Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации. Раздел I. Общие положения
Настоящая Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации разработаны во исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года № 853 О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как суверенного государства.
Раздел I. Общие положения
1. Основные понятия и термины
1.1. Жилищная сфера - общее понятие, включающее в себя все аспекты, имеющие прямое или косвенное отношение к жилью и обеспечивающие нормальную жизнедеятельность человека.
Материальную часть жилищной сферы составляют:
селитебные территории населенных мест, включая социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру;
имеющийся жилищный фонд, надворные хозяйственно-подсобные постройки, элементы благоустройства, а также жилые дома, незавершенные строительством;
жилищно-коммунальное хозяйство;
база строительной индустрии, включая парк строительной техники и производство строительных материалов и инженерного оборудования для строительства и ремонта жилья;
проектно-сметная документация и информационные материалы.
1.2. Коммерческий застройщик - юридическое лицо, независимо от формы собственности, имеющее лицензию от уполномоченного государственного органа на организацию процесса жилищного строительства и оказание услуг населению по приобретению, продаже и обмену жилья.
1.3. Ипотечное кредитование в жилищной сфере - кредитование строительства или покупки жилья под залог недвижимости (право на аренду земельных участков, право собственности на строения, сооружения и иные прочно связанные с землей объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению), в том числе под залог будущего жилья.
1.4. Социальные нормы площади жилья - показатели общей площади жилых домов, необходимой для проживания семьи, в том числе состоящей из одного человека. Социальные нормы складываются из суммы санитарных норм общей площади жилья на каждого члена семьи и установленной дополнительной семейной площади.
Санитарные нормы площади жилья - минимальные удельные показатели общей площади помещений на одного человека, определяющие допустимый уровень санитарно-гигиенических и психологических требований. Эти нормы устанавливаются Министерством строительства, жилья и застройки территорий по согласованию с Министерством здравоохранения и применяются для государственного жилищного сектора.
2. Государственная жилищная политика
2.1. Государственная жилищная политика строится на основе следующих принципов:
переход от распределения государственного жилья к преимущественно его зарабатыванию отдельными гражданами и предприятиями, независимо от их форм собственности;
создание условий для обеспечения конституционных прав граждан на жилище, включая государственное обеспечение жильем отдельных категорий граждан;
создание системы льгот для граждан и юридических лиц, участвующих в процессе жилищного строительства;
поэтапный перевод сферы жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного функционирования;
обеспечение сохранности имеющегося жилищного фонда, увеличение длительности эксплуатации жилья;
изменение структуры жилищного строительства в сторону увеличения доли малоэтажных жилых домов для одной или нескольких семей;
преемственность проводимой жилищной политики в отношении сохранения прав очередников на жилье.
2.2. В целях реализации принципов государственной жилищной политики: внести необходимые изменения и дополнения в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере;
реформировать систему финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства с учетом интересов социально защищаемых слоев населения;
демонополизировать жилищное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство, изменить формы организации строительства, обслуживания и ремонта жилья;
предусмотреть комплекс мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевлению его для населения;
создать систему льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации и содержания жилищного фонда с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц;
осуществлять меры по расширению арендного сектора в жилищной сфере, в том числе государственного и ведомственного обменного фонда и служебной воинской жилой площади;
модернизировать базу строительной индустрии и промышленности строительных материалов с ориентацией их на выпуск эффективных и недорогих конструкций, изделий, материалов и предметов домоустройства, на применение экономичных технологий возведения и эксплуатации жилых домов;
предусмотреть упрощенную процедуру выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства и обеспечить в районах жилой застройки комплексное развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
проводить развернутую пропаганду новой жилищной политики с целью разьяснения широким слоям населения ее сути и механизмов реализации;
создать эффективные организационные структуры для осуществления жилищной политики государства.
2.3. Реализация новой жилищной политики, основанной на постепенном уменьшении роли государства в финансировании жилья и отходе от монопольной функции его собственника, требует:
последовательного снижения государственной поддержки жилищной сферы до уровня, обеспечивающего финансирование строительства жилья для социально защищаемых групп, а также выделение в необходимых случаях адресных компенсаций и пособий на наем, эксплуатацию и содержание квартир;
изменения утвердившегося в сознании населения отношения к жилью как к благу, бесплатно предоставляемому государством, на стремление приобрести жилье в собственность по личному выбору с учетом своих возможностей;
косвенного регулирования, через систему финансовых и экономических рычагов, цен на строительную продукцию и эксплуатационные услуги;
создания условий для привлечения в жилищную сферу средств граждан и юридических лиц, иностранных инвесторов и кредиторов.
3. Участники процесса жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда
3.1. Основными участниками процесса жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда являются:
Министерство строительства, жилья и застройки территорий со своими органами в областях, создаваемое на базе упраздняемого Госкомитета по архитектуре и строительству с сохранением за Министерством ранее возложенных на этот Госкомитет функций;
местные исполнительные органы;
государственный Банк жилищного строительства;
независимые государственные и частные компании с функциями коммерческих застройщиков по организации строительства жилья на условиях конкурентности;
государственная компания по оценке недвижимости в жилищной сфере;
проектные организации различных форм собственности, занимающиеся проектированием жилых домов и объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
строительные, монтажные и другие подрядные организации, независимо от форм собственности, участвующие в процессе строительства жилых домов и объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
предприятия и организации, независимо от форм собственности, занимающиеся производством строительных материалов, изделий, конструкций и техники для строительства жилых домов и объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
специализированные организации, независимо от форм собственности, занимающиеся оказанием услуг по продаже и обмену жилья;
организации, независимо от форм собственности, занимающиеся оказанием услуг по содержанию жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры;
потребитель в лице физических и юридических лиц, независимо от форм собственности, в том числе товарищества индивидуальных застройщиков, товарищества владельцев квартир, жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
3.2. В качестве основных функций Министерства строительства, жилья и застройки территорий в жилищной сфере определяются:
разработка и утверждение норм и правил по проектированию и строительству жилых зданий и объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, проведение выборочного контроля за их соблюдением;
разработка совместно с Министерством юстиции проектов законодательных и нормативных актов, обеспечивающих полноценное функционирование жилищной сферы;
разработка государственной схемы расселения и размещения производственных сил, а также генеральных планов населенных мест;
разработка и утверждение совместно с Национальным Банком и Банком жилищного строительства правил по определению платежеспособности заемщика;
разработка правил, определяющих предмет и порядок деятельности коммерческих застройщиков, жилищно-эксплуатационных организаций, оценщиков недвижимости в жилищной сфере и структур, осуществляющих сделки с недвижимостью в жилищной сфере, а также проведение их лицензирования на право осуществления соответствующих видов работ;
проведение единой экономической, технической и нормативной политики, контроль за соблюдением нормативов при эксплуатации и ремонте жилья, объектов коммунального назначения, независимо от форм собственности;
проведение лицензирования на право осуществления изыскательских, проектных, экспертных, строительных, строительно-монтажных и ремонтных работ, а также производство строительных материалов, изделий и конструкций;
разработку совместно с Национальным Банком и Министерством финансов правил финансирования жилищного строительства;
разработку правил государственного контроля и проведение выборочного контроля за деятельностью всех участников процесса жилищного строительства, независимо от форм собственности и источников финансирования;
проведение обязательной экспертизы проектов для строительства зданий и сооружений за счет государственных средств;
проведение выборочной проверки по соблюдению требований градостроительной и проектной документации при застройке территорий, а также качества строительных и монтажных работ;
осуществление выборочного контроля за выделением земельных участков местными исполнительными органами под застройку в части удовлетворения поданных заявок;
осуществление контроля за соблюдением правил проведения торгов в жилищной сфере;
применение мер административного воздействия на физических и юридических лиц, допустивших нарушение действующих законодательных и нормативных требований в процессе застройки территорий.
3.3. В качестве основных функций государственного Банка жилищного строительства определяются:
долгосрочное ипотечное кредитование жилищного строительства;
краткосрочное кредитование строительства жилья для аукционной продажи;
содержание и обслуживание жилищных ссудо-сберегательных счетов;
целевое направление части собственных средств Банка на кредитование жилищного строительства и развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки;
контроль за целевым использованием кредитов и возвратом средств;
проверка платежеспособности потенциальных заемщиков по правилам, разработанным совместно с Национальным Банком и Министерством строительства, жилья и застройки территорий;
привлечение дополнительных средств путем организации вторичного рынка ипотечных обязательств и обслуживание выигрышного государственного жилищного займа.
100 процентов уставного капитала указанного Банка принадлежат Кабинету Министров Республики Казахстан.
3.4. В качестве основных функций государственных компаний коммерческих застройщиков определяются:
получение права на пользование земли для жилищной застройки и обеспечение финансирования;
сдерживание и снижение цен на строительную продукцию путем организации торгов на участие в проектировании и строительстве объектов жилищной сферы;
организация конкурсов за право оказания услуг по продаже и обмену жилья, содержанию жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры;
организация строительства жилья по заказам государства;
организация строительства и продажи жилья по долгосрочным кредитам;
организация строительства жилья по краткосрочным кредитам и его аукционная продажа;
организация строительства объектов социальной, инженерной транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки за счет различных источников финансирования;
осуществление надзора за качеством и объемами выполняемых работ, соблюдением нормативных (договорных) сроков продолжительности проектных или строительных работ;
организация работы комиссии по приемке объекта;
организация оформления и передачи объекта потребителю.
Контрольный пакет акций государственных компаний коммерческих застройщиков принадлежит Министерству строительства, жилья и застройки территорий. По мере освоения своих функций как эффективного организатора жилищного строительства эти компании подлежат приватизации, но не позднее 1996 года.
3.5. В качестве основных функций государственной компании по оценке недвижимости в жилищной сфере определяются:
оценка готовых или незавершенных строительством жилых зданий либо их части;
оценка готовых или незавершенных строительством подсобно-хозяйственных дворовых построек либо их части;
оценка инженерных систем жизнеобеспечения либо их отдельных элементов;
оценка элементов благоустройства территории жилого дома или усадебного участка;
оценка многолетних зеленых насаждений на территории жилого дома или усадебного участка;
оценка объектов социальной инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства;
оценка иных объектов недвижимости.
Контрольный пакет акций данной компании принадлежит Министерству строительства, жилья и застройки территорий.
4. Категории граждан, имеющих право на получение государственного жилья
4.1. К категориям граждан Республики Казахстан и лиц без гражданства, имеющим право на получение государственного жилья в размере социальных норм, относятся социально защищаемые слои населения. Отнесение граждан к категориям социально защищаемых производится в соответствии с порядком, определяемым Кабинетом Министров.
4.2. Для указанных категорий населения величина предоставляемой площади жилья периодически уточняется с учетом возрастания финансовых возможностей государства. На первом этапе эти нормы могут быть ниже установленного показателя.
4.3. Установить, что, начиная с 1 января 1995 года, вновь построенный государственный жилищный фонд предоставляется квартиросъемщикам только в наем или аренду. Правом последующего выкупа занимаемой квартиры из такого государственного жилищного фонда будут обладать только граждане и семьи, определяемые Положением о государственном жилищном фонде, утверждаемом Кабинетом Министров.
4.4. В соответствии с международными соглашениями работникам иностранных представительств, зарубежным специалистам, приглашенным для работы в Казахстан, жилье предоставляется в аренду без права выкупа или на других условиях по принципу взаимности.
5. О порядке выделения земельных участков под строительство жилых домов
5.1. Преимущественным правом на получение земельного участка в установленных нормативных размерах под строительство дома пользуются граждане, имеющие на это право в соответствии с Жилищным кодексом и другими законами, регулирующими жилищную сферу.
5.2. Такое право также предоставляется:
гражданам, не зарегистрированным в списках очередников, но имеющих подтверждение о необходимости улучшения жилищных условий;
гражданам, изъявившим письменное согласие на исключение их из списков очередников;
гражданам, накопившим или изыскавшим достаточно средств для внесения первого взноса на строительство дома (20 процентов от его стоимости);
коммерческим застройщикам, независимо от форм собственности, имеющим лицензию на эту деятельность.
5.3. Наличие у заявителя квартиры, дачного или садового участков не может служить препятствием в получении земельного участка под строительство дома.
5.4. Местные исполнительные органы обязаны предоставить земельные участки для жилищного строительства в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, в срок не более одного месяца для физических лиц и юридических лиц с момента их обращения.