелторских компаний, а также так называемых информационных агентств. Все они предлагают услуги от банального списка арендных квартир с телефонами хозяев до полного сопровождения сделки и курирования соблюдения условий заключенного договора обеими сторонами. Соответственно, и ценник везде разный.
"Последние годы покупатели и продавцы стали более серьезно относиться к выбору агентства недвижимости. Обзванивают несколько компаний, смотрят их страницы в соцсетях и сайты, читают отзывы. Сделка с недвижимостью – это большие деньги и большие риски. В Казахстане риелторская деятельность не лицензируется. Мы работаем над соответствующим законопроектом вместе с депутатами, разработали и утвердили стандарт оказания риелторских услуг, но следовать ему или нет, каждый решает сам. Потому рекомендую обращать внимание еще и на то, состоит ли компания в какой-либо профильной общественной организации. Например, у нас есть свой кодекс, правила работы, и мы следим за качеством оказываемых услуг, подготовкой риелторов, проводим их аттестацию", – рассказала член совета ОЮЛ "Саморегулируемая ассоциация риелторов Казахстана" Елена Грива.
Она также отметила, что в зависимости от профессионализма и спектра услуг, которые вам оказывает агентство, будет зависеть и их стоимость. Все эти нюансы прописывают в договоре.
Если говорим о сделке по аренде недвижимости, то у риелторских агентств это обычно 30% и выше от месячного платежа. Многое зависит от запроса клиента, а также условий договора аренды. По сделкам купли-продажи клиенты обычно платят риелтору 1% и выше от суммы сделки.
Так называемые информационные агентства, где клиент часто получает лишь список контактов, стоимость услуг может составлять и 10 тыс. тенге. Но работники таких компаний не несут ответственности за честность сделки, безопасность арендатора или арендодателя. Договоры здесь обычно не заключают или заключают рамочные, ни к чему не обязывающие соглашения.
https://inbusiness.kz/ru/news/pokupat-ili-arendovat-chto-luchshe-i-kak-najti-optimalnyj-variant