Раздел II. Финансирование жилищной сферы
6. Новые институты для финансирования жилищного строительства
6.1. Банк жилищного строительства
6.1.1. Банк жилищного строительства (Жилстройбанк), уставный капитал которого будет полностью принадлежать Кабинету Министров, на первом этапе выполняет функции трех финансовых институтов: ипотечного банка, системы ссудо-сберегательных касс и строительного банка.
6.1.2. До возникновения на местах собственной сети Банк жилищного строительства организует долгосрочное ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства и систему ссудо-сберегательных счетов через учреждения Казсбербанка на договорной основе.
Учреждения Казсбербанка осуществляют кредитование жилищного строительства за счет средств Банка жилищного строительства и средств, аккумулируемых на ссудо-сберегательных счетах.
6.1.3. Для бесперебойного финансирования и кредитования жилищного строительства целесообразно сконцентрировать в Жилстройбанке средства бюджетов, предприятий, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, предназначенные на эти цели.
6.1.4. Установить, что финансирование и долгосрочное льготное кредитование жилищного строительства или приобретения жилья осуществляется в пределах действующих социальных норм в первую очередь для граждан, не имеющим жилья, а затем для имеющих жилье, не соответствующее социальным нормам.
Долгосрочный льготный кредит на эти цели выдается указанным лицам на срок до 30 лет из расчета 5 процентов годовых, если более низкие ставки не предусмотрены действующим законодательством.
6.1.5. Установить, что предоставление ссуд и кредитов через систему Банка жилищного строительства производится только путем безналичных расчетов.
6.2. Система ипотечного кредитования
6.2.1. Предусмотреть в разрабатываемой республиканской программе развития рынка ценных бумаг формирование вторичного рынка ипотечных закладных.
6.2.2. Министерству финансов разработать стандартную форму ипотечной закладной, систему регистрации закладных и систему государственных гарантий закладных, оформляемых через систему Банка жилищного строительства.
6.2.3. Национальному Банку, после принятия республиканской программы развития рынка ценных бумаг, выдавать специальные лицензии ипотечным и другим банкам на проведение операций с закладом недвижимости с учетом того, что государственные гарантии на такие операции не будут распространяться.
6.2.4. В 1995-1996 годах со становлением рынка ипотечных закладных, выделить эту сферу деятельности Банка жилищного строительства в самостоятельный государственный ипотечный банк.
6.2.5. Банку жилищного строительства совместно с
Министерством строительства, жилья и застройки территорий проработать и адаптировать к условиям Казахстана варианты оформления ипотеки, в том числе:
для граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство, под залог будущего жилья иди другой имеющейся у них недвижимости. Ипотечное кредитование через систему Банка жилищного строительства гарантируется государством;
для коммерческого застройщика при строительстве жилья для продажи на аукционе. Кредитование коммерческого застройщика осуществляется под залог объекта нового строительства по частям по мере возведения жилья. При таком способе исключается государственная поддержка;
для граждан, имеющих жилье, но желающих его улучшить. В этом случае оформляется закладная на имеющуюся квартиру и на полученный кредит коммерческий застройщик проводит строительство нового жилья. После переезда в новое жилище производится продажа высвободившейся квартиры с аукциона и потребитель в необходимых случаях должен будет оплатить только разницу в ценах;
использование ипотеки при проведении операций с обменом жилья и при выплате рентного залога, например, одиноким пенсионерам, не имеющим наследников.
6.2.6. Министерству финансов, Национальному Банку и Банку жилищного строительства проработать и внести на рассмотрение Кабинета Министров приемлемые варианты индексации ипотечного кредита.
6.3. Ссудо-сберегательная система
6.3.1. Для того, чтобы население республики могло накапливать на выгодных условиях собственные средства для строительства жилья, ввести систему специальных жилищных ссудо-сберегательных счетов.
Сохранность средств на этих счетах и возвратность вкладов граждан по их требованию гарантируется государством. Для защиты этих средств от инфляции Министерству финансов и Национальному Банку разработать приемлемую систему двойной индексации с учетом роста затрат на строительство и основных статей доходов и расходов семьи.
6.3.2. Отношения между Жилстройбанком и Казсбербанком строятся на договорной основе. В соответствии с условиями договора отделения Казсбербанка осуществляют обслуживание счетов и выдачу кредитов населению.
6.3.3. Средства, привлеченные на ссудо-сберегательные счета, должны постоянно учитываться и вестить Казсбербанком как отдельный источник. Эти средства являются ресурсами Жилстройбанка, учитываются им также как отдельный источник и предназначаются только для выдачи долгосрочных ссуд населению для строительства жилья. В 1995-1996 гг., в случае выхода этой схемы на самоокупаемость, данная сфера деятельности Жилстройбанка выделяется в самостоятельную Республиканскую ссудо-сберегательную ассоциацию.
6.3.4. Установить, что граждане, имеющие целевые вклады на приобретение жилья в Казсбербанке, имеют право переоформить эти вклады и перевести их на ссудо-сберегательные счета. Министерству финансов, Казсбербанку и Жилстройбанку разработать механизм переоформления этих вкладов по желанию вкладчиков и их дополнительной индексации. Эти граждане будут иметь право первоочередного получения ссуд в системе ссудо-сберегательных счетов.
6.3.5. Министерству финансов рассмотреть условия передачи от Казсбербанка и других банков на баланс Жилстройбанка ссудной задолженности по кредитам населению на жилищные мероприятия по состоянию на 1 января 1994 года и принять решение по этому вопросу.
6.3.6. Национальному Банку выдавать лицензии на деятельность местным частным самостоятельным ссудо-сберегательным союзам с учетом того, что на них не будет распространяться государственная система гарантий и индексации.
7. Новые механизмы привлечения средств населения
7.1. Государственный выигрышный жилищный займ
7.1.1. Министерству финансов разработать схему и условия проведения государственного выигрышного жилищного займа для дополнительного привлечения средств в жилищное строительство.
7.1.2. Провести первый выпуск облигаций займа на 6 месяцев, а в последующем сделать такие займы среднесрочными (на период 3-5 лет).
7.1.3. Возложить обслуживание этих займов на Банк жилищного строительства и использовать аккумулированные средства только на жилищное строительство через систему этого банка.
7.2. Жилищные лотереи
Возложить на Министерство строительства, жилья и застройки территорий совместно с Банком жилищного строительства организацию и проведение государственных жилищных лотерей.
7.3. Приобретение жилья по частям
Министерству строительства, жилья и застройки территорий разработать механизм покупки физическими и юридическими лицами одного или нескольких квадратных метров общей площади жилья с последующим получением отдельной квартиры или дома после полного выкупа необходимого семье количества квадратных метров.
8. Механизмы финансирования строительства жилья для различных категорий населения
8.1. Социально защищаемые группы населения
8.1.1. Для преемственности жилищной политики и соблюдения жилищных прав граждан государство сохраняет существенную очередь на квартиры и обеспечивает стоящие в ней семьи социальным жильем квартирами, предоставляемыми только в наем или без права приватизации (за исключением граждан и семей, указанных в пункте 4).
8.1.2. Дополнительная постановка в очередь по прежним принципам прекращается с даты опубликования Указа Президента О новой жилищной политике. С этого момента правом дополнительной постановки в очередь на социальное жилье пользуются только группы населения, определенные Кабинетом Министров в соответствии с пунктом 4.
8.1.3. Половину всех выделяемых из республиканского бюджета средств на жилищное строительство направлять на строительство социального жилья для обеспечения прав малоимущих и социально защищаемых групп населения. Общую координацию этого процесса возложить на Министерство строительства, жилья и застройки территорий, а организацию конкурсов между коммерческими застройщиками - на глав местных администраций и областные филиалы Банка жилищного строительства.
8.2. Очередники
8.2.1. Сохраняя право семей, стоящих в очереди на бесплатное получение квартиры, но учитывая реалии перехода жилищной сферы на функционирование по рыночным правилам, когда государство не может и не должно финансировать ее в одиночку, семьям, стоящим в очереди 10 и более лет, предлагается на 1993-1995 годы следующая льготная схема для приобретения или строительства частного жилья с использованием собственных средств: а) выдается безвозмездная дотация из бюджета в размере 20 процентов от стоимости жилья для таких семей по действующим социальным нормам; б) недостающая часть стоимости приобретаемого жилья восполняется за счет собственных накоплений семей и/или предоставления им льготного кредита (не более 5 процентов годовых) на срок до 30 лет через систему Банка жилищного строительства.
8.3. Семьи, имеющие незавершенное индивидуальное жилищное строение Для привлечения дополнительных средств в финансирование незавершенного индивидуального жилищного строительства и жилищных кооперативов вводится на период до конца 1994 года следующая схема:
а) незавершенное строение оценивается государственным оценщиком, который дает справку, как часть от общего объема работ уже проведена;
б) если эта чать составляет 20 процентов, то оформляется индексируемая ссуда на 25 процентов общей стоимости работ через систему ссудо-сберегательных счетов;
в) на такие же 25 процентов оформляется ссуда предприятия, на котором работает владелец незавершенного индивидуального строения (для работников бюджетных организаций - из средств местного бюджета);
г) на остающуюся сумму оформляется долгосрочный ипотечный кредит.
Если стоимость незавершенного строительства оценивается государственным оценщиком выше 20 процентов, производится пропорциональное уменьшение ипотечного кредита. Если эта стоимость составляет 50 процентов и более, то вся оставшаяся сумма оформляется поровну как ссуда предприятия и индексируемая ссуда через систему ссудо-сберегатльных счетов без оформления ипотечного кредита. С ростом стоимости незавершенного строения ссуды предприятия и системы ссудо-сберегательных счетов понижаются пропорционально.
Приведенная схема распространяется на строительство жилых домов и квартир по действующим социальным нормам. Дополнительные суммы на строительство жилья с превышением действующих социальных норм могут быть получены застройщиком на предприятии, где он работает, или изысканы иным способом.
8.4. Работники предприятий
8.4.1. Работники предприятий, имеющие незавершенное индивидуальное жилое строение или входящие в жилищный кооператив, могут получить для завершения строительства средства по указанной выше схеме.
8.4.2. Работники предприятий, имеющие на жилищных ссудо-сберегательных счетах средства для начального взноса на индивидуальное жилищное строительство (20 процентов от стоимости строительства по действующим социальным нормам общей площади жилья), могут получить дополнительные средства для покупки или строительства дома или квартиры по следующей схеме: а) 25 процентов оформляется как ссуда самого предприятия; б) 25 процентов оформляется как индексируемая ссуда через систему ссудо-сберегательных счетов; в) 30 процентов оформляются как долгосрочный ипотечный кредит.
При наличии у работника собственных средств, превышающих 20 процентов от сметной стоимости, дополнительно выдаваемые ссуды пропорционально уменьшаются.
8.4.3. Работникам, стоящим в очереди предприятия 5 лет и свыше, более половины начального взноса может предоставить в виде дотации само предприятие.
8.4.4. Работники предприятий, не имеющие незавершенного индивидуального жилищного строения и не имеющие средств для строительства по схемам подпунктов 2 и 3, вправе обговаривать с администрацией при заключении трудового договора дополнительное перечисление предприятием средств на их ссудо-сберегательные счета для накопления сумм, необходимых для начального взноса.
8.5. Работники бюджетных организаций
8.5.1. Работники бюджетных организаций имеют право на получение социального жилья, если они являются очередниками. Очередники из числа работников бюджетных организаций имеют право участвовать в схеме, изложенной в пункте 8.2.
8.5.2. Если работник бюджетной организации имеет незавершенное жилое строение, то он может профинансировать завершение строительства по схеме, изложенной в пункте 8.3.
8.5.3. При наличии на жилищных ссудо-сберегательных счетах собственных средств, достаточных для осуществления начального взноса (20 процентов от стоимости покупки или строительства), финансирование осуществляется по следующей схеме: а) 30 процентов стоимости оформляется как индексируемая ссуда через систему ссудо-сберегательных счетов; б) 50 процентов оформляется как долгосрочный ипотечный кредит.
8.5.4. Работники бюджетных организаций, не имеющие возможности профинансировать индивидуальное жилищное строительство по подпунктам 1, 2 и 3, могут перечислять до 30 процентов своей заработной платы на ссудо-сберегательные счета для накопления сумм, необходимых для начального взноса.
8.6. Офицеры, прапорщики и мичманы Вооруженных сил
8.6.1. С 1994 года приступить к привлечению на жилищное строительство сбережений офицеров, прапорщиков и мичманов Министерства обороны, пограничных и внутренних войск Республики Казахстан, изъявивших желание строить или купить собственную квартиру (дом) в избранном ими месте на территории Республики Казахстан с таким расчетом, чтобы ко времени увольнения иметь свое жилье. Сроки готовности жилья могут быть сокращены соответственно увеличению личных денежных вкладов в строительство.
8.6.2. Предусмотреть, что государство оплачивает следующую часть фактической стоимости квартир или домов указанных военнослужащих, безупречно прослужившим в календарном исчислении:
от 10 до 15 лет - 30 процентов
от 15 до 20 лет - 50 процентов
20 лет и более - 100 процентов в пределах социальной нормы.
Министерству финансов предусмотреть ежегодное выделение Министерству обороны и другим ведомствам по их заявкам на эту цель средств республиканского бюджета. Данные средства должны храниться на счетах в Жилстройбанке.
В случае, если военнослужащему не хватает финансовой помощи государства и собственных сбережений для покупки или строительства дома или квартиры по социальным нормам, он может оформить на недостающую сумму долгосрочный ипотечный кредит.
В случае, если сумма финансовой помощи государства и собственных сбережений превышает стоимость строительства или покупки дома или квартиры по социальным нормам, военнослужащему, по его выбору, возвращается остаток в деньгах либо эти деньги могут быть использованы для приобретения дома или квартиры с большей площадью.
8.6.3. Министерство обороны, пограничные и внутренние войска освобождаются от передачи местным администрациям жилья, построенного собственными силами, а также выкупленного за средства министерства. Передаче подлежит только 2 процента вводимого жилья для персонала, непосредственно занятого эксплуатацией жилищного фонда.
8.6.4. Весь жилищный фонд Министерства обороны, пограничных и внутренних войск, включая переданный им местными исполнительными органами и другими ведомствами, включить в число служебного.
8.7. Семьи с высоким уровнем доходов
Семьи с высоким уровнем доходов могут строить или приобретать жилье без ограничений площади на аукционах. В 1993-1994 годах от этих семей не требуется указания источников доходов, направляемых на строительство или приобретение жилья. Они также вправе получать на эти цели долгосрочные кредиты по ставке ссудного процента, установленного Национальным Банком для централизованных кредитных ресурсов.
8.8. О кредитах, выдаваемых населению на жилищные мероприятия в соответствии с постановлением Кабинета Министров от 21 апреля 1993 года № 322
Указанные кредиты могут использоваться населением в 1993-1994 годах как доля начального взноса, составляющего 20 процентов от стоимости возводимого или приобретаемого жилья, в том числе при вступлении в жилищно-строительные кооперативы.
9. Меры по удешевлению жилья
9.1. Наряду с резким удорожанием строительных материалов и услуг, одной из основных причин повышения стоимости жилья выступает бесконкурсное предоставление строителям объемов работ и ассигнований на них, что позволяет им устанавливать монопольную продажную цену. Иногда такая цена в несколько раз превышает реальную стоимость одного квадратного метра общей площади жилья.
Поэтому главной мерой по удешевлению жилья станет создание конкурентной среды в процессе строительства жилья. Такие условия создаст институт коммерческих застройщиков, задачей которых является организация торгов между проектировщиками, строителями и производителями строительных материалов. В этих торгах могут участвовать любые организации республики, независимо от места их дислокации и формы собственности. Торги должны быть открытыми, проводиться по правилам, установленным Министерством строительства, жилья и застройки территорий с заблаговременным объявлением в бюллетене, регулярно публикуемом Министерством.
Крупные предприятия республики, имеющие собственные строительные организации, обычно через них ведут строительство - без конкуренции и должного контроля за его стоимостью. Впредь такие строительные организации должны участвовать в торгах на проведение работ в жилищном строительстве на общих основаниях.
На таких же условиях вправе участвовать в торгах также иностранные проектные, строительные, монтажные фирмы и производители строительных материалов и оборудования. Это будет способствовать развитию конкуренции, повышению качества и удешевлению строительства.
9.2. Льготные кредиты Банка жилищного строительства, который сможет их выдавать за счет получения части средств из бюджета на безвозвратной основе, а также из внебюджетных фондов на возвратной основе.
9.3. Организация производства и использования более легких и эффективных конструкций и материалов, а также менее энерго-и материалоемких технологий производства, возведения и эксплуатации жилья за счет модернизации базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов.
9.4. Привлечение строительных батальонов Министерства обороны при возведении жилых домов для семей военнослужащих.
9.5. Установить, что:
а) местные исполнительные органы в соответствии с законодательством обеспечивают финансирование строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки;
б) коммерческие застройки передают бесплатно местным администрациям 20 процентов жилья, возводимого для свободной продажи, имея ввиду, что эта часть в общем портфеле заказов не должна превышать 50 процентов. При этом местные администрации, выделяя участки для застройки жилья для свободной продажи, обязаны предоставлять коммерческому застройщику другие, равные участки под застройку, для граждан и юридических лиц, кредитуемых Банком жилищного строительства по договорам индивидуального строительства жилья.
9.6. В целях удешевления и расширения масштабов жилищного строительства ввести в установленном порядке освобождение на 5 лет от налогообложения прибыли предприятий и организаций, направляемой на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства.
10. Финансирование системы эксплуатации жилого фонда
Для контроля за эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда, объектов коммунального назначения, а также совершенствования финансирования этой сферы в составе Министерства строительства, жилья и застройки территорий создать специальный департамент, возложив на него следующие функции:
разработка нормативов в области жилищно-коммунального хозяйства и контроль за их соблюдением;
лицензирование деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве;
контроль за стандартизацией и сертификацией продукции коммунальной сферы;
разработка стандартов по оценке недвижимости;
организация строительства крупных головных сооружений систем водоснабжения и канализации населенных мест, включая магистральные подводящие сети водопровода и канализации;
разработка программы перевода жилищно-коммунального хозяйства на бездотационное функционирование.
Решение последней задачи потребует постепенного повышения ставок оплаты помещений в государственном жилье, а также тарифов на коммунальные услуги в домах всех форм собственности.
Остальные вопросы функционирования жилищно-коммунального хозяйства решаются местными исполнительными органами.
Для защиты малоимущих должна вводиться система адресных компенсаций и пособий населению, взамен существующих дотаций жилищно-эксплуатационным организациям. Общая сумма оплаты жилищно-коммунальных услуг на первом этапе не должна превышать устанавливаемую ежегодно максимальную доли от совокупного дохода семьи. По мере роста реального благосостояния населения, эта доля доводится до уровня, необходимого для достижения самоокупаемости жилищно-коммунального хозяйства.
Указанные компенсации семьям предоставляются в виде ежемесячных доплат одному из членов семьи к заработной плате по основному месту работы, либо к пенсии, стипендии, пособию для детей и по безработице. Компенсации устанавливаются в фиксированном размере, в соответствии с утвержденной Кабинетом Министров программой введения жилищных пособий.
Ежемесячные пособия устанавливаются только для социально защищаемых слоев населения и только в пределах установленных социальных норм предоставления жилых помещений. Пособия представляют собой, как правило, безналичные средства, имеющие хождение только для оплаты жилищно-коммунальных услуг и квартплаты. Их величина определяется разницей между существующими на данный момент размерами платежей и допустимыми расходами семьи на оплату указанных услуг и квартплаты.
10.1. Система оплаты жилищно-коммунальных услуг
10.1.1. Установить, что на перспективу основным источником финансирования системы эксплуатации и ремонта жилого фонда является плата за жилищно-коммунальные услуги владельцами жилого фонда или его арендаторами. Конечной целью является достижение самоокупаемости этой системы, которая сейчас на 95-98 процентов дотируется местными бюджетами, не имеющими сегодня достаточных источников для покрытия этих расходов.
10.1.2. Повышение платы на жилищно-коммунальные услуги проводить поэтапно и расчитывать эту плату как процент от совокупного дохода семьи. На первом этапе плата должна составить 5 процентов и через несколько лет доведена до уровня, необходимого для достижения самоокупаемости, но с учетом того, что сумма расходов на жилищно-коммунальные услуги и арендной платы за квартиру не должна превышать 30 процентов от доходов семьи.
10.1.3. До достижения самоокупаемости жилищно-коммунальной сферой разницу между реальными затратами эксплуатирующих организаций и поступлениями в виде платы за жилищно-коммунальные услуги открывать за счет целевых дотаций из местного бюджета. Для ведомственного жилищного фонда эта разница должна покрываться за счет средств предприятий и организаций, имеющих этот жилищный фонд на своем балансе.
10.1.4. Министерству строительства, жилья и застройки территорий подготовить программу поэтапного повышения цен на жилищно-коммунальные услуги и после согласования с главами областных администраций опубликовать ее в печати, чтобы население могло планировать свои расходы на период этой программы. Определить в этой программе объемы необходимых дотаций по каждому году в целом по республике и в какой пропорции дополнительные поступления за жилищно-коммунальные услуги должны идти на уменьшение дотаций и на жилищные пособия для малоимущих и социально защищаемых групп.
10.2. Бюджетные источники
10.2.1. С 1994 года в республиканском бюджете отдельной строкой выделять расходы на строительство, содержание и эксплуатацию головных сооружений систем водоснабжения и канализации, тепловых сетей и других объектов коммунального хозяйства республиканского значения.
10.2.2. Местным администрациям, на основании разработанной в соответствии с подпунктом 10.1.4. Министерством строительства, жилья и застройки территорий программы, соответственно планировать расходную часть своих бюджетов на период действия программы.