Когда вы собираетесь удалять зубы, то идете к стоматологу. Когда нужно починить трубу, вызываете сантехника. А если стоит задача – решить пресловутый квартирный вопрос, то следует обратиться… правильно, к риэлтору. Но, к сожалению, еще нередко люди думают, что могут «справиться сами», а последствия такой самостоятельности весьма плачевны.

Риэлтор – это профессия!

У нас каждый считает себя асом в области кулинарии, педагогики, медицины и … недвижимости. Но ни один, даже самый талантливый человек, не может одинаково хорошо разбираться во всем. Риэлтор – это особая профессия. И не надо думать, что его работа заключается только в том, чтобы найти квартиру по объявлению. Это поверхностное мнение. На самом деле в его профессии есть множество тонкостей и нюансов, о которых посторонние просто не знают.

Деятельность риэлтора начинается с того момента, когда клиент обращается к нему за помощью. Тот обозначает задачу, а специалист делает все остальное. Иногда клиент сам не знает, за каким результатом он пришел. В таком случае риэлтор проводит психологическую работу с целью, выяснить, что ему нужно и нужно ли ему это вообще. Специалист по недвижимости должен быть немного психологом, а еще – юристом и оценщиком!

Алгоритм работы.

Итак, клиент пришел в агентство. Что делает риэлтор? Прежде всего, узнает, что нужно посетителю и консультирует его насчет решения жилищного вопроса. Затем – выясняет, можно ли сделать то, о чем просит клиент. Если нет – объясняет почему и предлагает альтернативные варианты. Если да – предлагает заключить договор о возмездном оказании риэлторских услуг.

Дальнейшая работа зависит от того, кто обратился за помощью – продавец или покупатель.

Если продавец – риэлтор смотрит его квартиру, чтобы оценить ее состояние и примерно определить стоимость. Составляет список документов, которые необходимо собрать для продажи объекта. Далее клиент занимается подготовкой бумаг под руководством специалиста по недвижимости, который подсказывает ему, куда пойти, к кому обратиться, где и какую печать поставить и т.д. Или риэлтор может сделать это сам, получив доверенность.

И, разумеется, в его обязанности входит поиск покупателей. Риэлторы ищут их самыми разными путями: размещают объявления в печатных изданиях и в Интернете, анализируют имеющуюся базу данных и т.д. Покупателем вполне может оказаться другой клиент, вовремя обратившийся в данное агентство.

Если же в агентство пришел покупатель, специалист сначала выясняет его требования к будущей жилплощади, финансовые возможности и то, каким образом он собирается приобретать недвижимость: за счет своих накоплений, с помощью кредита, через ипотеку или за деньги, вырученные с продажи прежнего жилья. Собрав необходимую информацию, он начинает подбирать варианты. У риэлторов масса источников информации, с которыми они работают, и о которых клиенты даже не подозревают. Например, внутренняя база данных. Там нередко содержатся сведения о квартирах, выставленных на продажу, которых нет ни в одном печатном издании. Поэтому работа по подбору вариантов далеко не ограничивается просмотром объявлений в СМИ.

Если клиенту нужна альтернативная сделка (он хочет продать одно жилье и купить другое), то риэлторы одновременно с покупателем ищут квартиру, которую он хотел бы приобрести взамен прежней.

Какая бы сделка ни намечалась, в любом случае агентство отвечает за безупречную подготовку документов. Специалисты по недвижимости обязательно проверяют, все ли необходимые документы в наличии, не состоит ли данная квартира в залоге или под арестом, получено ли согласие на продажу всех совладельцев (а если один из них несовершеннолетний, то получено ли разрешение органов опеки и попечительства).

Риэлтор vs нотариус.

Предположим, что удачный вариант найден, и стороны обо всем договорились. Тогда риэлтор проводит сделку. Некоторые говорят: «Зачем нам агентство, мы сами разберемся!». Но такая самонадеянность может очень дорого стоить.
Клиенту нужны гарантии безопасности при расчетах. Продавец хочет быть уверенным в том, что необходимую сумму ему передадут, причем вовремя и в полном объеме. Покупателю важно знать, что его деньги не пропадут, и он получит желаемое жилье – причем на тех условиях, которые указаны в договоре. Теоретически можно обойтись без риэлторов и рассчитаться друг с другом, но это огромный риск, который трудно назвать благородным делом.

- Почему? Начнем с самого простого. Для того чтобы сделка считалась действительной, договор купли-продажи должен быть составлен по строго установленной форме. Иначе никто не обещает, что он будет зарегистрирован, и покупатель получит свидетельство о собственности. Нотариус, но в таком случае обязательно возникает вопрос о передаче денег. Кроме того, очередная сложность в том, что для нотариуса понадобится подготовить дополнительный пакет документов. И, самое главное, нотариус фиксирует сиюминутные намерения сторон. Что будет, когда они выйдут из его кабинета, его не волнует…

А вот в обязанности риэлтора входит контроль над исполнением условий договора. Практика показывает, что партнеры по сделке очень редко могут договориться сами. Довольно часто дело доходит до скандала и взаимных претензий. Риэлтор же выступает в роли посредника при переговорах и стремится удовлетворить интересы обеих сторон.

Случай из жизни.

Максим взял кредит в банке, чтобы наконец-то реализовать свою мечту о просторной квартире в центре города. Не желая тратить деньги на услуги агента по недвижимости, он решил справиться сам. Во время отпуска начал искать варианты. И нашел: хороший метраж, удобная транспортная развязка, и, самое главное, – отличное состояние. Молодой человек много работал, и частые командировки не давали ему возможности заниматься ремонтом самому. Он хотел переехать в квартиру, где мог бы сразу почувствовать себя комфортно. Казалось, долгожданное новоселье не за горами. Максим вместе с хозяином квартиры Геннадием сходил к нотариусу, заключил договор и передал необходимую сумму. «Ну вот и договорились. Завтра можешь заезжать», - на прощание сказал Геннадий. Когда Максим на следующий день вошел в квартиру, он был просто в ярости. Не было ни ванны, ни унитаза, ни даже крана на кухне. Патроны для лампочек куда-то пропали. Зато посреди гостиной возвышалась куча мусора…Максим бросился к телефону. Нужно было срочно выяснить, что это: форс-мажор, месть, злая насмешка? Геннадий даже не захотел с ним разговаривать. «Я продавал тебе квартиру, а не сантехнику», - отрезал он. Вне себя от гнева Максим пришел к нему домой и потребовал вернуть ту часть денег, которую он платил за состояние жилья. Но бывший хозяин выставил его вон, пригрозив в следующий раз вызвать полицию. Кто рискует и не пьет шампанское…

При сделке, совершенной без риэлтора, рискуют обе стороны: и продавец, и покупатель. Продавец может получить фальшивые деньги или не получить их совсем. А покупатель может потерять и вложенную сумму, и только что приобретенное жилье. Ведь причин, по которым суд признает сделку недействительной, великое множество. Вот лишь некоторые из них:

- не было получено согласие одного из совладельцев, который на момент продажи отсутствовал (служил в армии, находился в отъезде, в командировке, пребывал в местах лишения свободы);

- нет разрешения на сделку от органов опеки и попечительства;

- было нарушено право одного из потенциальных совладельцев на приватизацию проданного жилья.

Во всех этих и подобных им случаях сделка считается ничтожной. Но предусмотреть все нюансы самостоятельно практически нереально. А риэлтор – это посредник между сторонами, который служит гарантом безопасности.

К кому обратиться?

Если вы решили вплотную заняться жилищной проблемой, лучше всего пойти в надежное агентство по недвижимости. О том, как важно обращаться к профессионалам, мы уже говорили. Но почему именно в агентство? Дело в том, что посредники или маклеры, которые держатся «сами по себе», ни за что не отвечают. И если после сделки возникнут какие-то проблемы, то не к кому будет прийти и пожаловаться. Кроме того, должна вызвать подозрения слишком низкая цена риэлторских услуг.

Хороший агент по недвижимости подобен семейному доктору. Квалифицированных специалистов люди бережно передают из рук в руки. Поэтому прислушайтесь к рекомендациям своих родственников, друзей и знакомых – может быть, они знают, к кому обратиться. Нет ничего хуже, чем пойти в первую попавшуюся компанию, а после контролировать каждый шаг агента: где он разместил объявления, кому сколько раз позвонил и т.д.

Помните, что ваша задача – найти настоящего профессионала, которому можно довериться.

Настоящий риэлтор дорожит свое репутацией, он не станет совершать сомнительную сделку. Он «ведет» своих клиентов до завершения сделки купли-продажи. И даже если по прошествии времени возникнут какие-то вопросы, к нему всегда можно обратиться за помощью.

Источник: подготовлено по мватериалам ppl.nnov.ru