При покупке или продаже недвижимости важно провести сделку так, чтобы с документами был полный порядок. В противном случае при возникновении каких-то спорных моментов и в процессе судебных разбирательств можно остаться и без жилья и без денег. Поэтому мы решили ещё раз напомнить, как правильно составить договор купли-продажи жилья, какие моменты там прописывать, где оформлять сделку и на что обратить особое внимание. А поможет нам в этом адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Стоит понимать, что в сделках, где фигурируют большие суммы денег (особенно если покупка планируется за наличный расчёт) очень много рисков. Поэтому лучше либо нанять юриста, либо хотя бы обратиться к нему за консультацией. У каждой недвижимости могут быть свои «скелеты в шкафах» и проблемы в документах.
Проблему могут создать юридические притязания. Продаёт, допустим, человек квартиру, а за неё с ним вот-вот будут судиться наследники предыдущего хозяина, которых обошли в оформлении наследства, – приводит примеры Жазира Нурланова, – Есть риск, что сделку купли-продажи могут отменить и возвращать потом отданные деньги продавец вам будет несколько лет… Если вообще вернёт.
Поэтому перед тем, как начать процесс оформления купли-продажи, нужно убедиться, что проблем после приобретения недвижимости не возникнет. Можно поручить проверку юридической чистоты объекта юристу или риелтору, а можно самому проявить бдительность.
Что нужно указать в договоре?
Девять из десяти сделок, связанных с недвижимостью в Казахстане заключают через нотариуса. По закону это необязательно, можно заключить с человеком сделку просто в письменной форме, скрепив всё подписями, но люди хотят подстраховаться и это правильно. В случае с нотариальной регистрацией ответственность за проведение сделки берёт на себя нотариус. А если договор написан сторонами – то стороны и отвечают за то, что прописали. А прописывать всё нужно досконально.
Во-первых, указать каждого участника сделки: всех продавцов и всех покупателей недвижимости. Реквизиты каждого надо прописывать полностью. Фамилию-имя-отчество, данные документов, удостоверяющих личность, адреса, гражданство и семейное положение.
Не забываем, про то, что в сделке должно быть учтено согласие супруга. Если муж за спиной жены продаёт вам квартиру, которая является совместно нажитой во время брака собственностью, есть большая вероятность того, что сделку признают недействительной, если, допустим, жена про всё узнает и подаст в суд, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Во-вторых, указываем полный адрес объекта недвижимости и его параметры. То есть, вид жилья (квартира, дом, участок и т.д.), количество комнат, общая площадь, этаж и кадастровый номер.
В-третьих, указываем детали оплаты. Пишем именно ту сумму, которую покупатель должен оплатить продавцу (если был задаток или аванс – тоже надо это отметить). Если прописать большую или меньшую сумму – в случае расторжения сделки доказать, что в реальности сделка была с другими цифрами – практически нереально.
В-четвёртых, указываем сроки оплаты. Если решили провести расчёт сразу после регистрации сделки – так и напишите. Если в течение нескольких дней – укажите, в течение скольких. Вся ли сумма будет отдана сразу или по частям. И пропишите, каким образом будет произведён расчёт (наличными или переводом на счёт). Если у недвижимости были обременения – обязательно указать, когда они будут сняты. Если сделка с использованием ипотеки, нужно указать название банка, кто получил кредит и на каких условиях, а также укажите номер и дату кредитного договора.
В-пятых, пропишите, в какие сроки продавец должен полностью освободить жильё от своих вещей. То есть, произвести физическое освобождение объекта.
В-шестых, если на объекте висит коммунальная задолженность, пропишите, кто и когда закроет эти долги.
В-седьмых, если планируется, что при сделке какая-то мебель и техника перейдёт новому владельцу – пропишите, что именно будет приобретено.
В-восьмых, пропишите в договоре дату, адрес и город его заключения.
Текст договора должен быть без ошибок, помарок и подтирок. Это не школьное сочинение, а официальная бумага, которая должна быть написана начисто. Желательно даже прошить договор, чтобы никто в него не добавил страницу с какими-то особыми условиями, – советует адвокат Жазира Нурланова, – В договор можно ещё вписать штрафы за нарушение каких-либо пунктов договора, например, в случае несвоевременного выезда бывшего хозяина из квартиры. Лучше предусмотреть и сроки возврата жилья в случае аннулирования договора.
Какие документы захватить?
У продавца при заключении сделки должны быть правоустанавливающие документы на недвижимость на его имя (купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельства о наследстве, и другие). Также нужно подготовить справку об обременениях, чтобы покупатель видел всех собственников жилья и основание получения ими права собственности, а также наличие обременений: залогов и арестов. Ещё должно быть уведомление о госрегистрации права собственности и кадастровый паспорт.
Также всем участникам сделки нужно иметь на руках удостоверение личности. Если продавец состоит в браке, он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруги. А если в числе владельцев недвижимости есть несовершеннолетние, то понадобится предоставить свидетельство о рождении и разрешение от органа опеки и попечительства.
Нотариальные расценки
Если договор купли-продажи жилья оформляется нотариально и заключается с детьми, супругами, родителями, родными братьями, сёстрами, внуками, то услуги нотариуса обойдутся в 7 МРП (24 150 тенге).
Если договор заключается с другими лицами, то нотариальные услуги будут дороже – 12 МРП (41 400 тенге). Если одна из сторон – юрлицо – будет ещё дороже.
Подробные расценки нотариуса на 2023 год можно посмотреть здесь.
Обычно за услуги нотариуса платят обе стороны пополам. Но тут уже как договоритесь. Не забывайте, что покупателю нужно будет ещё дополнительно заплатить в ЦОНе за регистрацию договора в государственной базе (это обязательное действие и без него сделка не будет считаться официально заключённой).
Интересные данные об ипотечном рынке Казахстана предоставило Первое кредитное бюро в ответ на официальный запрос Krisha.kz.
Мы попросили рассказать о количестве и суммах новых ипотек за последний год (с мая 2022-го по май 2023-го).
Период с мая по декабрь прошлого года был стабильным. Среднее количество ипотек варьировалось от 10.3 до 13.3 займа в месяц. Никаких резких скачков или падений на ипотечном рынке не наблюдалось. Чего нельзя сказать о показателях 2023 года. В январе количество оформленных ипотек по стране резко снизилось вдвое.
В январе казахстанцы взяли в банках 5 627 ипотечных кредитов.
Примерно такие же показатели отмечены в феврале и марте: в среднем 6 тыс. ипотек в месяц. При этом общая сумма займов в среднем за каждый месяц составляла всего 100 млрд тенге.
В апреле же зафиксирован ипотечный бум.
В апреле 2023 года в РК было оформлено 10.5 тыс. ипотечных кредитов. Общая сумма кредитования превысила 168.5 млрд тенге.
В мае количество оформленных займов вновь снизилось — 8.6 тыс. ипотек на общую сумму 140 млрд тенге.
Что происходит с ипотечным рынком и с чем связана такая динамика?
Резкий рост в апреле, во-первых, можно связать с сезоном. Из года в год именно на весенние и осенние месяцы традиционно приходится наибольшее количество сделок купли-продажи недвижимости.
Но для скачка в два раза этого явно недостаточно. Роста доходов не было, пенсионка давно кончилась, цены на недвижимость не падали.
Но логичное объяснение всё-таки есть.
Как раз весной были выплаты компенсаций по депозитам. Помните, про 10 % от суммы депозита для тех, кто держал сбережения в нацвалюте? Компенсацию начислили в марте.
Ещё один фактор — получение госпремий для вкладчиков Отбасы банка. А это банк с самым большим объёмом ипотечного портфеля в РК.
«В начале февраля 2023 года 1.9 млн вкладчиков получили госпремию. Всего на депозиты клиентов банка по итогам 2022 года было зачислено 75 млрд тенге», — ответили в Отбасы банке на официальный запрос Krisha.kz.
А 17 марта 2023 года почти 2.7 млн вкладчикам различных банков перечислили компенсацию по депозитам. Общая сумма составила 306.6 млрд тенге. Из них почти 900 тыс. имели депозиты в Отбасы банке. Им было зачислено 115.1 млрд тенге.
Эти два фактора, возможно, и стали причиной того, что в апреле банк выдал большее количество займов. То есть клиенты откладывали приобретение жилья и получение займа до момента выдачи государственной премии и выплаты компенсации, считают в Отбасы банке.
В апреле "Отбасы банк" выдал 6 768 займов. Для сравнения: в марте было оформлено 3 975, в феврале 3 013, а в январе 3 221 кредит.
Большинство ипотечников в Казахстане стараются оформить заём на более долгий срок, чтобы снизить размер ежемесячного платежа.
Так, почти 300 тыс. заёмщиков из 500 тыс. полностью погасят свой кредит не раньше чем через десять лет.
Источник: https://krisha.kz/content/news/2023/zhil-yo-v-kredit-chto-proishodit-s-ipotechnym-rynkom-rk
После сильного роста рынка жилой недвижимости, наблюдавшегося с IV квартала 2020 года по I квартал 2022 года, рост цен на жильё замедляется, инвестиции в жилищное строительство снижаются.
Динамика рынка несколько опережает общий экономический цикл в стране ввиду влияния нерыночных факторов.
На фоне общего замедления инфляции в Казахстане во второй половине 2023 года можно ожидать продолжения стабилизации цен на рынке жилья.
Во многих странах в данный момент рынок жилья находится на стадии рецессии: продажи домов снижаются, а цены отображают дезинфляционную динамику. Такая тенденция является закономерной: после сильного роста, наблюдавшегося со второй
половины 2020 года на фоне низких ипотечных ставок, наступила стадия охлаждения рынка.
В Казахстане инфляция на рынке недвижимости в 2021 году также значительно выросла и достигла пика в марте 2022 года. Специфическим для Казахстана фактором стал приток пенсионных накоплений. В январе 2021 года у населения появилась возможность досрочно снять часть накопленных средств из ЕНПФ. Государственные программы также стимулировали спрос.
По состоянию на 1 мая 2023 года общий объём пенсионных выплат, направленных на улучшение жилищных условий, составил 3,24 трлн тенге. 96% из них было снято до апреля 2022 года, когда был повышен порог достаточности.
В динамике инфляции на рынке жилья, которая начала снижаться во втором квартале 2022 года, заметно влияние остановки стимулирования спроса через пенсионные выплаты.
После сокращения притока средств рынок недвижимости начал охлаждаться. Если пик по инфляции в Казахстане пришёлся на февраль 2023 года, когда рост индекса потребительских цен составил 21,3% в годовом исчислении, то на рынке жилья инфляция была в тот момент уже значительно ниже.
Другой источник стимулирования спроса – государственные программы, предоставляющие льготные условия для покупки недвижимости. За счёт программ ставки вознаграждения по ипотеке в целом по стране находятся на уровнях существенно ниже рыночных.
В 2021 году, когда появилась возможность использовать пенсионные накопления для внесения первоначального взноса, объём выдачи кредитов также значительно вырос. В последующем году темп роста кредитования снизился, что также повлияло на динамику цен.
Одной из государственных жилищных программ является "7-20-25", которая предоставляет гражданам возможность получить заём по сниженной ставке вознаграждения (ГЭСВ – 7,2%).
Программа функционирует с 2018 года, на её финансирование был выделен 1 трлн тенге, из которых было реализовано займов на сумму 873,6 млрд тенге по состоянию на начало 2023 года. В 2023 году планируется выдать займов на общую сумму 100 млрд
тенге, что на 64% ниже, чем годом ранее. Таким образом, дальнейшее субсидирование спроса ограничено.
На рынке арендного жилья цены значительно выросли за период с августа по октябрь 2022 года: за три месяца средняя арендная плата за благоустроенное жильё в Казахстане выросла на 36%. Рост происходил на фоне притока иностранных граждан, главным образом из России.
В ноябре рынок арендного жилья начал стабилизироваться, однако соотношение арендной платы и стоимости вторичного жилья по-прежнему остаётся на высоком уровне относительно средних исторических значений.
Площадь введённого в эксплуатацию жилья в 2022 году сократилась на фоне замедления темпов роста инвестиций в жилищное строительство. Замедление предложения на рынке жилья соответствует аналогичной тенденции со стороны спроса.
Источник: https://informburo.kz/stati/stadiya-ox...-2023-goda
Программа реновации Алматы по сносу аварийного и ветхого жилья кардинально изменится. Она будет состоять из двух направлений: для инвестиционно привлекательных объектов — с участием бизнеса и для непривлекательных объектов — с участием акимата. Об этом на брифинге в СЦК сообщил аким Алматы Ерболат Досаев.
— Мы находимся на финальной стадии разработки программы реновации. Подходы изменятся концептуально. Главным будет не просто снести старое жильё. Вопрос такой: какую комфортную городскую среду мы собираемся создавать? Основная реновация будет проходить в исторической части города, где есть жильё, построенное в 1920-х годах и позже. В первую очередь внимание будет уделяться тем, кому действительно нужна поддержка, — объяснил градоначальник.
По его словам, программу реновации разделят на две части:
1. Для инвестиционно привлекательных объектов, когда частные инвесторы будут приводить территории в порядок.
2. Для инвестиционно непривлекательных объектов. Здесь город будет выкупать недвижимость у людей, переселять их в другое жильё, а участки использовать либо под инженерную инфраструктуру, либо для строительства социальных объектов, скверов, парков.
Источник: https://krisha.kz/content/news/2023/pr...o-izmenyat
В Казахстане с 1 июля 2023 года начнёт действовать приказ Министра юстиции о новых правилах регистрации недвижимости. Изменения министр прописал 20 июня в правила проведения систематической регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре. Об этом сообщает информационная служба kn.kz.
Теперь техпаспорт, составляемый по результатам государственного технического обследования недвижимости называется «кадастровый паспорт объекта недвижимости». И в нём содержатся технические и идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта недвижимости. А также идентификационные характеристики земельного участка, расположенного в городах республиканского значения, столице, городах областного и районного значения по форме, установленной уполномоченным органом по госрегулированию и контролю деятельности в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного техобследования недвижимости и центральным уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами.
При осуществлении учётной регистрации ранее возникших прав на первичные и вторичные объекты кадастровый паспорт объекта недвижимости правообладателем не представляется.
Государственное техобследование при проведении систематической регистрации осуществляется безвозмездно Государственной корпорацией «Правительство для граждан», к компетенции которой отнесён государственный технический учёт по месту нахождения объекта недвижимости.
Информационная служба kn.kz